1. 房地產開發前期工程費用怎麼算呢
房地產前期開發費用（明細）
征地、拆遷階段：
地形勘測費
徵用土地補償費
附著物補償費（拆遷補償費）
林地補償費
森林植被恢復費
林地同意使用砍伐費
使用林地評估費
耕地佔用稅
耕地開墾費
新菜地、魚塘開發建設基金
村民社保基金
征地管理費
征地查勘測量費
拆遷管理費
臨遷補助費
城市增容費
房地產開發階段：
土地手續階段
用地預審附圖費
土地勘測費
摘牌交易服務費
土地使用權出讓金（地價）
土地使用權出讓合同契稅
土地閑置費
地質災害評估費
購買地形圖費
套圖費用
總規階段：
交通評估費
調規可行性研究費
公示公證費
公示牌製作費
專業報建
環境評價咨詢費
人防易地建設費
規劃報建
放線測量費
公示費（含公證費、公示牌製作費）
市政設施配套費
設計、施工、監理招投標
招投標評標費
場地使用費
交易服務費
初步設計審查
審查費用
專家費
會議費
施工許可證
施工圖審查費
工程定額編制費
質監費
安監費
勞保金
散裝水泥基金
印花稅
新型牆體材料基金
農民工社會工商保險
預售證
門牌號碼製作費
郵箱製作費
樓盤名、路名登報費
製作路牌費
面積測繪費
規劃驗收階段
驗線費
公示費（含公證費、公示牌製作費）
公示費（含公證費、公示牌製作費）
違章處罰
大確權
房屋測繪費
確權查冊費
補交出讓金
房地產銷售交易階段
印花稅
繳交稅費
房地產交易手續費
其他費用
工商注冊費
工商年檢費
補充：房地產開發項目成本費用組成
對於一般房地產開發項目而言，投資及成本費用由開發成本和開發費用兩大部分組成。
（一）開發成本
共有八項：
1.土地使用權出讓金。
國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
2.土地徵用及拆遷安置補償費。
（1）土地徵用費。國家建設徵用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地徵用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。
（2）拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。
3.前期工程費。
前期工程費主要包括：
（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3％左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標准估算。
（2）「三通一平」等土地開發費用。主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標准估算。
4.建安工程費。
它是指直接用於建安工程建設的總成本費用。主要包括建築工程費（建築、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可採用單元估演算法、單位指標估演算法、工程量近似匡演算法、概算指標估演算法以及類似工程經驗估演算法等估算。
5.基礎設施費。
它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常採用單位指標估演算法來計算。
6.公共配套設施費。
它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照「建安工程費」的估算方法。
7.不可預見費。
它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述1～6項之和為基數，按3％一5％計算。
8.開發期間稅費。
開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標准估算。
（二）開發費用
開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。
1.管理費用。
可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3％左右計算。
2.銷售費用。
它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：
（1）廣告宣傳費。約為銷售收人的2％一3％；
（2）銷售代理費。約為銷售收入的1.5％一2％；
（3）其他銷售費用。約為銷售收入的0.5％一1％。
以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4％一6％。
3.財務費用。
它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用（如匯兌損失等）。
（三）投資與成本費用估算結果的匯總
為了便於對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出。
2. 房地產開發費用包括哪些
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10以內％計算扣除。
3. 房產開發項目收費及配套費怎麼計算
房產開發項目收費及配套費計算方法如下：
1．土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。
土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；
也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
2．土地徵收及拆遷安置補償費。
(1)土地徵收費。國家建設徵收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地徵收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。
(2)房屋徵收安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即房屋徵收安置費和徵收補償費。
3．前期工程費。前期工程費主要包括：
(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標准估算。
(2)「三通一平」等土地開發費用。主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標准估算。
4．建安工程費。它是指直接用於建安工程建設的總成本費用。主要包括建築工程費(建築、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。
在可行性研究階段，建安工程費可採用單元估演算法、單位指標估演算法、工程量近似匡演算法、概算指標估演算法以及類似工程經驗估演算法等估算。
5．基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常採用單位指標估演算法來計算。
6．公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照「建安工程費」的估算方法。
7．不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述1～6項之和為基數，按3%一5%計算。
8．開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標准估算。
核算
房地產開發成本核算是指企業將開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建築面積成本的過程。
房地產開發成本核算經過整頓，有關法規制度已比較完善，房地產開發將在有序，規范的道路上運作，房產商要想獲得經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，重點控制房地產開發成本構成，嚴格控制各項費用支出，並嚴格進行房地產開發成本計算。
成本分類
房地產開發成本核算就其用途來說，大致可分為三部分：
1、土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本構成的主體內容，大致占總成本的80%，其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。
房產商在決定是否開發一個項目以前，必須進行房地產開發成本計算，將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。
其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。
配套及其他收費項目是房地產開發成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.
3、管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確進行房地產開發成本計算，將起到非常重要的作用。
(3)房地產開發貸款中的預備費用擴展閱讀：
房地產開發項目，一般是對土地和地上建築物進行的投資開發建設項目。
在我國，依照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定;房地產開發項目是指在依法取得土地使用權的國有土地上進行基礎設施、房屋建設的項目。
房地產開發項目是一項高投入、高風險的投資經營項目，也是一項涉及面較廣的經濟項目，其對國計民生產生重大影響，因此，國家通過立法及其他手段對其加以調控管理。
房地產開發項目必須嚴格執行城市規劃。按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
我國的城市規劃分為總體規劃和詳細規劃，其中詳細規劃又分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。對房地產開發項目產生直接法律約束力的是詳細規劃。
房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標准和規范;房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。
上述立法的目的系為保障房地產開發過程及產品的安全性，使房地產開發企業在追求經濟效益的同時，兼顧社會效益和環境效益。取得竣工驗收合格證亦是申請取得房屋所有權的一個重要條件。
4. 造價中預備費 貸款利息如何算
預備費分基本預備費和漲價預備費。
基本預備費的計算基礎是建築工程費，安裝工程費和設備工器具購置費和工程建設其它費用。
漲價預備費的計算基礎是上面那幾個費用再加上基本預備費。公式如下
當年漲價預備費=It*[(1+f)^m*(1+f)^0.5*(1+f)^(n-1)-1]
It 是當年投資 m指建設前期年限 n指建設期 f年均投資價格上漲率
建設期利息是一般是按當年貸款的1/2計算，乘以貸款利率。
第二年利息是第一年的貸款額加上第一年的利息再加上第二年貸款額的1/2後乘以利率計算。
5. 房地產開發預備費計算
開發預備費分兩塊：包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以（1．土地使用權出讓金；2．土地徵收及拆遷安置補償費；3．前期工程費；4．建安工程費；5．基礎設施費；6．公共配套設施費）之和為基數，按3%一5%計算。
6. 房地產開發中財務費用都包括哪些內容
房地產開發中財務費用是指企業為籌集生產經營所需資金等而發生的費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）以及相關的手續費等。
包括企業生產經營期間發生的利息支出（減利息收入）、匯兌凈損失（有的企業如商品流通企業、保險企業進行單獨核算，不包括在財務費用）、金融機構手續費，以及籌資發生的其他財務費用如債券印刷費、國外借款擔保費等。
房地產企業的財務費用：
1、凡是為開發項目專門借款產生的利息費用，應記入「開發成本」科目；項目完工後產生的利息費用，記入「財務費用」科目。
2、利息費用是計入「財務費用」，還是記入「開發成本」，關鍵要看借款的用途。
7. 房地產開發費用明細
1 土地費用
1.1 土地徵用費
1.2 土地出讓金
1.3 土地購置（拍賣、招標）費
1.4 拆遷補償費
1.5 拍賣傭金
1.6 土地交易費
1.7 土地契稅
1.8 其他土地費用
2 前期費用
2.1 七通一平費
2.1.1 臨時施工道路費
2.1.2 臨時施工用水接入費
2.1.3 臨時施工污水管接入費
2.1.4 臨時施工用電接入費
2.1.5 臨時施工用氣接入費
2.1.6 臨時施工辦公電話接入費
2.1.7 臨時施工辦公網路接入費
2.1.8 場地平整
2.2 臨時設施
2.2.1 臨時辦公室費
2.2.2 臨時廁所費
2.2.3 施工場地圍牆及門衛室費
2.2.4 臨時場地佔用費
2.2.5 臨時借用空地租費
2.2.6 其他費
2.3 可行性研究
2.4 設計費
2.4.1 規劃(方案)設計費
2.4.2 管線設計費
2.4.3 施工圖設計費
2.4.4 幕牆專項設計費
2.4.5 裝飾專項設計費
2.4.6 智能化專項設計費
2.4.7 景觀專項設計費
2.4.8 其他專項設計費
2.4.9 規劃設計模型製作費
2.4.10 制圖、曬圖費
2.4.11 方案評審費
2.5 行政規費及規劃報建
2.5.1 項目報建費
2.5.2 施工許可證費
2.5.3 規劃管理費
2.5.4 拆遷管理費
2.5.5 審圖費
2.5.6 價格評估費
2.5.7 渣土費
2.5.8 施工噪音管理費
2.5.9 散裝水泥費
2.5.10 工程質量監督費
2.5.11 工程造價管理費
2.5.12 安全監督費
2.5.13 勞動定額測定費
2.5.14 招投標管理費
2.5.15 房屋所有權登記費
2.5.16 綜合開發管理費
2.5.17 房屋所有權登記工本費
2.6 大配套費
2.6.1 基礎設施配套費
2.6.2 白蟻預防費
2.6.3 地方教育附加費
2.6.4 新型牆體材料專項費
2.6.5 人防易地建設費
2.7 水文地質勘察
2.7.1 地質勘察費
2.7.2 地下障礙物探測
2.7.3 環境評測費
2.7.4 水準測量工程測量
2.7.5 日照分析合同
2.7.6 工程波速測試
2.7.7 建設項目日照分析工程測量
2.7.8 交通分析費
2.8 測繪
2.8.1 面積測繪
2.8.2 地形地貌測繪
2.9 其他前期費用
2.9.1 專家評審費
2.9.2 工程擔保費
2.9.3 咨詢費
3 建安工程費
3.1 建安工程費
3.1.1 土建工程
3.1.1.1 基礎工程
3.1.1.1.1 土方工程
3.1.1.1.2 地基加固處理費
3.1.1.1.3 樁基礎
3.1.1.1.4 圍護及支撐費
3.1.1.2 主體工程
3.1.1.2.1 土建(結構)工程
3.1.1.2.2 土建(建築)工程
3.1.2 安裝工程
3.1.2.1 照明電氣(強電)工程
3.1.2.2 弱電智能化工程
3.1.2.3 給排水工程
3.1.2.4 消防安裝工程
3.1.2.5 火災報警工程
3.1.2.6 煤氣安裝工程費
3.1.2.7 綜合布線系統
3.1.2.8 避雷接地工程
3.1.2.9 空調及通風工程
3.1.2.10 供暖供熱工程
3.1.2.11 電梯及自動扶梯
3.1.2.12 航空燈
3.1.2.13 停車設備
3.1.2.14 室內停車交通設施
3.1.2.15 其他安裝工程費
3.1.3 裝飾工程
3.1.3.1 室內精裝飾施工
3.1.3.2 室外精裝飾施工
3.2 樣板房/售樓處裝修
3.2.1 樣板房裝修
3.2.1.1 樣板房建築及裝修
3.2.1.2 樣板房內傢具
3.2.1.3 樣板房內家電
3.2.2 售樓處裝修
3.2.2.1 售樓處建築及裝修
3.2.2.2 售樓處內傢具
3.2.2.3 售樓處內家電
3.2.2.4 售樓處景觀
3.3 建安監理費
3.3.1 建設監理費
3.3.2 安全監理費
3.4 檢驗檢測
3.4.1 基坑監測
3.4.2 樁基檢測費(靜載)
3.4.3 樁基檢測費(小應變)
3.4.4 樁基檢測費(高應變)
3.4.5 工程主體沉降觀測費
3.4.6 其他
3.5 景觀工程費
3.6 工程造價咨詢費
3.6.1 工程施工招標代理費
3.6.2 工程設備招標代理費
3.6.3 工程預算編審咨詢費
3.6.4 工程結算編審咨詢費
4 市政基礎設施費
4.1 電力基礎設施費
4.1.1 供電貼費
4.1.2 交納的電增容費
4.1.3 設備安裝及電纜鋪設費
4.1.4 電源建設費
4.2 給排水基礎設施費
4.2.1 水增容費
4.2.2 供水管網建設費
4.2.3 雨(污)水管網建設費
4.2.4 防洪管網建設費
4.2.5 消防給水基礎設施費
4.2.6 中水基礎設施費
4.3 燃氣基礎設施費
4.3.1 燃氣增容等規費
4.3.2 煤氣管道的鋪設費
4.3.3 煤氣配套費
4.4 電視
4.4.1 入網費
4.4.2 有線電視(閉路電視)的線路鋪設
4.5 通訊工程費
4.5.1 電話配套費
4.5.2 電話增容費
4.5.3 電話電纜集資費
4.6 通訊線路及設備安裝
4.6.1 寬頻網接入費
4.6.2 智能化系統
4.7 供熱基礎設施費
4.8 小區道路工程
4.8.1 小區道路
4.8.2 小區路燈
4.9 環境景觀工程
4.9.1 環衛
4.9.2 垃圾站(箱)
4.9.3 滅蚊燈
4.10 郵政
4.11 配套監理費
4.12 配套預算標底編制費
4.13 其他市政基礎工程費
5 公用配套設施費
5.1 區內公建費
5.1.1 會所
5.1.2 幼托
5.1.3 學校
5.1.4 居委會
5.1.5 派出所
5.1.6 消防
5.1.7 公廁
5.1.8 自行車棚
5.1.9 露天停車場或停車設備
5.1.10 鋼爐房
5.1.11 水塔
5.1.12 室外游樂設施
5.2 小配套費
5.3 物業開辦費
5.4 公共設施維修基金
5.5 其他公用配套設施費
6 開發間接費用
6.1 辦公
6.2 資金成本
6.2.1 貸款利息
6.2.2 融資費用
6.3 工資
6.4 職工福利費
6.5 郵電費
6.7 差旅費
6.8 水電費
6.9 租賃費
7 營業費用
7.1 日常費用
7.2 推廣費用
7.2.1 廣告費
7.2.2 展覽費
7.2.3 業務宣傳費
7.2.4 代銷費用
7.2.5 製作費用
7.2.6 策劃設計費用
7.2.7 售樓處費用
7.2.8 樣板間費用
7.2.9 其他市場推廣費
8. 房地產開發企業銀行借款利息費用能否在計算土地增值稅時扣除
一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條第三款規定：「開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。」
二、根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：「三、房地產開發費用的扣除問題
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。」
9. 房地產開發成本包括什麼
房地產開發成本是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地的徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。
①土地徵用及拆遷補償費。包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
②前期工程費。包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。
③建築安裝工程費。指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
④基礎設施費。包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
⑤公共配套設施費。包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
⑥開發間接費用。指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。