A. 2017要不要提前還房貸多數銀行不收違約金
今年年初,北京地區大部分銀行將執行貸款利率九折起的優惠政策,一石激起千層浪,面對首套房貸款利率的提高,背負房貸的購房者們再次不淡定了,一些銀行貸款購房者開始有了提前還貸的想法。
近日,記者走訪了部分銀行發現,各家銀行對於提前還貸的規定和要求各有不同,即使同一家銀行的不同支行操作也有細微不同。此外,辦理提前還貸手續時,客戶要事先提出預約申請,而這個預約時間有長有短,大部分銀行一般要求借款人提前半個月提出申請,也有銀行要求提前1個月甚至2個月預約。
銀行業內人士表示,消費者是否適合提前還房貸,依個人情況而定,由於房貸政策收緊,首套房貸款利率的提高,不著急還款的說法不可能適用於所有人。
多數銀行暫不收違約金
調控之下的2017年房地產行業,資金環境收緊之勢已顯端倪。本報記者最新了解到,近日已有滬上中小商業銀行為緩解住房貸款余額壓力,要求支行鼓勵房貸客戶提前還款,甚至對提前還款違約金給予減免優惠。此外,北京、上海這兩大一線城市目前低於9折的住房貸款優惠利率已全面絕跡。
但是,本報記者調查發現,北京地區多家銀行對於房貸客戶提前還款,沒有任何還款違約金,但也有部分銀行是收取提前還款違約金。各家銀行對於提前還貸限制條件也有所不同,據了解,目前商業銀行針對提前還款大致有3種處理方式,一是,無論何時還款,均不收違約金;二是,12個月內不允許提前還款,此後不收違約金;三是,有些銀行規定,如果提前還款就要收取一定的違約金。另外,有的銀行要按照與客戶當時簽訂的合同規定來決定是否要收取違約金,同一家銀行不同的支行網點具體的實施方案也不同。
某國有行的個貸部的工作人員告訴《證券日報》記者:「房貸提前還款如果還貸期不滿1年不可以提前還,還貸期不滿2年收取一個月的貸款利息,如果還貸期超過2年就不收取違約金,但是如果要提前還款必須提前2個月預約。」
另一家股份制銀行的負責人表示,違約金是否收取、什麼情況下收取以及具體費率等都會明確寫在合同中,具體是否收取違約金還得看貸款行的規定及雙方合同約定。總行無統一規定,即使同一家支行放出的貸款,各借款人的合同也會有所差別。
「還貸期不滿1年我行規定不能提前還款,超過1年的可以提前還款並且不收取任何的違約金,一年只能還一次,過去很多購房人都不習慣『欠錢』,總是想著無債一身輕,所以手裡一有閑錢就趕緊提前還貸,不過現在的情況因人而異」,一家國有大行的有關人士對《證券日報》記者表示,「由於今年年初銀行執行貸款利率九折,所以也有很多市民前來咨詢想提前還款,此次的政策對於之前買房貸款的購房者沒有任何影響,今年元旦之後的都是按照九折來執行,而在這之前的就按照當時的利率優惠實行。以前的利率已經是銀行的成本價,甚至是倒貼價了,貸出款後千萬不要著急還。」
「當然,如果是要換房、購買第二套房等,需要先還完貸款,或者要把房貸還清後再拿去抵押貸更多的錢,這種情況適合提前還款」,上述人士也強調,由於房貸政策收緊,首套房貸款利率的提高,不著急還款的說法不可能適用於所有人。
是否提前還貸因人而異
對於習慣「無債一身輕」的市民來說,辦理房貸的提前還貸不失為降低家庭債務的方法。不過,由於房貸期限較長,不同時期辦理的利率情況也不相同,一部分在2008年貸款買房時利率享受了7折優惠的購房者,如果借款人提前還貸是為了購買新房,那麼以目前貸款的基準利率來看,無論是月供還是總利息支出都會高於當年房貸7折時的水平,所以提前還貸也並不劃算。如果貸款時沒有申請到優惠利率,月供壓力較大,且沒有投資收益更好選擇時,則可考慮提前還貸。
目前,一二線城市房貸全面收緊,房貸余額承壓利率悄然收緊,從北京大型房產中介機構反映的情況看,目前銀行住房貸款的放款節奏也普遍放慢。不僅是房貸余額偏緊,商業銀行也正悄然收緊住房貸款優惠利率。從今年元旦開始,北京各家銀行便逐漸將首套房的利率全面調整為9折,85折、88折優惠利率已絕跡。
根據最新的房貸利率,如果以商業貸款300萬元、基準利率4.9%、按揭30年、採取等額本息還款方式來計算,房貸利率從85折提升至9折後,貸款300萬元月均還款額增加432元,還款總額增加15.6萬元。這種情況,如果提前還貸,將省下不少利息。原來每月需還款15040.6元,支付利息241.5萬元,如果提前還貸5萬元後,每月需還款14789.9元,總利息237.4萬元,能節省利息4萬元。
對於一些打算提前還貸的房貸族們,某銀行的工作人員表示,如果有提前還貸的打算,需要先找找貸款合同,看一看「提前還款」的相關約定,貸款合同中還可能有專門附件來約定相關事宜。同時,聯系貸款銀行進行咨詢,除了解自己是否要交「違約金」外,還應清楚提前還款的金額是否有硬性規定。
銀行業內人士提醒,消費者是否適合提前還房貸,依個人情況而定,比如,當時辦理房貸時打7折或85折,貸款期限過半的人,或者手上有高收益投資渠道以及近期有貸款需求的人,不太適合提前還房貸。此外,如果把握投資機會,巧用資產組合,仍然可以取得不錯的收益,而有些收益可以超過房貸利率。
（以上回答發布於2017-04-19，當前相關購房政策請以實際為准）
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B. 購房按揭貸款提前還款如何辦理
一 、購房貸款提前還款方法如下：
1.給貸款銀行打電話要求提前歸還貸款本金；
2.銀行同意後帶上身份證、貸款合同、還款卡、產權證或購房合同到銀行指定的支行辦理；
3.在提前還款窗口把資料交給工作人員，會給你出個單子到銀行櫃台辦理；
4.到銀行櫃台把錢存到還款卡里，銀行會自動扣除，扣除後會給貸款人一個扣費單據；
5.貸款人把扣費單據交給還款窗口的工作人員，銀行會給貸款人一個結清證明；
6.之後會有銀行的工作人員帶上他權與貸款人一起到房管局辦理注銷他權；
7.辦理注銷他權後房子就是沒有債務問題的全款房了；
8.提前還款結束
二、提前還貸需要准備的材料
1、主要准備貸款申請人、配偶、共同借款人、產權共有人的身份證和戶口簿原件及復印件、公積金帳號，未成年人需提供獨生子女證或出生證明。
2、涉及到申請人婚姻狀況的話，還需要提供貸款申請人和共同借款人的婚姻證明：結婚證或離婚證原件及復印件，未婚人士提供未婚證明材料；
3、不少於房價二成的首付款收款憑證；住房貸款需提供借款申請人及共同借款人的收入證明；支持通存通兌功能的扣款存摺原件及復印件；
4、期房的預售許可證或現房的大產證復印件；期房的預售合同或現房的出售合同原件；
5、房產開發商或代理商的收款帳號。
(2)購房商業貸款可以提前還款嗎2017擴展閱讀：
按還款方式不同，借款人可以選擇期限減按或金額減按。據了解，目前多數銀行都能提供五種提前還貸的方式，供客戶選擇。
第一種，全部提前還款，即客戶將剩餘的全部貸款一次性還清。
第二種，部分提前還款，剩餘的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。
第三種，部分提前還款，剩餘的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。
第四種，部分提前還款，剩餘的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。
第五種，剩餘貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。
C. 2017房貸提前還款需要什麼手續
提前還房貸的方法有以下兩種：
1、全部提前還清
全部提前還清不難理解，就是借款人將所欠貸款，一次性全額還清。這時，就可以持相關材料，到房管局辦理撤銷抵押手續，您就擁有了房屋的完全產權。
2、部分在還款期未到之前即先行償還貸款
部分在還款期未到之前即先行償還貸款又分為兩種：一是每月還款額不變，縮短還款期限;一是每月還款額減少，還款期限不變。前一種的好處在於可以減少利息，省下一筆錢;後一種的好處在於可以減少月供，緩解還貸壓力。
借款人可以根據自己的實際情況，選擇提前還房貸的方式。在提前還房貸，不妨先去貸款行咨詢。
提前還貸手續：
一般辦理提前還款，需要先向銀行預約，具體可以咨詢貸款銀行相關政策。提前還貸的流程為：
第一步：先查看貸款合同中有關提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金。
第二步：向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請時間及最低還款額度等其他所需要准備的資料。
第三步：按銀行要求親自到相關部門提出提前還款申請。
第四步：借款人攜相關證件到借款銀行，辦理提前還款相關手續。
第五步：提交《提前還款申請表》並在櫃台存入提前償還的款項即可。
D. 2017房貸提前還款要知道這些
隨著房價的上漲，越來越多的人選擇貸款買房，申請貸款為那些資金有限的人解決了買房的難題，同時也造成了一個問題：貸款越多，房貸月供壓力越大，有的人為了緩解每個月的壓力，就選擇提前還貸。需要注意的是，並不是所有人都適合提前還款，有幾個關鍵問題很多人還不了解。
提前還貸對還款時間和還款額度有要求
提前還貸不是想申請就能申請，有的銀行規定還貸滿一年才能申請提前還貸，有的要求半年。有的還規定了還款額度，比如是1萬元的整數倍，有的甚至還要求了還款次數，一年只能還一次。即便是還款操作相對簡單的公積金貸款也有類似的規定，有的要求還貸滿一年可以申請提前還貸，要求每次還款金額不低於6個月的住房公積金貸款本息，有的甚至要求1年的貸款本息，每年限還貸1次。總之銀行對提前還貸的還款時間、還款金額、還款次數都可能有要求，最好在買房之前就了解清楚。
提前還款要收違約金
除了還款時間和還款額，有的銀行還要求提前還貸需要支付一定比例違約金，因為提前還貸意味著交給銀行的利息少了，銀行就通過收取違約金的方式彌補這一點。
一般銀行收取違約金的方式有兩種
一是按照提前還款時未結余額的2%-5%計算，比如100萬貸款，提前還貸後，還剩下50萬沒還，那麼要交1萬-2.5萬的違約金。
二是收取若干個月的利息，比如還貸不足一年的罰息三個月；還貸滿一年不滿兩年的罰息兩個月；還貸滿兩年以上的不罰息。
由於銀行間有政策差異，以上關於提前還貸時間、還貸額、違約金情況，在貸款合同簽訂前就要向銀行問清，並將相關問題落實到合同中。今年銀行資金環境收緊，一二線城市有銀行為緩解住房貸款余額，要求支持房貸客戶提前還款，甚至會對違約金給予減免優惠，對於有提前還款打算的購房人來說是個好消息。
提前還款後，剩餘貸款可能享受不到利率優惠
通常，房貸提前還款主要有兩種方式，一是提前全部還清，二是提前部分還清。在一些城市房價較高，貸款額度較大，很少有人能一次全部還清，因此多數人都會選擇部分提前還貸。部分提前還貸又分為兩種方式：一是縮短貸款年限，月還款額不變，二是減少月還款額，貸款年限不變。
縮短貸款年限相對更能節省利息，但是這樣一來，提前還貸後的剩餘款部分，就需要重新簽訂貸款合同，銀行會重新審核購房人貸款資質，並且會按照最新的貸款利率政策執行，不能享受當初的低利率優惠。今年銀行信貸政策收緊，不少城市銀行貸款利率優惠幅度驟減，如果想通過縮短貸款年限申請提前還貸，以前享受的是8.5折優惠，現在可能就變成9折甚至是基準利率了。有的貸款人如果在還款期間出現過徵信問題，也有可能會被提高貸款利率，這一點一定要注意！
融360房貸提示，房貸提前還款意味著手裡流動資金變少，購房人要考慮到自身的經濟能力，避免因為提前還款造成生活質量下降。
（以上回答發布於2017-03-13，當前相關購房政策請以實際為准）
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