1. 2021房貸政策
2020年12月31日，央行和銀保監會聯手頒布了一條關於房貸的重磅政策。而且，自2021年1月1日起直接實行。這是自房地產領域「三條紅線」融資新規後的最重磅規定，且沒有給任何過渡期。
1、這個規定的全稱是《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，主要目的是對銀行業房地產貸款進行集中管理。按這條新規，以後銀行房地產貸款和個人住房貸款，均有上限，不得突破。文件的附件中，給出了極其明確的比例限制。
根據《通知》，兩部門根據不同銀行的資產規模及機構類型，分成5檔對房地產貸款集中度進行管理，具體來看：
第一檔也就是中資大型銀行，包括工農中建交郵儲6家國有大行和國家開發銀行的房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。
第二檔也就是中資中型銀行，包括12家全國性股份制銀行、農業發展銀行、進出口銀行以及資產規模較大的幾家城商行如上海銀行、北京銀行等的房地產貸款佔比上限為27.5%，個人住房貸款佔比上限為20%。
第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括除了第二檔以外的城商行、民營銀行以及大中城市和城區農合機構，房地產貸款和個人住房貸款的佔比上限分別為22.5%和17.5%。
第四檔為縣域農合機構，房地產貸款和個人住房貸款的佔比上限分別為17.5%和12.5%；
第五檔為村鎮銀行，兩項貸款的佔比上限為12.5%和7.5%。
(1)房產二次抵押貸款利率2021擴展閱讀：
1、銀行系統中的貸款比例作出限制的原因
央行公告中提出「為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險」。2020年銀保監會主席郭樹清的講話，也曾提到了中國金融體系對房地產貸款的依賴和集中度。
按郭主席的說法：中國房地產相關貸款，占銀行業貸款的39%。而且這些僅僅只是銀行體系內的貸款，那些房企自行發行的債券，融資的股權，已經信託等影子銀行的資金，均不在這39%裡面。
還有很多人，直接用經營性貸款去全款買房，這其實也算房價，只不過在表內看起來像發給工廠企業的經營性貸款而已。加上這些七七八八的表外貸款，房地產貸款會佔到我國金融體系的40~50%左右。這是一個非常恐怖的比例，真正的半壁江山。過去世界上總共產生了130多次金融危機，其中100多次和房地產有關。
最近的一次，2008年的美國金融危機，起因是房地產。日本金融崩潰，起因也是房地產。所以郭主席將房地產定義為我國金融風險最大的「灰犀牛」。先搞了一個房企融資的「三條紅線」，如今又開始限制整個銀行體系的貸款上限。半壁江山實在太高了，哪怕是39%也很高。
所以現在規矩改了，直接通過放貸上限來壓制全體金融系統。和現狀比，壓的不多，因為房地產貸款佔中國金融體系的比例實在是太大了，大到不能動，不敢動。但這是首次以行政令的形式頒布貸款佔比紅線，給各銀行都戴了一個緊箍咒。防範銀行過多的貸款投向房地產領域，或出現一些不符合貸款要求的做法，比如近兩年很火熱的首付貸。
2、LPR影響
LPR是由我國18家報價銀行綜合考慮資金成本、貸款市場供求、信用溢價所報出來的結果。18家銀行報價去掉最高和最低，其他數據平均構成LPR數據。
按照新規定：「自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。」這意味著從2021年1月開始，住房貸款利率更多地將由市場機制決定，和2020年、2019年的利率形成機制有了不同。
自2021年開始，存量浮動利率貸款如果轉為固定利率，未來貸款利率就固定不變了；如果轉換為LPR，貸款利率會隨著市場利率變化。根據新通告，今後貸款浮動利率將參照LPR，其定價模式為：房貸利率=LPR+固定點差（固定點差可能為負數）。
12月21日，最新數據顯示：一年期貸款市場報價利率(LPR)維持3.85；五年期貸款市場報價利率(LPR)維持4.65%。由於2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15個基點，若購房者的房貸利率轉換日定在每年的1月1日，則從2021年1月月開始，房貸利率將降息15個基點，個人住房貸款者月供還款將減少。根據「房貸利率=LPR+固定點差」的計價模式。
舉例來說：假設一個人在2019年10月8日之前，向銀行按揭了30年期的100萬房貸，利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那麼實際利率為5.39%（4.9%×1.1）。
但如果轉換為浮動利率，其固定點差（0.59%）=原合同當前的執行利率水平（5.39%）-2019年12月發布的相應期限LPR（4.8%）。
換言之，在往後的日子裡，他的的房貸利率定價公式為：房貸利率=LPR+0.59%；在2020年，利率保持5.39%不變；但從2021年開始，即可享受利率下行的優勢。現在，2020年12月五年期以上LPR降低至4.65%。那麼2021年的利率就為5.24%，相比轉為固定利率下降0.15個百分點。
在利率下降的情況下，如果這個人選擇等額本息還款，他每月會比之前少還多少錢呢？如果實際利率為5.39%（4.9%×1.1），他過去每月需要還銀行貸款5609.07元。2021年的利率變為5.24%，相比固定利率下降0.15個百分點之後，他每月需要還款5515.84元。每月減少還款93.23元。
當然，個人如果選擇轉換為固定利率，那麼2019年1月1日-2049年12月21日間利率均為5.39%，每月還款就是固定不變的。和世界許多國家相比，我國當前利率較高，迴旋餘地較大。從長期來看，LPR進一步下降的可能性較大，如果這樣，那麼房貸利率還有望再降低，貸款購房者未來還有希望再減少利率支出。
通知給銀行設定了關於房貸規模的「兩道紅杠」：第一道紅杠，是「房地產貸款佔比」，是銀行業金融機構房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例。第二道紅杠，是「個人住房貸款佔比」，是個人住房貸款余額占金融機構人民幣各項貸款余額的比例。
央行通知給出了「房地產貸款佔比」和「個人住房貸款佔比」的計算公式：值得一提的是，這兩道紅杠以後，對普通購房者而言：意味著以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策，拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。
我們個人住房貸款，一般每月還貸額度最好不超過家庭收入的30％，這被視為一個家庭財產的「安全線」，如此能保證個人月還款後的正常家庭生活開支；7大國有銀行的「個人住房貸款佔比」最高，達到總貸款的32.5%。說明央行也把國有銀行「總貸款的30%」附近，視為一個國家「住房金融」的安全線。
2. 房按揭貸款利率
買房按揭貸款利率，分為固定利率和浮動利率兩種，你可以根據自己的實際情況進行選擇，選擇固定利率的話，每個年的年利率都是固定的，那麼還款數也是相同的，如果是浮動利率的話，利率不固定，利率下調的話，有可能還的更少。
固定利率和浮動利率，根據實際情況選擇。
根據人民銀行此前的公告，將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為貸款市場報價利率（LPR）。2020年3月1日至8月31日，借款人可與銀行平等協商，並決定貸款利率「換錨」為LPR（浮動利率）還是轉為固定利率。
一般來說，房貸借款人均會受到此次轉換的影響，但有幾種情況除外：一是公積金個人住房貸款、組合貸款中的公積金部分；二是固定利率貸款；三是2020年底前到期的個人住房貸款。如果符合這3種情況其中之一，就不受此次轉換影響。
對於轉換期間房貸利率水平，央行規定，轉換時點利率水平保持不變。也就是說，2020年全年個人房貸利率水平與以前一樣，維持不變。而從2021年1月1日起，如果選擇固定利率，剩餘期限內，房貸利率與當前的利率水平保持一致，與LPR利率變化無關；如果選擇浮動利率，今後的房貸利率會隨著5年期LPR的變化而變化，LPR每月公布一次，或升或降或維持不變。
選擇哪種方式更好？
業內人士表示，兩種轉換方式各有優勢，具體如何選擇主要取決於房貸借款人對未來市場利率走勢的判斷：
如果認為未來LPR會下降，那麼轉換為參考LPR定價會更好；
如果認為未來LPR可能上升，那麼轉換為固定利率就會有優勢。
存量房貸借款人要根據自身情況，以及貸款價格、貸款期限、貸款余額等，綜合選擇適合自己的利率轉換方式。如果此前的房貸利率價格折扣力度大，月供剩餘時間比較長的話，可以選擇固定利率，這不僅有助於鎖定月供成本，還便於做好家庭的收支安排。如果月供剩餘時間較短，貸款余額也不多，選擇浮動利率可能更合適。
從中短期看，我國利率處於下行趨勢。將存量浮動利率房貸轉成以LPR作為定價基準，對借款人來說是有利的，有助於減輕借款人房貸支出。雖然長期利率走勢難以判斷，但中短期利率下行基本上是有共識的。此外，即便出現了與預期不一樣的利率大幅上升走勢，購房者還可通過提前還款方式來規避利率風險。
雖然此前多家銀行發布公告稱，8月25日起，對符合條件且尚未辦理定價基準轉換的個人住房貸款批量轉換，統一調整為LPR定價。多家銀行在公告中表示，此舉是為簡化客戶操作，參照銀行業普遍做法開展的。
不過，這也不代表消費者沒有選擇權。各銀行均明確，批量轉換完成後，若對轉換結果有異議，可於2020年12月31日（含）前通過網上銀行、手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。需要注意的是，已有銀行明確，撤銷操作僅能辦理一次。
銀行之所以採用批量轉換，主要還是考慮房貸借款人大部分為個人，人數眾多且分散，批量轉換方式能夠節約資源、提升辦理效率。
存量浮動利率貸款定價基準轉換，對利率市場化、引導利率下行都有好處。央行近日發布的《2020年第二季度貨幣政策執行報告》指出，截至6月末，存量貸款定價基準轉換進度已達55%。其中，存量企業貸款轉換進度為76%。
統計顯示，2019年8月改革以來，LPR報價水平逐步下行。今年8月份報出的1年期LPR和5年期以上LPR分別為3.85%和4.65%，改革以來累計下降0.4個和0.2個百分點。
3. 2021年房貸未還清可以過戶嗎
你好
還貸期間的商品房本來是不可以出售的，但是現在可以採取轉按揭的方式出售商品房。
「轉按揭」的推出，引起了廣大購房者的關注。那麼，到底什麼是「轉按揭」？「轉按揭」到底適合於哪些購房人？以及如何辦理「轉按揭」呢？下面就將「轉按揭」的相關知識介紹如下，以供你參考。
「轉按揭」就是個人住房轉按貸款，個人住房轉按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。
「轉按揭」的實質就是已購房產的借款人主體的變更。也就是說，購房人在未還清貸款時，可以轉讓或出售該房產；買入該房產的人，又可以向銀行申請二手房貸款。購房者也可以在收入低、償還貸款能力不足時購買較便宜的住房，待收入提高、償還能力增強後，將第一套房轉賣給他人，再購買條件較好的住房。
發生「轉按揭」情況主要有兩種：一種是借款人無力償還貸款，房產轉移由銀行進行處置所發生的貸款主體的變更；另一種則是由房產的轉讓發生了產權關系變化，使貸款主體也發生改變。這其中，變更借款人的簡稱「轉按」，延長原借款期限的稱為「加按」，變更抵押物稱為「換按」。
■如何辦理「轉按揭」？
目前，個人住房轉按貸款一般是發生在同一銀行之間，其中，中國工行北京市分行「轉按揭」操作具體程序為：
首先是銀行將重新審核「按揭房」的合法性，並按照新買主的收入情況，重新審核新買主也就是新的借款人的還款能力，並確定新買主的貸款金額、期限和利率。
其次是銀行核實新的保證人資格或落實新的抵押物。
第三，新買主經審核合格後，如果轉讓的房屋產權證還沒有辦理，那麼新買主可與開發商簽訂新的購房合同；如果房屋產權證已經辦理，那麼新舊買主可直接簽訂購房合同。
第四，如果新買主用新購置的房產作抵押，則須重新為抵押物辦理保險。
第五，銀行與新買主就新的貸款金額和抵押物重新簽訂借款合同、保證合同、抵押合同，辦理抵押登記手續，發放貸款。同時，終止原借款合同，收回原貸款，撤消原抵押登記手續。
未取得產權證如何辦理「轉按揭」？
如果購房人還未還清購房貸款，並且還未辦理房屋產權證前，那麼需要辦理再轉讓時，該購房人需要與開發商之間簽署中止買賣合同的協議，由新的購房人與開發商簽署新的買賣合同，同時銀行對新的購房人資信進行審查後，由貸款銀行與新購房人簽署新抵押借款合同，同時中止您與貸款銀行之間的抵押借款合同。
■辦理了按揭貸款的住房能否拿到房屋產權證？
按揭貸款只是購房方式的一種，並不影響購房者所購買房屋產權證的辦理，只是在取得產權證後，需要與貸款銀行辦理他項權證，在他項權證辦理完畢後由貸款銀行收取，該房屋產權證取得後由業主自己收取。
■「轉按揭」時需要注意些什麼？
購房者在辦理「轉按揭」時，由於按揭貸款購買的商品房已經在房管部門設定抵押，所以當發生二次轉讓時，首先需要徵得抵押權人銀行的同意；其次，在完成第二次交易後，銀行發放貸款與房屋產權過戶之間存在時間差，銀行在辦理轉按揭的過程中存在一定風險。
另外，借款人申請個人住房「加按揭」貸款時，該借款人在工商銀行辦理的個人住房貸款時間應超過1年，且有穩定的收入來源，能夠按期償還貸款本息。抵押物必須為現房，並且借款人應對抵押房產具有合法、完全的產權。此外，如果原貸款有連續兩次（含）以上違約記錄，那麼該借款人將不能再申請加按揭貸款。另外，借款人所能獲得的個人住房加按揭貸款額度加上原貸款余額之和，不能超過原住房購置金額或評估價值的70%，商用房不超過50%。
4. 2020年建行貸款利率調整選擇那種最好
可以選擇固定利率，也可以選擇LPR，LPR會隨著市場的利率波動而變化。按央行規定，存量浮動利率貸款原則上要在8月31日之前完成利率定價方式轉換，定價基準只能轉換一次。
1、LPR是貸款市場報價利率的簡稱，是指金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率。2019年8月，央行改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，新的LPR報價方式改為按照公開市場操作利率加點形成;報價利率期限增加5年期以上;報價頻率由原來的每日報價改為每月報價一次。
按規定，2020年1月1日前已經發放的，或者簽了合同但還沒有發放的貸款，參考貸款基準利率和浮動利率的貸款可以轉換為錨定LPR。
2、固定利率與LPR二選一
在轉換的時候，個人面臨兩個選擇：第一個是，選擇固定利率。房貸利率與你當前的利率水平保持不變，以後也不管LPR利率怎麼變化，你的房貸利率都不變;第二個是，選擇浮動利率（LPR）。房貸利率根據LPR的變動而變化。
無論是何種轉換方式，轉換後的房貸利率不得低於原有的利率水平，除非LPR下降。這主要是為了貫徹落實房地產市場調控要求，在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，堅守「房住不炒」的定位，不向房地產市場發出錯誤信號，同時也有助於控制上升較快的居民部門杠桿率。
具體來說，業內專家均預計，未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協商，採用LPR作為定價基準（浮動利率）將可能是普遍的方式。
3、轉成LPR
第一步：確定點差【點差=轉換前的房貸利率-相應期限LPR】比如說，您房貸是上浮10%，按照現在執行的利率水平4.9%計算，您轉換前的房貸利率就是5.39%。按照央行規定，在個人房貸轉換期間均錨定2019年12月的LPR，該月5年期以上LPR為4.8%。
根據上述，您的點差=5.39%-4.8%=0.59%或59個基點。點差在合同剩餘期限內固定不變。
第二步：確定房貸利率【轉換後的房貸利率=重定價日的相應期限LPR+點差】轉換為LPR時可以重新約定重定價周期，商業性個人住房貸款的重定價周期最短為一年，也就是說一年內房貸利率不會發生變化。
據了解，多家銀行可選擇的重定價日為每年1月1日，或按貸款放款日對應的日期。假如您的重定價日為1月1日，那麼2020年由於錨定2019年12月LPR，您的房貸利率不會發生變化。而2021年轉換後的房貸利率=2020年12月的LPR（假設為4.60%）+0.59%=5.19%。
較2020年將下降20個基點。也就是說，這次重定價日的LPR比上次變化了多少，您的房貸利率也就會調整多少。4.哪些人受影響？一般來說，只要有個人住房貸款的都受影響，但有幾種情況除外：
1、公積金個人住房貸款、組合貸款中的公積金部分;
2、固定利率貸款;
3、2020年底前到期的個人住房貸款;也就是說，如果符合這三種情況之一，就不受轉換的影響。不過需要提醒的是，存量個人貸款的定價基準轉換原則上至8月31日結束。
若未在此前轉換，則銀行會自動調整為LPR浮動利率或固定利率，具體是哪種各家銀行標准不一。在8月31日之前，您可以選擇通過電子銀行或手機銀行進行辦理，這樣您就不用去櫃台，在電子銀行上確定即可。或者您也可以選擇挑個方便的時間到銀行櫃台辦理相應業務。
5. 二次抵押貸款風險有哪些
二次抵押貸款的風險：
1、貸款利率高：
根據當前的情況知道，二次抵押貸款因為銀行或小貸機構所承擔的壓力、風險較大。因此在辦理二次抵押貸款的時候，貸款利率向來都很高，且貸款利率是根據月來計算的，一般情況下，二次抵押貸款每月支付的貸款利率為貸款額度的5%左右。
2、申請額度不高：
二次抵押雖然手續簡單，但所能申請到得額度並不高。根據規定，二次抵押貸款的額度不能多於抵押物原值減去原貸款的額度，一般情況下，所能申請到得貸款在減去原貸款額度的情況下還會大大折扣。
3、還款過程中還款日期不可協商：
二次抵押貸款在還款過程中銀行要求較為嚴格，在還款過程中，一旦還款者不能還款，銀行或小額貸款公司將立即將二次抵押的抵押物進行拍賣，而不會給抵押者協商的機會。正因如此申請者需要注意還款時間，提前做好還款計劃。
(5)房產二次抵押貸款利率2021擴展閱讀：
辦理二次抵押貸款所需證件：
主要依據各地區建委的具體要求，通常僅需要申請人的房產證（房地產權證或房屋所有權證、土地使用權證或購房合同和發票）、身份證明文件（居民身份證、軍官證等）。根據用款時間以及各區縣辦理他項權利證的時間，一般情況下，領取他項權利證當天即可放款。
二次抵押房產要求：
各銀行對抵押房產的規定不盡相同，對房產的建成年代及所在區域會有相應的要求，比如對95年以前的房產，或一些遠郊區縣的房產限制較多，貸款成數較少。
但對房產沒有關於房齡、地域方面的限制，幾乎能做抵押登記的房產，都可以根據當時市場同類出售房產的價格做出比較合理的評估，這樣貸款人可以獲得相對銀行高的貸款成數。
6. 2020年房屋二次抵押貸款利率是多少
目前中央銀行的基準利率規定如下：
如果借款的時間在6個月以內，那麼借款的利率為4.35%;如果借款的時間在6個月至1年(含一年)，那麼借款的利率為4.35%;如果借款的時間在一至三年(含三年)，借款的利率為4.75%;如果借款的時間在三至五年(含五年)，那麼借款的利率為4.75%;如果借款的時間五年以上，那麼借款利率為4.90%。同時，二次抵押貸款的貸款利率還會隨著借款人的資質條件而改變，銀行可能會根據資質條件對借款的基準利率進行調整。