『壹』 買房申請商業貸款需要注意什麼
大部分人根據房價和首付成數大概算出貸款金額，實際上銀行放貸金額是根據評估價計算。這樣評估下來，往往購房人最後能被銀行批下來的貸款金額與預期金額相差約總房款的10%-15%。相差的金額有可能就對購房人購房計劃帶來不便。那麼，買房申請商業貸款需要注意什麼呢？
一.衡量自身的貸款資質
銀行將從多方面審核：如學歷、工作性質、工作收入、信用記錄、名下擁有資產等等。若學歷在本科以上，工作收入是月還款金額的2倍以上，工作單位是國企或者世界500強，徵信記錄良好，會是銀行優先選擇發放貸款的客戶群，因此，購房者應該充分衡量自身的貸款資質。
購房者在申請商業房貸時應注意以下幾個方面的關鍵因素。
1、 貸款資格。審批期間，銀行先通過建委網站來查詢購房者的名下房產，再查詢購房者全國未還清的購房貸款記錄（名下北京兩套及以上住宅、全國有兩次及以上未還清的購房貸款記錄，拒貸），確認購房者具備貸款資格。
2、收入證明與還款能力。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明，如果申請人已婚，一個人的收入證明低於其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款。除此以外，大額存款、債券、房產等也可以作為收入證明。
3、借款人自身相關情況。個人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案主要包括：信用卡、房產抵押貸款和其他各類貸款。
4、貸款人年齡。據了解，目前各大銀行對於貸款人年齡的要求不超過65歲，個別銀行可以到70歲。如果申請人未成年，貸款則須要有聯合借款人。
二、充分考慮房屋因素
購房者可貸款金額取決於房屋的評估價。與評估價直接相關的是房屋的房齡、位置、樓層、朝向、格局、裝修等等，其中房齡、位置是重要的因素。一般來說，同一地段不同的房屋的評估價都不相同，如南北通透的房屋評估價格相對高一些。而房齡大的二手房貸款難度大。
購房者在貸款前最好咨詢一下專業的人士進行評估，來衡量自身的購買力，以免在繳納定金之後，發現貸款額度小，資金不足給交易帶來困難，影響購房進程。評估房屋可從以下幾個因素著手。
1、房屋面積大小。銀行在發放房屋貸款時，面積是所考慮的重要因素之一。如果說房屋面積越大銀行越歡迎，這樣的說法還不完全准確，但面積越小銀行警惕性越高，卻是毋庸置疑的。
2、房齡長短。房齡越老，辦理貸款的機率越小。對於銀行來說，房齡超過30年的房子，銀行基本上都不放貸款了。超過銀行所規定期限的情況下，借款人只有全款購買房產。房產本身是可以交易的，房齡大隻是會影響到借款人辦理貸款。
3、房屋外在因素。理論上房屋是會隨著房齡的增加價值減少的，因為房產也是具有折舊的。但是購房者不可以忽視房產以外影響他升值的因素如：地理位置、交通、生活設施、學區等。而這些因素就是促使二手房房價上漲的主要因素。
雖然每個銀行貸款審批中涉及的因素基本相同，但是在審核的過程中，不同銀行側重的因素不同。購房者可以避開自身因素的弱點，去選擇銀行。若購買房齡過大，可以選擇更注重個人還款能力的銀行，如工商銀行。若工資流水提供有難度，可以選擇對房屋或者其他因素更看重的銀行，如交通銀行。此外對於房屋年齡和還款期限的計算都比較不同。
三、在貸款前應該多比較各個銀行的政策，選擇恰當的銀行
1、貸款成數和利率。目前，各銀行對於二手房貸款政策是首套住房首付三成、基準利率;第二套房首付五成、利率上浮10%的政策。首次使用公積金貸款，首付二成，最多可貸120萬五年以上的公積金貸款利率均按照3.25%來執行。
2、建成年代與貸款年限。銀行審批貸款過程中，通常會把房產證上的建成年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，一些銀行目前的政策是「房齡+貸款年限<50年」。
3、還款方式的選擇。銀行還款方式主要分為等額本息和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務員等收入穩定的工薪階層;後者適合前期能夠承擔較大還款壓力的貸款人群。
（以上回答發布於2015-11-25，當前相關購房政策請以實際為准）
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『貳』 購買二手房如何辦理商業貸款
您好，二手房商業貸款流程與新房有些不同，因為二手房還牽涉到房產評估以及過戶等手續，所以相較新房略顯復雜， 具體流程如下：
1.購房人與售房人簽訂房屋買賣協議或房屋買賣合同；
2.符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，並提供有關證明材料；
3.買賣雙方到貸款銀行指定(認可)的評估機構進行房屋評估；
4.律師事務所對借款人的資信證明材料和評估報告進行鑒證、調查、分析，出具《法律意見書》；
5.貸款銀行進行審批，通知借款申請人是否同意貸款；
6.買賣雙方辦理產權過戶手續，過戶後，借款人到銀行辦理貸款手續；
7.購房人與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同；
8.買賣雙方將過戶後的房屋所有權證送交貸款銀行辦理抵押登記手續；
9.借款合同生效後，貸款銀行根據借款合同劃付資金；
10.借款人還清貸款本息，解除抵押擔保。
購房者須提供如下資料：
（1）身份證明（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）、學歷證明、婚姻狀況證明；
（2）經濟收入證明，並可有選擇性地提供包括存款證明、有價證券在內的其他財產證明；以上證明資料越全面，銀行在放貸評審中的評分越高，享有貸款金額及時間的條件越優越；
（3）買賣雙方簽訂的購房協議書；
（4）同意以所購房屋作抵押的證明；
（5）有不低於購房價款30％的自有資金；
6）貸款銀行要求提供的其他文件或材料。
**售房人須提供如下資料： **
（1）售房人（含共有人）身份證明及復印件、婚姻狀況證明；
（2）房屋共有權人同意出售的書面文件；
（3）所售房屋的房屋所有權有效證件及復印件；
（4）如房屋已出租，須提供承租戶同意出售的證明文件；
（5）保證所售房屋符合上市出售條件的證明。
『叄』 現在二手房商業貸款買房流程是什麼樣的
商貸的貸款方是銀行，過程比起公積金來說比較快捷省時，基本上只需要銀行審批貸款人資質就可以了。
下圖就是商業貸款買房的整個流程，從申請到拿到尾款，共需要30-40個工作日：
1）遞交申請及材料：遞交給銀行你的個人資質和信息
當您簽好房屋買賣合同後就可以向銀行申請辦理房貸了，一般而言，無論是一手房貸款還是二手房貸款，在選定了貸款銀行後首先要將自己的申請材料遞交給負責房貸業務的銀行客戶經理。shhuang44ss
2）銀行受理調查：銀行審查資質
在貸款銀行或是公積金管理中心接收了借款人的材料後，就會對借款人進行審核，商業貸款正常情況下15個工作日。最長不超過1個月。
3）銀行核實審批：資質合格就會放貸了
一般而言，銀行在收到借款人的貸款申請後會從以下幾個方面進行審核：房子的情況；借款人資質，其中又包含個人信用和借款人還款能力。
『肆』 買二手房商業貸款流程是什麼
您好，二手房商業貸款流程與新房有些不同，因為二手房還牽涉到房產評估以及過戶等手續，所以相較新房略顯復雜，具體流程如下：
1.購房人與售房人簽訂房屋買賣協議或房屋買賣合同；
2.符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，並提供有關證明材料；
3.買賣雙方到貸款銀行指定(認可)的評估機構進行房屋評估；
4.貸款銀行對借款人的資信證明材料和評估報告進行審批，通知借款申請人是否同意貸款；
5.買賣雙方辦理產權過戶手續，過戶後，借款人到銀行辦理貸款手續；
6.購房人與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同；
7.買賣雙方將過戶後的房屋所有權證送交貸款銀行辦理抵押登記手續；
8.借款合同生效後，貸款銀行根據借款合同劃付資金；
9.借款人還清貸款本息，解除抵押擔保。
『伍』 二手房商業貸款流程怎麼辦
二手房抵押貸款所需材料 ：
1、個人身份證件、戶口本、居住地址證明、婚姻狀況證明；
2、個人收入證明或資產狀況證明；
3、抵押房屋的產權證明；
4、若申請人以他人房產作抵押，還需提供房產權屬人（含共有人）身份證、婚姻狀況證明、同意抵押的書面證明等；
5、若指定銀行，還需要滿足該銀行要求的其它證件。
二手房抵押貸款擔保具體流程：
1、客戶名下的房產首先是可以辦理房產抵押登記的大產權房屋；
2、辦理抵押貸款申請；
3、評估機構對客戶提供有自有房產進行評估，並提交房產評估報告。
4、辦理房產保險手續及相應的貸款審批手續，貸款額度最高可達評估價值的80%。
5、客戶持房產證、借款合同到房產所在區縣房地局辦理抵押登記手續。
6、抵押登記辦妥後,銀行方可發放貸款。
拓展資料：
二手房抵押貸款申請條件：
1.具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18(含)65周歲(含)之間;
2.具有合法有效地身份證明(居民身份證、戶口本或是其他有效身份證明)及婚姻狀況證明;
3.具有良好的的信息記錄和還款意願;
4.具有穩定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力;
5.具有所購住房的商品房銷(預)售合同或意向書;
6.具有支付所購房屋首期購房款能力;以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款;已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內;
7.有貸款人認可的有效擔保;
8.銀行規定的其他條件
二手房商業貸款的流程
⑴准備好二手房商業貸款所需的材料。
⑵購房資質審核：現在許多城市都實施了限購政策，對於目前已經擁有住房套數達到或超過限定套數的家庭暫停售房，所以在買房時一定要進行購房資質審核。（具體詳見本地區的政策和要求）
⑶網簽：即在住建委簽約系統在線錄入《存量房買賣合同》的相關條款內容，做合同備案。
⑷評估：一般由貸款行認可的評估公司根據房屋的位置、建成年代等情況做出評估值。
⑸面簽：商貸面簽當天簽署借款合同，賣方需要配合銀行查詢個人徵信等。（賣方面簽時需要准備：身份證、戶口本、房產證等材料）面簽過後，7-10個工作日銀行出批貸函。
⑹繳稅：現在一般的繳稅業務應通過網路預審方式預約，網簽之後即可申請，有效期為30個自然日。
⑺過戶：買賣雙方有不能到場的需要提供公證委託書。
⑻抵押登記：房屋過戶後，需要到住建委辦理抵押登記，抵押登記完成後，建委會為銀行出具他項權證並在買方的房屋所有權證上蓋抵押登記章。
⑼銀行放款：辦妥有關手續後,貸款行按照借款合同約定,將貸款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內。銀行放款後，借款人需要開始還貸，應仔細查看銀行的還款日和還款銀行，避免逾期。
『陸』 購買二手房個人能不能向銀行申請商業貸款
個人不能直接向銀行申請個人二手房商業貸款。
個人向銀行直接申請的就是俗稱的「直客式」商業貸款。
銀行會要求申請人找一家擔保公司或著中介辦理。
商業貸款又稱個人住房貸款，是中國人民銀行批准設立的商業銀行和住房儲蓄銀行，為城鎮居民購買自用普通住房提供的貸款，執行法定貸款利率。北京市多家商業銀行都有此項業務，如建行、農行。申請貸款手續也基本一致。
個人住房商業性貸款是銀行用其信貸資金所發放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮自住住房時，以其所購買的產權住房(或銀行認可的其他擔保方式)為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。(抵押貸款是商業性貸款中的一種貸款方式)。個人住房商業貸款是我國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，有關銀行規定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請貸款品種：一是參加住房儲蓄的居民;二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產擔保企業為居民購房貸款向銀行提供提保。
商業貸款是指統計期末，住房置業擔保機構擔保余額中，為商業貸款提供擔保所佔的比例。
『柒』 二手房如何辦理商業貸款 二手房貸款流程
和新房買賣手續相比，二手房交易過程較新房更為繁雜，很多地方稍不注意可能後患無窮，尤其是不少剛需購房常涉及按揭貸款，如需通過銀行辦理商業貸款，二手房面簽需要准備哪些材料？二手房面簽的流程是什麼呢？
二手房銀行貸款面簽注意事項：
一、基本情況要在合同里列出
買賣雙方的姓名、住所、聯系方式。簽約時如果不是買賣雙方本人到場簽字，一定要看其是否有簽約人的授權委託書原件，確認後方可進行簽字。
二、明確房款及房款的支付方式、支付時間
首先要明確房款是凈得價還是含稅價。其次，如果買方採取貸款方式支付房款的，要明確首付款的比例、支付時間及買方的貸款額度。另外，貸款有商業貸款和公積金貸款以及組合貸款幾種方式，而每種方式所需要的周期是不同的，通常商業貸款從審批到放貸所需要的時間為l5天左右，辦理公積金貸款所需周期相對較長，賣方要根據自己的實際需要，慎重選擇買方。如果賣方急需用錢，那麼這種情況就不要選擇公積金貸款的買方了。再次，如果買方選擇貸款方式支付房款的，要約定一個銀行批貸的合理期限，若超過該期限銀行沒有批貸，則可約定由買方改全款支付，若在一定期限內，買方仍未支付的，每逾期一日買方應向賣方支付違約金，超過一定期限的賣方有權解除合同。
三、明確房屋的基本情況，如果房屋有什麼質量問題要向買方明示。
比如房屋的性質、房齡，結構等等，因為如果買方選擇貸款方式付款，房子本身的情況(比如房屋的建成年限)會直接關繫到房屋的評估價，從而決定買方的貸款額度。如果合同里約定了買方的貸款額度，到時候因房屋本身的問題導致貸款未獲批准，就容易產生糾紛。如果賣方對房子的狀況做了如實說明，那麼即使發生糾紛，也不會歸結於賣方的責任。
四、房款的支付與產權過戶、物業交割相結合。
對於賣方來講，的風險莫過於將房子過戶給他人後，卻沒有收到房款，因此在簽訂買賣合同時要將房款的支付與產權過戶、物業交割相結合，防止出現先過戶、交房後收款的情況。如買方採用全款支付的，一定要在收到全款後再交房，採用貸款方式支付的，一定要在看到銀行的批貸通知後再進行過戶，這樣就能保證一旦過完戶，貸款銀行能順利地將貸款發放給賣方。
五、如果買方選擇全款支付的，為了保證賣方能在過戶之後安全的收到剩餘房款，可考慮在過戶之前將剩餘房款放在一個雙方都認可的第三方，這樣將防止買方取得了房產證後卻不付剩餘房款的情形出現。
六、明確買方逾期付款的違約責任及買方違約時賣方的單方解除權。
七、明確稅費的承擔。二手房交易過程中本應由賣方承擔的稅種有營業稅、個人所得稅、土地增值稅等，但在實踐中這些費用要麼由買方直接支付，要麼賣方將其轉嫁到房價上：因此賣方要結合稅費的承擔來決定房價，如果合同里約定由買方承擔所有的稅費，那麼賣方可以考慮將房價適當降低一些，如果買方不承擔稅費，那麼房價就要提高了。
二手房銀行貸款面簽流程：分為中介代理、個人辦理兩種。
一、中介代理：
房地產中介代理基本上能夠省點雙方許多時間，但是具體合同面簽、銀行面簽也是要買賣雙方一起進行。相比起個人辦理，中介代理的話還需要加入中介代理合同，三方都有合同約束力。
二手房銀行貸款面簽流程
二、個人辦理：
個人辦理的基本是買賣雙方直接接觸，雖然省掉了最多高達3%的中介費，但風險也直接要雙方來承擔。
個人辦理面簽流程：確定房子沒有抵押或任何債權問題 → 確認房子貸款情況 → 如仍有貸款未結清，雙方商量解除房產銀行抵押的方式 → 確認買房付款方式，商業貸款或公積金貸款 → 能尋找第三方擔保公司，因為銀行放貸還是必須在房子過戶之後進行 → 簽約交定金、房管局網簽 → 繳稅 → 過戶 → 雙方約至銀行，進行面簽
銀行面簽時，有些注意事項需要多加留心，以免造成不必要的麻煩：
1、收入證明：加蓋單位公章或人力資源部門章。不能有塗改。收入證明必須保證是月供的兩倍以上，否則影響貸款額度。如果收入不夠，可以增加借款人。如果有其他貸款尚未還清，收入證明需達到所有未結清貸款每月還款總額的兩倍以上方能獲批。
2、如果是已婚：夫妻雙方都要到場，雙方戶口本、結婚證、雙方學歷證、收入證明、流水、營業執照副本加公章（國企、事業單位、世界五百強不需要）、銀行卡等。
3、如果是未婚：身份證、戶口本、學歷證、收入證明、流水、營業執照副本加公章（國企、事業單位、世界五百強不需要）、銀行卡。
4、如果是二套房，需要提供第一次購房時的產權證、借款合同（結清證明）。
5、網簽合同：目前所有銀行已經把網簽合同作為必要件審核，所以必須提供網簽合同。銀行依據房屋評估值與網簽合同價孰低的原則進行貸款額度審批。
6、要與銀行確認好提前還款違約金。
（以上回答發布於2015-12-22，當前相關購房政策請以實際為准）
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