『壹』 成都出台利好房企新政：預售金支取比上升 協調開發貸展期
（作者：馬一凡）成都對房地產企業釋放友好信號，將率先放鬆對預售資金的監管限制，並將協調金融機構給予重點企業開發貸展期、降息的利好措施。
24日，成都市住建局公開《關於精準應對疫情沖擊全力實現年度目標的通知》，推出12條措施以推進重大項目建設，其中涉及房地產的部分一共有4條措施。
據悉，成都將放鬆對樓盤項目的預售資金監管限制。房地產企業信用等級為A級及以上的，可使用外地銀行保函替代相應下浮的監管額度。在項目主體結構工程完成四分之三以及主體結構封頂兩個節點，監管額度內預售資金支取比例上限分別提高5%；項目並聯竣工驗收備案後，監管額度內預售資金支取比例可達到95%。
成都還提出要規范資金支取審核流程，進一步壓縮辦理時限，5個工作日內完成審核。
除此以外，成都還提出要提高房地產審批效率，實行價格指導、預售許可、開盤銷售等全流程限時辦結，將總體審批時限壓縮三分之一以上。
另外，成都將全面梳理年內可達到預售條件的房地產項目，建立清單逐一進行服務指導，對規定范圍內能提前上市的項目予以信用激勵，鼓勵項目加快上市銷售。
在備受關注的信貸方面，成都將協調金融機構增加房地產信貸投放額度，加快發放速度，給予重點企業開發貸款展期、降息。
今年11月以來，各地方政府都在收緊預售資金監管，密集出台新政。由於我國房地產住宅開發項目大部分仍實行預售制，為防止開發商擅自挪用資金致樓盤爛尾，便誕生了商品房預售資金監管制度，即政府部門會同銀行實施第三方監管，期房的購房款必須存入銀行專用監管賬戶，按照項目完成節點，房企支取相應比例資金。
隨著今年房地產開發項目停工現象多點開花，地方政府「保交付」壓力較大，預售資金監管趨嚴，對部分房企現金流產生極大影響。
近期，天津、重慶、北京、山東青島、河北石家莊、江蘇南通、河南漯河、福建漳州和廈門等城市，都出台了加強預售資金監管的細則。
今年11月3日，成都曾出台《關於進一步明確商品房預售款監管有關事項的通知》，其中提到出現重大經營性風險的預售商品房項目要納入重點監管。但是，如果樓盤因故資金未達到監管額度，且工程形象進度及賬戶余額不滿足要求的，若工程已接近停工狀態，急需資金用於工程建設，開發商可提出預售款例外支取申請。
「成都的新政策通過提升資金效率、加快審批速度，能夠幫助緩解房企壓力，避免房企暴雷到項目爛尾的惡性循環。」一名TOP20房企西南區域的業內人士對記者表示。
『貳』 房屋預售監管戶資金可以用來還貸款嗎
可以的。
根據《商品房預售資金監管辦法》
第十六條 預售人申請使用監管項目預售資金，應當向監管部門提出申請，並提交下列文件：
（一）商品房預售資金使用申請表；
（二）預售人資金使用計劃；
（三）工程建設合同及經驗核的房地產開發項目手冊；
（四）用於支付工程款的，提供施工監理單位出具的監管項目分部分項工程施工完成證明和施工單位的用款申請；
（五）用於支付購買項目建設必須的建築材料、設備款項的，提供與供應商簽訂的購銷合同；
（六）用於支付設計、監理以及其他行政事業收費的，提供合 同或繳費通知；
（七）用於歸還銀行貸款的，提交貸款合同；
（八）應當提供的其他材料。 第十七條 使用商品房預售資金按下列程序辦理：
（一）預售人應持第十六條規定的文件向監管部門提出申請；
（二）對符合使用條件的，監管部門應當在2個工作日內出具《商品房預售資金撥付通知書》；
（三）監管銀行憑《商品房預售資金撥付通知書》，在2個工作日為預售人辦理資金撥付手續。
『叄』 成都房地產預售資金支取比例上升5％，協調增加信貸投放額度
11月24日，澎湃新聞獲悉，成都市住建局發布了《關於精準應對疫情沖擊全力實現年度目標的通知》，推出12條措施精準應對疫情沖擊，促進企業穩產滿產，確保完成年度目標，其中涉及房地產的部分一共有4條措施。
《通知》顯示，促進房地產平穩健康發展，一是提高房地產審批效率；二是鼓勵項目加快上市銷售；三是提高預售資金監管使用效率；四是協調金融機構加大支持力度。
具體來說，提高房地產審批效率，強化並聯審批，統一市區兩級辦事流程，實行價格指導、預售許可、開盤銷售等全流程限時辦結，將總體審批時限壓縮三分之一以上。
鼓勵項目加快上市銷售，建立房地產項目上市調度機制，全面梳理年內可達到預售條件的房地產項目，建立清單逐一進行服務指導，對在土地出讓合同約定的銷售時限內提前上市的項目予以信用激勵。
提高預售資金監管使用效率。企業信用等級為A級及以上的，可使用外地銀行保函替代相應下浮的監管額度。在項目主體結構工程完成四分之三以及主體結構封頂兩個節點，監管額度內預售資金支取比例上限分別提高5%；項目並聯竣工驗收備案後，監管額度內預售資金支取比例可達到95%。
協調金融機構增加房地產信貸投放額度，加快發放速度，保障房地產企業和剛需購房人群的合理資金需求，給予重點企業開發貸款展期、降息。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，預售資金監管政策從各地來看錶現不一，有些地方呈現不斷收緊態勢，也有些地方略有放鬆，但從發布放鬆政策的地方看，均站在營商環境以及緩解房企資金壓力的角度出發，因此這樣的做法是值得肯定的。通過提升預售資金監管的使用效率，一方面可以減小房企的資金流動壓力，另一方面也可以使得預售資金更好地用於工程建設，促進房企更好發展。
成都並不是第一個放鬆預售資金監管的城市。
此前6月3日，天津市住建委發布的《天津市新建商品房預售資金監管辦法（徵求意見稿）》中提到，為優化營商環境，進一步緩解企業資金壓力，考慮項目竣工驗收備案後已滿足入住條件且工程款已基本支付完畢，故將解除監管節點前移，由「完成不動產首次登記」調整為「完成竣工驗收備案」，縮短監管期限，提高房地產開發企業資金使用效率。
此外，在優化資金撥付流程方面，為優化營商環境，減少企業辦件環節，刪除深基坑節點並將首層室內地平標高節點調整為取得銷售許可，明確預售項目取得銷售許可證後，即可提取該節點的監管資金，無需再進行現場查看並提交首層室內地平標高節點證明，減少企業提供要件及審核流程。
10月10日，據《哈爾濱日報》報道，哈爾濱市住建局聯合市自然規劃局、市財政局等8部門制定《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，提出了包括降低預售許可標准、加快預售資金返還、降低土地增值稅預征率、支持房企促銷活動、降低房企拿地成本等政策。
上述《意見》提到，2022年12月31日前，對於已實施商品房預售資金監管的房地產開發項目，滿足返還條件的，應盡快予以返還。同時，根據企業信用和項目建設進展實際，監管資金入賬金額在扣除5%留存監管資金後仍有餘額的，在返還各階段監管資金的基礎上，每階段提高原來應返額度的20%，以減輕企業流動資金壓力。
值得一提的是，此次，成都在對預售監管資金有條件的放鬆前，就對預售房一旦出現問題做了相應的監管補充。
成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室於11月3日發布了《關於進一步明確商品房預售款監管有關事項的通知》，《通知》提到，預售商品房項目出現重大經營性風險、可能引發重大矛盾糾紛的，經屬地監管部門核實並報請區（市）縣人民政府（管委會）集體研究同意後，將該項目納入區（市）縣重點監管，預售款按照規定流程進行例外支取。各區（市）縣人民政府（管委會）可根據風險防控需要，指定單位另設監管專戶（原則上監管銀行不變），確定監管部門嚴格監督預售款收存、支取，對每筆資金審核用途後，直接劃轉至施工、材料等收款單位銀行賬戶。
可以看到的是，近兩年是預售資金監管相關政策發布的高峰期，預售資金監管從嚴，相關糾紛明顯下降。根據貝殼研究院統計，截至2021年11月18日，2020年至今全國主要城市共發布相關政策73次（不包含應對疫情暫時紓困的政策），其中2020年44次、2021年29次，而2016-2019年年均約12次。
據澎湃新聞（www.thepaper.cn）不完全統計，僅8月份以來，已有包括連雲港、三明、天津、秦皇島、鎮江、衡陽、漳州、蘭州、許昌、上海、重慶、成都、北京等超10城陸續出台相關文件，重點加強對新建商品房預售行為的監管，維護市場交易平穩健康。
『肆』 房地產開發項目涉及哪些保證金
房地產企業的保證金比率很復雜，簡單講有兩個概念：
一。是房地產公司自己設定的，目前為9％，因行情變動加劇從7％變為9％；
二。房地產公司給客戶提供時，不可能也給9％，一般要加點，我們大陸的公司提供的是11％。
但保證金比率不是固定不變的。具體的，應該可以由企業自行處置吧。保證金計入「其他應收款」會計科目，借：其他應收款貸：現金/銀行存款如果是現金付款，現金日記帳上對方科目為其他應收款，同時在貸方計入相應的付款金額。 產生損失時，計入壞賬可能比較好點。
『伍』 如何開立房地產預售資金監管現金保函
找當地銀行唄。看你這名字，想必是當地政府要求開立的，那麼當地銀行一般都有開出過，照搬過往經驗即可
如果沒有的話，找中國銀行。支持客戶格式自擬(即按需求人意見草擬保函文本），適用范圍廣，風險提示專業