『壹』 我國房地產金融存在的問題
央行調查顯示 目前我國房地產金融存在四大問題
3月中旬，中國人民銀行研究局課題組調查顯示，近6年來，雖然我國房地產投資額年平均增長率達到20%以上，房地產銷售額也以每年超出27%的速度增長，但目前我國房地產金融存在四大問題。
中國人民銀行研究局課題組指出，目前房地產金融存在的第一大問題是房地產開發資金過多依賴於銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中於商業銀行。據估算，80%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建築企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。
評點：對房地產人士而言，央行方面提出該觀點，一點都不出人意料，該觀點只是央行、銀監會在房產信貸方面一貫指導思路的體現。
央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第二個問題是土地儲備制度不完善，土地儲備貸款存在隱性風險。由於各地城市開發和改造的盤子都很大，土地資產價值往往很高，因此，土地購置的融資要求十分巨大。而土地收購和開發的主要資金來源於銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。同時，土地儲備屬於政府行為，這使得土地的購置和開發很容易獲得商業銀行的巨額貸款。但是，影響土地出讓價格的因素很多，土地資產價格本身也波動頻繁。這些無不增加了土地購置與開發貸款的隱含風險。
評點：央行行長周小川在2003年底的一次活動中曾公開表示，當前房地產行業在土地環節就存在一定的價格過高問題，而這極容易導致銀行的貸款風險過高。
央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第三個問題是，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。目前，我國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%.但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而我國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。同時，我國個人誠信系統尚未建立，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控。
評點：日前，銀監會已公布了「商業銀行房地產貸款風險管理指引」，並就該指引向社會各界徵求意見，該指引中實際上已經開始透漏出監管當局對個人房貸業務的高度關注。
央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第四個問題是商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。如由於商業銀行普遍把房地產信貸作為一種「優良資產」大力發展，在業務經營上容易產生急功近利的傾向。
『貳』 近年來，我國房地產金融政策的變化對房地產市場的影響
在房地產業企業發展的過程中，業界都強烈地感受到了住宅與房地產業的特點，即要求產業資本和金融資本緊密結合。當前的中國對於房地產開發商，對於消費者，對於銀行界，一個普遍的共識是：住房金融的發展是推動中國住宅與房地產市場啟動的關鍵環節。剛剛起步的中國住房金融與發達國家成熟的住房金融相比，有著巨大的差距。中國的住房金融業的發展，對住宅產業與金融行業來說，更多意味的是機遇。
金融政策對房地產市場的影響
2001年以來我國房地產金融政策的幾次調整
從2001年起，國家每年都出台了新的房地產金融政策，基本上經歷了規范、發展、加強管理和適度調控四個階段。
規范。
2001年6月19日，中國人民銀行以特急件下發了《關於規范住房金融業務的通知》(銀發[2001]195號文，以下簡稱「195號文件」).該文件針對1999年以來各商業銀行為了競爭任意放寬房地產貸款條件的現象，重點強調了三個方面：一是重申了過去房地產金融政策的一些規定。二是適當提高了個人住房貸款門檻，要求多層住宅達到工程主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二，否則不能提供貸款支持；三是對過去沒有規定的個人商業用房貸款在貸款成數、期限、工程進度方面進行了明確。客觀地講，195號文件主要是重申過去的政策，其目的是規范商業銀行的行為。
發展。
2002年2月21日，中國人民銀行調低貸款利率0.54個百分點，這是自1997年以來第六次降息，促進了房地產業的快速發展。
加強管理。貸款利率下調以後，我國房地產業發展迅猛，局部地區出現過熱苗頭。為了防止出現房地產泡沫，中國人民銀行於2003年6月5日下發《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發[2003]121號文，以下簡稱「121號文件」)，加強了對商業銀行房地產金融業務的管理。
適度控制。
2004年，國家有關部門利用直接調控手段，對房地產金融業務進行適度控制。直接調控手段表現為：今年4月，國務院將房地產開發項目的資本金比例由20%提高到35%和10月29日起上調金融機構存貸款基準利率並放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.31%提高到5.58%。
對房地產開發企業的影響
房地產貸款品種減少，貸款門檻提高，對房地產開發企業資金實力提出了更高要求。過去，商業銀行對房地產開發企業發放的貸款有流動資金貸款、房地產開發貸款和公積金委託貸款。由於流動資金貸款不按項目管理，房地產開發企業僅憑自身信用就可以獲得貸款，許多房地產開發企業用這部分貸款來支付土地價款(有的地方稱為「過橋貸款」)，在「四證」齊全後再申請房地產開發貸款，自身投入較少。另外，商業銀行受住房公積金管理中心委託，用住房公積金發放了不少房地產開發貸款。121號文件出台以後，商業銀行不得再對房地產開發企業發放流動資金貸款，公積金委託貸款只能用於發放個人住房貸款，房地產開發企業可以申請的貸款品種減少，只能依靠房地產開發貸款。121號文件對房地產開發貸款設立了兩個准入門檻：一是自有資金(所有者權益)不低於項目總投資的30%，二是「四證」齊全，第一個門檻宣告了房地產開發企業將自籌資金與自有資金混為一談、矇混過關傳統做法的結束。隨著國務院將房地產開發項目資本金比例提高到35%，商業銀行相應地提高了房地產貸款自有資金比例，客觀上對房地產開發企業資金實力提出了更高要求。部分商業銀行因央行實行窗口指導和提高存款准備金率緊縮貸款規模以後，對房地產開發貸款的審查會更加嚴格，房地產開發企業特別是一些中小企業越來越難以獲得貸款。
開發資金來源減少，項目爛尾風險增加，房地產開發企業優勝劣汰進程加快。過去，房地產開發項目資金主要來源於四個方面：房地產開發企業自籌資金、房地產貸款、建築施工企業墊資和預售房款。實施宏觀金融調控以後，由於房地產貸款門檻提高，許多房地產開發企業無法獲得貸款；建築施工企業墊資盡管早已受到《建築法》的禁止，但實際上仍然十分普遍，而墊資中有相當一部分來自於建築施工企業向銀行申請的流動資金貸款，121號文件下發以後，建築施工企業將很難獲得用於墊資的貸款，墊資現象和墊資數量將明顯減少；預售房款由兩部分構成：一部分為借款人支付的首付款，另一部分為借款人申請的個人住房貸款，隨著我國購房者提前消費意識的增強，個人住房貸款占據了很高比例(最高可達80%)，本輪宏觀金融調控推遲了部分借款人的購房行為，抑制了部分購房需求(詳細原因將在後面分析)，結果將導致預售房款減少。四個資金來源中有三個趨於減少，項目開發不得不依賴於房地產開發企業的自籌資金，一些資金實力雄厚的房地產開發企業勉強還可以應付，而一些中小企業可能會面臨資金鏈斷裂的風險，項目出現較大的資金缺口，導致已開工項目形成爛尾工程。可以預見，房地產開發企業將面臨重新洗牌的格局，一些資金實力有限的房地產開發企業將會被淘汰出局，而那些實力雄厚的房地產開發企業將逐漸占據市場主導地位。
對集團公司傳統資金管理模式帶來挑戰。為了控製成本，許多房地產集團公司採用了資金統一管理模式，實行「統貸統還」，即由母公司統一向銀行申請貸款，然後轉貸給全國各地的子公司使用，子公司在銷售回籠資金後還給母公司，再由母公司統一還貸。121號文件禁止房地產開發貸款跨地區使用，對房地產集團公司傳統資金管理模式帶來挑戰，母公司申請的房地產開發貸款只能用於注冊地房地產開發，而外地開發只能由當地子公司作為承貸主體。由於子公司的財務指標通常不如母公司，也就降低了子公司獲得貸款的可能性，從而抑制了大型房地產開發公司「遍地開花」現象，在一定程度上減緩了開發速度。
對個人購房者的影響
延遲購房行為。在195號文件基礎上，121號文件進一步提高了發放個人住房貸款的工程進度要求，將高層由完成總投資的三分之二提高到主體結構完成封頂，這對一次性付款的購房人基本上沒有影響，而對於依靠貸款作為購房款的大多數購房者來說，意味著只能等到主體結構封頂以後才能購房。由於此時工程量已完成大部分，爛尾風險大為降低，在一定程度上降低了借款人購買期房所面臨的風險。
部分地區貸款門檻提高，借款人獲得貸款的難度加大。受貸款總規模緊張影響，在部分地區，商業銀行提高了個人住房貸款門檻，如有的地區將首付款比例由20%提高到30%，有的地區停止發放二手房貸款，還有的地區對借款人資格審查更加嚴格。所有這些，都加大了借款人獲得貸款的難度，一些借款人將被拒之門外，從而無法實現安居夢想。
投資需求和高檔住房需求受到抑制。121號文件對借款人購買第二套以上(含第二套)住房的投資性需求和購買高檔商品房、別墅等高檔住房需求採取了利率歧視政策，規定執行同期同檔次貸款利率，不得執行個人住房貸款優惠利率。銀行通常都是通過控制還貸收入比(即月還款額占借款人家庭收入的比例)來控制貸款風險，在借款人還款來源沒有變化的情況下，其可以承擔的月還款額也沒有變化，隨著貸款利率的提高，其可貸余額將會減少。121號文件提高了投資性需求首付款比例，對借款人自身實力提出了更高的要求，過去能買三套房的現在可能只能購買兩套。這兩方面的作用，將導致借款人購房需求減少。
對住房價格的影響
根據市場供求規律，商品價格由市場供求關系決定，房地產也不例外。下面從宏觀金融調控對住房供給和需求的影響來判斷未來一段時間住房價格的走勢。
對供給的影響。由前面分析可知，本輪宏觀金融調控將導致房地產開發企業數量減少，開發進度放緩，最終將導致房地產市場供給減少。
對需求的影響。購房者的需求有兩方面：一是投資需求；二是自住需求，自住房中又有普通住房和高檔住房之分。毫無疑問，受利率政策變化和首付款比例提高影響，本輪宏觀金融調控將抑制投資需求和高檔住房需求，而對自住普通住房的需求影響較少。從總體上看，將削弱住房需求。
對價格的影響。宏觀金融調控對住房價格的影響取決於對供給和需求作用強度的對比，如果對供給的影響大於對需求的影響，市場上將出現供不應求局面，導致住房價格上漲；反之，如果對需求的影響大於對供給的影響，市場上將出現供過於求，住房價格出現下跌。具體到一個地區，關鍵要看住房需求中投資所佔的比例，對於我國大部分地區，由於投資需求所佔比例較少，宏觀金融調控對需求的影響小於對供給的影響，住房價格將會上揚；而對於投資需求佔比較高的地區，房價無疑會出現下跌。
本輪金融調整對房地產市場的影響
短期來看，加息對市場需求會有抑製作用，但是這種抑制會有多強卻值得商榷。我們的觀點是這次加息對市場需求的抑製作用不至於過大，它的作用可能是使需求回歸到一個更加真實和理性的水平上來。
由於消費者對此次加息是有心理准備的，因此市場需求並不會因為央行此次的加息而出現大的下滑。但是我們同時也清楚地認識到，消費者的承受能力是有限的，因此利率增長如果超過一定的幅度，對需求的抑製作用就會增強。今年前三季度我國城鎮居民可支配收入同比增長為7%，如果央行加息的幅度達到100個基點，20年按揭貸款月還款額的增幅將達到8.5%（按等額還款法計算），這個比例與收入增長的比例還基本吻合，但是如果加息的幅度達到200個基點，20年按揭貸款還款額的增幅就將達到17.4%（按等額還款法計算），大大超過了收入的增長速度。
加息對不同房地產企業的影響是不同的。對於優秀企業來說，加息從長期來說是利大於弊。
目前在房地產市場上的確存在一些過度投機的現象，而這些現象的存在，在某種程度上已經阻礙理性企業的發展。加息一方面提高房地產開發商的進入門坎和經營成本，另一方面抑制需求，使房地產市場上的競爭更加激烈。最終的結果將會使那些以投機為目的，經營不善的房地產企業感受到更大的經營壓力，促成行業新一輪的結構優化和調整，使行業集中度進一步提高。而低素質企業的退出將為優秀企業的發展提供更大的發展空間。
我們在前一階段已經看到了宏觀調控給房地產市場帶來的一些變化，房地產開發投資的增速在放緩，房地產開發的熱情在降溫，而通過加息，政府將通過市場的力量鞏固這一調控成果，促使開發商採取更理性的投資態度，防止房地產市場的大起大落。這種傾向對於穩健經營、追求持續發展的開發商來說是大有好處的。
企業對策
房地產商的自律
因為目前房地產商的自律程度很差，所以往往就把自己經營風險轉嫁為銀行的金融風險，這是一個值得關注的問題。因此，我認為我們是不是應該考慮和研究房地產商自律的問題，也就是房地產商必須自我約束的問題。從這個角度來講，我認為中國房地產泡沫的產生及其影響金融活動的一個重要原因，就是有的房地產商不能正確按照市場規則辦事，比如說危害銀行及消費者利益等，因而最後會導致中國房地產泡沫的產生，並且使泡沫最後轉化為金融風險。從房地產商自律的內容上來看，恐怕有這樣幾個問題需要考慮。
房地產商必須要尊重市場。我們現在房地產市場非常好，人們對住房的需求不斷提升，這種住房需求的提升，必然會產生房地產產業的快速發展，因而我們應該尊重這個市場，但是有人不尊重這個市場，其主要表現就是欺騙購房人，例如面積上做假，質量上不保證，不能按時交房等等，使得各種欺詐購房者的現象不斷發生。房地產領域里的各種消費者投訴，已經成為我們國家投訴最多的一個產業。這就說明我們房地產商不能正確地對待不斷增長的市場，如果繼續採取這種欺詐購房者的現象，危害消費者主權現象的話，那就會必然使購房者的需求降低，最後受到損害的還是房地產本身。所以，我想我們房地產商應該在這個方面不斷提高自身的素質，能夠正確對待市場，能夠積極培育和引導我們日益增長的房地產市場。否則，恐怕最後會使房地產產業會出現大起大落。目前，我們房地產開發項目很多，在這種開發項目很多的條件下，如果我們無視消費者應有的利益和應有的權利，那麼，最終會限制消費者的需求，其結果必然是大量的房子賣不出去，最後導致房地產泡沫及其金融風險的產生。所以，我想是不是我們房地產商要自律，重要的問題是一定要能夠正確地認識和看待市場。
房地產商要正確對待風險。也就是房地產商自身也要考慮勇於承擔風險的問題。勇於承擔風險，就要考慮提高自己的自身資本金比例。如果房地產商僅僅靠銀行的錢來去做房地產的話，最後的經營風險全部都是銀行的金融風險，而不是自身的經營風險，也就是把自身的經營風險都會轉化為金融風險。所以，房地產應該提高自己的資本金比例。在房地產商提高自己資本金比例的條件下，運用銀行的資金搞房地產，其結果就會使銀行和房地產商共擔風險。否則，就會把所有的經營風險都轉給銀行，這是不對的。但是，現在面臨的問題是有些房地產商拿到一個項目之後，就成立子公司，而這種子公司的直接來源，又主要是銀行貸款。其結果就必然是：一旦出現泡沫，泡沫就會成為銀行的金融風險。需要指出的是，有些房地產商已經做了十幾年的房地產，應該說自己的資金積累已經不少了。但是，每次在新項目開發上，卻還是往往主要依賴銀行，而不是提高自己的資本金，這種行為是不對的。就是說他沒有承擔這種風險的誠意，其結果都會把自己的經營風險轉嫁給銀行。所以，我認為房地產商自律的一個重要內容，就是要勇於承擔風險，要想辦法提升自己的資本金比例。尤其是那些有能力提高資本金比例的房地產商，更應該要考慮這個問題。否則，恐怕我們整個房地產的經營風險都會轉嫁到我們的銀行身上，這是一個極其嚴重的問題。所以，我覺得房地產商自律的一個重要問題，就是要提高自身的資本金比例。
房地產商要正確對待財富。因為房地產產業是一個發展較快的產業，財富積累也比較迅速。在這個條件下，我們房地產商必須要正確對待財富的問題。如果不正確對待財富，那麼最終就有可能會無視法律，無視社會公德，無視社會責任。現在有些房地產商，因為積累了一定財富之後，往往就目中無人，而且沒有法律概念，不僅沒有考慮到自己應承擔的社會公德，應承擔的社會責任，而且違規和違法，比如說欺騙消費者，比如說偷稅漏稅的等等。因此，我想，房地產自律的重要內容之一，恐怕就是要正確對待財富，要看到擁有財富是我們國家改革開放給大家提供的機遇，擁有了這種機遇，才是擁有財富，也就是說，財富的擁有既是房地產商自身有能力的結果，也是整個社會提供機遇的結果。所以，擁有財富的人應該正確對待財富。在擁有財富的條件下，要有法律意識，不能擁有財富而無視法律，不能擁有財富而無視公德，不能擁有財富而無視社會責任。因為一旦沒有法律意識，沒有社會責任，沒有社會公德意識，就會產生各種違反社會法律乃至社會公德的行為。這是我們房地產自律的重要內容之一。這方面如果不自律的話，最後的結果，可能就會出現房地產泡沫，這種泡沫也就有可能帶來整個社會的金融風險。所以，我想自律的第三個方面就是應該要正確對待財富。
要不斷的提高自己的競爭力，提高自己企業競爭力，尤其是核心競爭力。提升核心競爭力就要求我們的房地產商應該不斷的在自己企業制度，企業管理，乃至企業文化上要不斷的提升自己。我們應該看到我們現在房地產產業中的有些企業的競爭力是很差的。因為房地產產業在我們國家是新興產業，容易賺錢，有的企業可能賺了錢，但是實際上核心競爭力並不是很強。因此，這就要求不少企業要進一步的提升自己核心競爭力，解決自身的問題。否則的話，會產生許多不利於自己發展的問題。我想房地產商是不是應該把提升自己核心競爭力，作為自律的內容。不要認為自身賺了錢，就因為自己企業是一個好企業。實際上不少企業競爭力是很差的，我們應該從這種核心競爭力提升出發，進一步加快房地產企業的改革，包括企業制度的改革，包括管理制度的改革，也包括企業文化的塑造，形成一個新的房地產企業。我們有一些房地產企業，實際上是剛剛成立起來，可能因為各種機遇也做了一些好項目，但是做好這些項目，並不標志著自身競爭力的提升。隨著經濟的發展，房地產產業的競爭力必須進一步提升，我認為要認真考慮這個問題。所以，我想房地產自律的一個重要內容，就是提升自己企業的核心競爭力，全方位推動自己的企業的改革，保證自身的穩健發展。
有條件的企業逐步建立多元化的融資渠道
黨的第十六屆三中全會首次提出「要大力發展資本市場，擴大直接融資比例」。有條件和實力房地產企業探尋除銀行貸款以外其他融資方式，如上市、股權融資、產業基金等。房地產企業要抓住機遇，在現有渠道的基礎上向多元化方向發展，不僅有利於資金的籌集，還有助於風險的分散。
在融資渠道多元化的建設上，不少知名的大企業已經探索出路徑，如首創的經驗就值得借鑒。首創融資除傳統的方法：自有資金、銀行貸款、客戶資金(預售回款)外，還有6個渠道：一是發債券；二是國內上市公司，資本市場融資；三是海外上市，把公司重組起來到海外資本市場融資；四是吸收海外基金；五是施工企業墊資；六是房地產基金。
房地產業是一個資金高度密集性行業，開發一個房地產項目需要大量的資金。如果不藉助於各種融資手段，開發企業將寸步難行。首創的經驗雖好，但並不是所有房地產企業都能借鑒的，中小房地產企業融資方法就有所不同。
中小房地產企業融資方法
「121號」文件的出台對中小房地產企業融資無疑是雪上加霜。中小房地產開發企業面臨的最為現實和緊迫的問題就是如何籌措到資金，解決或緩解自身所遇到的資金壓力。相對於大型房地產開發企業，中小型地產企業的融資渠道單一，其所要採取的方法也不同。目前，中小房地產開發企業容易實現的方法除銀行貸款外主要有兩種：
第一，尋求與大公司合作。這種方法，一方面能得到大企業部分資金支持，解決暫時的資金困難；另一方面可以藉助大企業的良好聲譽吸引購房者。只要合作能成功，對中小企業來講是條融資捷徑。
第二，尋求民間資金。目前有一部分民營企業手中掌握著較多資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產品。由於房地產業的投資回報率相對較高，民營企業家們希望介入房地產領域，但因專業知識和經驗不足，畏縮不前。這正是中小房地產企業吸納民間資金的好時機。
這就是我個對房地產金融對房地產市場影響的看法，
『叄』 商業銀行房地產貸款風險管理指引是否有效
有效的。
本指引所稱土地儲備貸款是指向借款人發放的用於土地收購及土地前期開發、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限於負責土地一級開發的機構。
房地產開發貸款是指向借款人發放的用於開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。
個人住房貸款是指向借款人發放的用於購買、建造和大修理各類型住房的貸款。
商業用房貸款是指向借款人發放的用於購置、建造和大修理以商業為用途的各類型房產的貸款。
『肆』 我國的商業銀行面臨的房地產貸款有哪些風險
其實不管從哪個角度，都沒有本金的風險。風險都來自利息！！
開發企業的大額貸款，如果還不起，還有土地。
個人的按揭貸款還不起，還有房子。
『伍』 我國商業銀行房地產信貸風險有哪些
我國房地產企業資金來源中，企業自籌資金佔比維持在25%-35%左右，呈逐年增長趨勢；國內貸款約15%-25%；其他資金來源大部分是屬於住房消費者的預交房款，在這部分預交款中有50%-60%來源於商業銀行的個人住房抵押貸款。總體估算下來，房地產企業的資金來源中大約有40%-50%來自於商業銀行，佔比較大。信貸風險如下：
1、業務調查環節流程
該環節存在外部欺詐和內部欺詐風險，同時在業務操作中也蘊藏著風險。對於客戶提供的虛假資料，應當提高信貸人員的審核標准。銀行客戶經理為了牟取利益，參與資料的造假，對於這種內部欺詐的行為，應當實行客戶經理崗位責任制，改進激勵制度，加強後續環節的檢查和內部審計，明確各級責任。對於業務操作中的風險，採取雙人核保核押，加強崗位培訓。
2、項目審查環節流程
該環節的風險類別主要為內部欺詐及業務操作風險，風險點及控制。措施審查人結合評估報告提出審查意見；對不需要進行評估的項目貸款，審查人直接根據前台業務部門提供的調查報告提出審查意見（必要時進行押品價值評估）。審查完成後按規定提交集體審議，審議（審查）後交部門負責人，部門負責人核查後報一級（直屬）分行行長按照業務雙簽的原則進行簽批。
3、項目評估流程
授信審批部受理信貸業務後，由審查人對其進行初審，需要對於抵押物要進行價值評估；出具評估報告，為信貸決策提供參考與依據。該環節主要風險類別為業務操作，控制措施為制定項目貸款評估細則，考核評估質量，多層核查與復核。
4、貸款發放環節流程
商業銀行的業務操作中，要明確貸款擔保辦理手續，強調人員責任；嚴格放貸流程。提高法律人員從業水平，專業人員簽訂合同；加強培訓，完善系統剛性控制；增強各環節審查強度，擴大審查標准和范圍。
商業銀行信貸風險主要體現如下3點：
1、地方政府融資平台債務；
2、房地產領域信貸；
3、非標債權業務。
『陸』 求當前我國四大商業銀行房地產信貸的數據
四大商業銀行： 中國銀行股份有限公司 中國工商銀行股份有限公司 中國建設銀行股份有限公司 中國農業銀行 四大銀行的住房貸款利息和房地產開發商貸款現在主要有一個判定標准：城市發展情況和住房供給情況 這是因城市而異的，但現在利息大都是：5.6-6.0,辦理按揭貸款唯一套的最大額度為70%.第二套住房最大貸款額度為50-60%按揭貸款年限最高為三十年. 地產開發商貸款利率一般為6.12-6.57.貸款年限一般為1-5年.貸款額度為總投資額的40%-60%.一般為50%,至於他們各自在個人住房貸款和房地產開發商貸款的壞賬比例以及四大商業銀行的資產負債表這些都無從說起,他們也不會向外界透露,你只有通過訪談去了解. 他們的資本結構我也不太了解,但四大商業銀行有如下銀行業務: 一、貸款業務 二、投資業務 三、票據和貼現業務 四、存款業務（商業銀行負債業務） 五、同業拆借業務（商業銀行負債業務） 六、債券結算業務 七、代理業務 八、銀行卡業務 九、國際結算業務 知道的只有這么多，不知道能不能幫你，雖然不怎麼樣，但是應該還有點用吧！
『柒』 從供求兩端加強房地產金融管理
要根治樓市「打新熱」，需要加強房地產金融管理，做好需求端和供給端兩篇文章。在需求端，要實施好重點房地產企業資金監測和融資管理規則，嚴厲打擊哄抬房價地價、惡意炒作行為。在供給端，要按照「租購並舉」的方向擴大供給，加快研究金融支持住房租賃市場舉措。
最近，針對部分地區房價過快上漲尤其是「萬人搖號」「打新熱」等現象，多地金融監管部門出台嚴控房地產貸款集中度、調控房貸利率、嚴查消費貸和經營貸入市等舉措，以期堵住熱錢進入樓市，「摁」住房子投機需求、降低房子投資屬性。
始於2016年9月底的此輪房地產調控已持續4年多，取得了顯著調控效果，目前多數城市房價穩定，普通個人或家庭負債增長未明顯加快。中國人民銀行發布的數據顯示，2020年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速，新增房地產貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到2020年的28%。這意味著新增貸款大概率流向實體經濟，房企融資「三道紅線」和銀行信貸的「兩道紅線」等房地產金融監管措施效果顯現。
於是，有人開始放鬆警惕，認為部分城市的「打新房熱」不足為患，繼續調控還有必要嗎？目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。按照2020年6月末的個人住房貸款、房地產貸款數據統計，在37家A股上市銀行中，有11家銀行的個人住房貸款或房地產貸款佔比越過「紅線」。房地產是現階段我國金融風險方面最大的灰犀牛，如果任由金融資源注入房地產泡沫，就會對實體經濟、金融體系、居民財富帶來風險隱患。
房地產金融肯定要管，而且必須管好。用限購、限貸的行政手段強力干預，確實能一時堵住房價泡沫的「入水點」，但長期看可能傷及正常的經營、消費和改善型需求，仍難以緩解金融供給管理與房地產行業發展需求的矛盾、支持居民合理購房需求與防範價格風險的矛盾、房企合理融資與控制杠桿的矛盾。特別是一些短期調控涉及信貸總量、房貸利率、交易年限、相關稅費等問題，可能使少數地方樓市坐地起價，加大居民的實際購房成本，與政策初衷背道而馳。
樓市「打新熱」源自新房、二手房存在明顯價差，使得熱錢借消費貸、經營貸、信用卡透支湧入套利。而要根治樓市「打新熱」，需要加強房地產金融管理，做好需求端和供給端兩篇文章。這也是中央經濟工作會議強調「保障性租賃住房」「長租房」「租賃住房用地」等內容並提出「逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利」的應有之義。
一方面，在需求端，要強化對房地產企業融資狀況和拿地行為的全面監測，實施好重點房地產企業資金監測和融資管理規則，嚴厲打擊哄抬房價地價、惡意炒作行為。針對房企降杠桿、降負債的各項舉措不能鬆懈，要加快建立居民債務收入比監測體系，引導商業銀行房地產貸款合理增長，推動金融資源更多流向製造業、小微企業等重點領域和薄弱環節。按照因城施策原則，實施好房地產金融審慎管理制度。
另一方面，在供給端，按照「租購並舉」的方向擴大供給，加快研究金融支持住房租賃市場舉措，在舊城改造、城市更新及保障房建設上給予更大金融支持。要降低租賃住房稅費負擔，土地供應要向租賃住房建設傾斜，探索用不動產信託投資基金（REITs）為代表的二級市場工具，打通公共租賃住房供應體系。健全以房地產股權基金為代表的項目投融資架構，完善以保險、公募、養老金為代表的長線機構參與股權投資，真正拓展房地產產業的內涵與價值邊界。