❶ 政策調整致使房屋買賣合同不能履行怎麼辦
由於國家政策變化致使買賣合同不能履行，此類情況應當視為發生了不可歸責於雙方當事人的事由，按照法律規定你可以請求解除合同，返還收受的定金。
我國《合同法》第117條規定：因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。根據《民法通則》和《合同法》的解釋，不可抗力是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。此外，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規定：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
❷ 因房貸政策調整導致合同不能依約履行的責任如何承擔
1、應具體情況具體分析：由於我國《合同法》中對於政策調整是否屬於「不可抗力」沒有明確規定。有些法院認為房貸新政不是「不可抗力」，但是否屬於「情勢變更」要具體情況具體分析，對於買受人確有證據證明純粹因受限貸、限購、禁購等調控政策直接影響，而導致遲延履行或無法履行的，可參照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，將其認定為「不可歸責於當事人雙方的事由」 2、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
❸ 政策變化導致貸款不能，可以解除合同嗎
可以要求解除房屋買賣合同，因為這種情況屬於不可抗力，是法律明確規定的可以解除合同的法定條件。
《合同法》第一百一十七條因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除
責任。
本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
《合同法》第一百一十八條當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。
❹ 因不可抗力導致債務人無法在合同期限內履約債權人可以解除合同嗎
因不可抗力導致合同不能履行或無法實現合同目的，雙方當事人有解除合同的權利。
❺ 二手房買賣過程中因銀行貸款出現問題，合同中違約責任在誰
購房合同與貸款合同是兩個不同法律關系，購房合同應繼續履行。
❻ 購房者因無法獲得銀行貸款而導致無法繼續履行合同的，違約責任究竟該由誰承擔
首先，最高院從未出台過《最高人民法院關於商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，最高院出台的司法解釋全稱是《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。多了「審理」二字。
另，該解釋第四條規定，「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」
該問題中，銀行貸款不能的責任屬於解釋中「因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」的情形。因此，你不需要承擔違約責任即可解除合同，要求返還定金等一切已繳納費用。
理由是：
法律方面：1.民法總則規定民事交易應當遵循自願、平等、公平等原則。
購房過程中大多數人會選擇貸款購房，而貸款購房所需要的貸款條件卻各不相同。不同銀行之間也會存在審核方面的差異。單純因第三方原因導致貸款不能從而不能簽訂購房正式購房合同，要求買房承擔過錯責任，並不退還定金，或要求承擔違約責任有違公平原則。
2.《最高人民法院關於商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」
之所以在定金罰則後追加「因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」基於購房、購車等「大件」物品的買賣流程和交易慣例不同於「小件」物品，例如買衣服。常常需要先交付定金或訂金等。正式的交易發生於交付定金、訂金後一段時間之內。因此，立法者將「大件」物品中的違約責任規定為「過錯責任原則」（有點侵權責任法的味道），而非「嚴格責任原則」（一般的合同責任）。
「大件」商品與「小件」商品的交易特點決定了此類交易中往往會產生更多的機會主義行為，即賣方惡意不退還「定金、訂金等」而買方要求返還雙倍「定金、訂金」等違約責任。為了規避通過訴訟或者其他方式的「機會主義」行為，審判實踐中也往往採取「公平原則」進行認定。例如北京市第一中級人民法院（2014）一中民終字第8229號判決書、2014烏中民四終字第1271號民事判決書均要求賣方返還定、訂金，而無需承擔責任。
中國消費者報2015年1月5日第A04版也曾接到類似投訴，消費者投訴房產公司惡意不退定金、訂金等問題，最終的結果均是返還定金、訂金或者簽訂合同。
3.基於合同法中的不可抗力條款及合同法司法解釋中的情勢變更等原則，在具體案件中法院也不會將貸款不能的責任認定為交易雙方的過錯，更多應該認定為不可抗力或情勢變更的免責事由，從而不認定雙方均有過錯。即雙方均可免責。
實踐方面：1.開發商或者出賣方在出售商品房已經掌握了足夠的信息，而對於購房者掌握的信息並沒有出賣者充分。
例如，開發商掌握的賣方流程、審批手續、提交信用資料等信息一般地比普通購房者充分，開發商應該對購房者是否具備貸款條件或購房條件有一定的預測性，若在簽訂認購協議書、定金等協議時不及時告知或者作出合理判斷而為了銷售業績盲目和開發商簽訂認購書等文件，最終導致貸款不能，開發商應承擔相應的違約責任或定金罰則。即，賠償損失或雙倍返還定金。
2.購房、購車等定金多者數萬、數十萬、少則數千元，對於購房、購車群體來講，因銀行或其他金融貸款機構貸款不能而要求買受人承擔如此高昂的損失，顯然不符合公平正義的基本價值判斷。
綜上，「大件」商品，如房、車、船、大型機械等交易特點（交易時間差）與「小件」商品，如衣服、鞋等（瞬時性，一般沒有時間差）交易有顯著的不同，要從交易特點和交易慣例中綜合分析過錯認定與免責條款，而非機械套用法條或司法解釋，方能實現"讓人民群眾在每一件司法案件中感受到公平正義",實現司法讓網民滿意、人民滿意、社會滿意、政治滿意。
❼ 如借款人的提前還款將導致本合同項下的已執行貸款期限在1年以內，是什麼意思
簡單說，就是你借款期限必須在一年以上，不許提前還款。主要是為了保證貸款人的最低利息收入。
❽ 房屋買賣合同貸款、過戶履行期限約定不明怎麼辦
在我國，這方面的法律主要是《合同法》，而《合同法》是尊重當事人意思自治的，所謂意思自治指的是，法律不幹涉合同雙方的真實意思表示，充分尊重合同雙方的真實意願。在簽訂合同的時候，合同標的及付款時間、過戶時間一般應當在合同條款中予以約定，但是沒有約定的，合同並不是當然無效。在這種情況下，法律採用合理的處置方式，如：對於付款時間沒有約定的，應當在合理的時間內付款，這里的合理時間並沒有絕對的限制，也是根據實際情況而定；對於沒有約定過戶時間的，如果對方已經付款，就推定付款後，就應立即採取過戶行為，如果對方還沒有付款，賣方可以對方沒有付款為由，拒絕辦理過戶手續，當然，即使沒有付款，就辦了過戶手續，也不見得就一定會有損失，只是增加交易風險。 合同法第六十一條規定了合同約定不明的處理原則：合同生效後，當事人對質量，價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確，可以協議補充，不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。對於有些約定不明的合同卻不容易找到有關條款和交易習慣，處理起來就比較困難，對這種情況的處理原則是：約定不明或沒有約定引起的糾紛宜認定為是當事人雙方的責任。合同條款非常重要，交易主體一定要盡可能地簽訂內容詳盡的書面合同。對於合同約定不明雙方都有責任。歸結於哪一方當事人責任都是不合理的。 房屋買賣合同履行過程當中，如果出現約定的合同解除事項時，或者法定解除合同的事項時，應該及時行使解除權，切不能想當然的認為對方違約，合同就解除了。法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。 法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告後在合理期限內不行使的，該權利消滅。 因此，在付款期限不明的情況下，賣方應該按照合同法的規定，書面通知賣方合理的付款期限，經過催告買方逾期仍不付款的才可以解除買賣關系並沒收定金。雙方基於自身利益的考慮，相互協商處分自己的權利，達成調解協議符合法律的規定。
❾ 貸款不成無力購房 無法履行合同應如何處理
近來宏觀調控的一連串政策出台給房地產交易帶來了較大的變化，特別是「轉按揭停辦」、「按揭嚴控」對交易影響更大。
其中無法辦理轉按揭、下家貸款不成或貸款不足(以下統稱「貸款問題」)而導致合同無法履行的問題最為突出。由於購房下家對銀行的依賴，因而在貸款出現問題後，往往沒有能力再購房屋。其後果是，上家認為下家逾期付款而要求根據合同約定索賠巨額違約金。出現該類貸款問題下家要不要賠？應該賠定金還是違約金？賠多少違約金？筆者對這些熱點問題提出自己的看法如下：
一、適用定金還是適用違約金
下家出現了貸款問題後，會向上家提出解除合同。這時會出現兩種情況，一種是雙方合同僅約定了定金罰則，另一種則是合同既約定了定金又約定了違約金。對大部分下家來說，希望以定金為代價來解除合同，而大部分上家往往是選用違約金，因為其數額較大。筆者認為對第一種情況，由於雙方都約定了定金而沒有約定違約金，下家可以以定金為代價解除合同。而對於第二種情況，根據我國合同法第一百一十六條規定：「當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。」根據這個一規定，顯然到底適用定金還是適用違約金的權利在守約方。
二、轉按揭停辦造成無法履約，下家是否屬於違約
這個問題比較復雜，轉按揭在各種買賣合同中的約定千差萬別，因此法律後果截然不同。概括而言，由於轉按揭並不是一種付款條件，而是原來雙方賴以交易的一個交易前提，因此轉按揭的停辦，一般是屬於不可歸責於雙方的原因導致履行不能，其責任不在下家，下家不存在違約更沒有義務墊資，如果雙方協商不能，下家有權解除合同。
三、貸款成數不足導致無法履約，下家是否屬於違約
這個問題非常普遍，是否違約要看合同的具體約定。這里往往有兩種情況，第一種是由於雙方在合同中僅約定部分房款要用貸款來支付的，比如在100萬元的房屋買賣中約定首期款30萬元，其餘70萬元通過貸款解決。這時由於貸款政策變化導致貸款成數下降，比如銀行只願意貸50萬元。對於這種情況，筆者認為合同雙方均約定一部分貸款由銀行支付，下家也是以貸款為前提付款購房，如果貸款成數不足，事實上下家也沒有了繼續履約的能力，也就無法實現下家的合同目的。因此筆者認為參照最高人民法院的商品房買賣解釋的有關精神，下家可以解除合同。
第二種情形是：雙方在合同中約定了貸款成數不足，不足部分下家應該在多少天內予以補足的條款。這一條款將原來貸款不足的法律風險轉由下家承擔，對下家是不利的。但筆者認為這種貸款「不足部分補足」，由於純粹是系列調控政策出台所造成，這種情況無法預料，下家可以與上家協商變更相應的付款期限。
四、違約金應該付多少
目前二手房解除合同違約金一般在20%～40%之間，以一套150萬元的房屋計算，下家可能支付30萬～60萬元的違約金，因此對因貸款不能的下家，上家無一例外地提出高額索賠。但筆者認為根據我國合同法的規定，由於違約金主要是用於補償損失的，約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。因此筆者認為上家索賠巨額違約金應當對其損失予以舉證，否則巨額索賠便是有失公平，應當作適當調整。
對於下家因貸款問題而無法履行的情況，法院、仲裁機構會根據簽訂時間是否屬於系列調控政策出台之前，是否屬於不可歸責於雙方的原因作區別對待。而房產交易的當事人應當及時咨詢專業人士，作出細化的約定以防患於未然。
❿ 房屋買賣合同貸款、過戶履行期限約定不明怎麼辦
甲乙雙方簽訂了購房合同，合同中對如何支付房款沒有約定，過戶時甲要求已在過戶前支付房款，乙要求在辦理完過戶再支付房款，雙方對此協商不一致，僵持不下，造成合同不能履行。出現這種情況的原因就是雙方對合同約定不
貸款、履行期限約定不明怎麼辦？甲乙雙方簽訂了，合同中對如何支付沒有約定，過戶時甲要求已在過戶前支付房款，乙要求在辦理完過戶再支付房款，雙方對此協商不一致，僵持不下，造成合同不能履行。出現這種情況的原因就是雙方對合同約定不明造成的。 在我國，這方面的法律主要是《合同法》，而《合同法》是尊重當事人「意思自治」的，所謂「意思自治」指的是，法律不幹涉合同雙方的真實意思表示，充分尊重合同雙方的真實意願。在簽訂合同的時候，合同標的及付款時間、過戶時間一般應當在合同條款中予以約定，但是沒有約定的，合同並不是當然無效。在這種情況下，法律採用合理的處置方式，如：對於付款時間沒有約定的，應當在合理的時間內付款，這里的合理時間並沒有絕對的限制，也是根據實際情況而定；對於沒有約定過戶時間的，如果對方已經付款，其實勞動合同證明書。就推定付款後，就應立即採取過戶行為，如果對方還沒有付款，賣方可以對方沒有付款為由，拒絕辦理過戶手續，當然，即使沒有付款，就辦了過戶手續，也不見得就一定會有損失，只是增加交易風險。 合同法第六十一條規定了合同約定不明的處理原則：合同生效後，當事人對質量，價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確，可以協議補充，不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。學會婚育證明格式。對於有些約定不明的合同卻不容易找到有關條款和交易習慣，處理起來就比較困難，對這種情況的處理原則是：約定不明或沒有約定引起的糾紛宜認定為是當事人雙方的責任。合同條款非常重要，交易主體一定要盡可能地簽訂內容詳盡的書面合同。對於合同約定不明雙方都有責任。歸結於哪一方當事人責任都是不合理的。 房屋買賣合同履行過程當中，如果出現約定的合同解除事項時，或者法定解除合同的事項時，應該及時行使解除權，切不能想當然的認為對方違約，合同就解除了。法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。 法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告後在合理期限內不行使的，該權利消滅。 因此，在付款期限不明的情況下，賣方應該按照合同法的規定，書面通知賣方合理的付款期限，經過催告買方逾期仍不付款的才可以解除買賣關系並沒收。雙方基於自身利益的考慮，相互協商處分自己的權利，達成調解協議符合法律的規定。相關文章· · · 特別推薦· · 無須注冊，快速提問。