A. 房地產項目資本金是什麼意思
項目資本金是指在建設項目總投資中,由投資者認繳的出資額。
項目資本金主要強調的是作為項目實體而不是企業所注冊的資金。注冊資金是指企業實體在工商行政管理部門登記的注冊資金，通常指營業執照登記的資金，即會計上的「實收資本」或「股本」，是企業投資者按比例投入的資金。
在我國注冊資金又稱為企業資本金。因此，項目資本金有別於注冊資金。
(1)房地產項目開發貸款資金擴展閱讀
房地產項目資本金規定
房地產項目資本金《城市房地產開發經營管理條例》規定：「房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低於20%」。
房地產開發項目實行資本金制度，並規定房地產開發企業承攬項目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分企業的不規范行為，減少樓盤「爛尾」等現象的發生。
2009年5月25日，國務院下發《關於調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中進一步明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。
B. 房地產開發貸款是否屬於固定資產貸款
先看看固定資產貸款的概念：銀行為借款人新建、擴建、改造等固定資產投資項目(或客戶)提供的本外幣融資。
再看房地產開發貸款：是指向房地產開發企業發放的用於對外銷售，出租等用途的住房、商業用房、綜合用房等房屋構建的項目及向政府授權或委託的企事業法人發放的用於對外有償出讓或轉讓的土地開發項目建設的貸款。
在我國固定資產貸款介紹中有明確的闡述：固定資產貸款按用途分為基本建設貸款，技術改造貸款，房地產開發貸款，其他固定資產貸款等。
結論：房地產開發貸款屬於固定資產貸款。
(2)房地產項目開發貸款資金擴展閱讀：
申辦程序
1、提交申請。借款人向銀行提交借款申請書以及銀行要求的相關資料，包括營業執照、公司章程、近三年財務報告，項目立項及批復文件、項目經濟效益分析、用還款計劃等。
2、貸前評估。銀行進行貸前的調查和評估、對借款人的信用等級以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進行調查，核實抵押物、質物、保證人情況，形成評估意見。
3、簽訂合同。如銀行進行調查和審批後認為可行，雙方就借款合同、抵押合同、擔保合同的條款達成一致意見，有關各方簽署合同。
4、落實擔保。借款人與銀行簽定借款合同後，需落實第三方保證、抵押、質押等擔保，辦理有關擔保登記、公證或抵押物保險、質物交存銀行等手續。
5、貸款獲取。借款人辦妥銀行發放貸款前的有關手續，借款合同即生效，銀行可向您發放貸款，您可按合同規定用途支用貸款。
C. 房地產投資項目的資本金的要求
根據2015年9月9日國務院頒布的《國務院關於調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》（國發〔2015〕51號）的規定，目前保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為25%。
作為計算資本金基數的總投資，是指投資項目的固定資產投資與鋪底流動資金之和，具體核定時以經批準的動態概算為依據。
投資項目資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作價出資，但必須經過有資格的資產評估機構依照法律、法規評估其價值，且不得高估或低估。
房地產開發項目資本金實行專款專用，只能用於本項目建設使用，由建設部門主管。房地產開發企業不得以任何方式挪作他用，更不得擅自抽回、調出。房地產開發項目依法轉讓的，轉讓方在受讓方按照本規定存儲相應數額項目資本金後，方可調出存儲的項目資本金。
(3)房地產項目開發貸款資金擴展閱讀
項目資本金出資方式：
項目資本金的出資方式項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權等出資，但必須經過有資格的資產評估機構依照法律、法規評估作價。以工業產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20%，國家對採用高新技術成果有特別規定的除外。
參考資料來源：中國政府網——國務院關於調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知
參考資料來源：網路——投資項目資本金
D. 房地產開發資金籌措的渠道有哪些
房地產開發資金籌措的渠道
一、匯集自有資金
一項開發項目，只要利潤率高於銀行存款利率，開發商就可以投入自有資金。自有資金包括現金和其他速動資產，以及在近期內可以收回的各種應收款等。速動資產包括各種應收的銀行票據、股票和債券(可以抵押、貼現而獲得現金的證券)，以及其他可立即售出的建成樓宇等。至於各種應收款，可包括已定合同的應收售樓款、
二、申請貸款
"杠桿效應"貸資金。利用信貸資金經營，實際就是"借雞生蛋"、"
(一)取得銀行等金融機構支持的條件
金融機構是不會輕易向開發商敞開大門的。甚至提供各種優惠和方便，取決於以下一些因素：
1. 除固定資產外，流動負債等，以便算出開發商的速動運營資本凈值。
2.因為開發商是靠開發項目完成後的租金融機構將無法收回其貸出的款項。
即項目本身的還貸能力。一般情況下，開發商應向金融機構提供其所委託的房地產咨詢機構站在第三方的公正立場上，對開發項目經濟可行性所作的評估報告。該報告應就房地產市場情況、預期的租金和售價水平及總開發成本、項目本身的收益能力和還貸能力、財務評價的有關技術經濟指標、不確定性分析的結果等提供專業性意見，以供金融機構參考。
4.房地產市場情況。辦理房地產抵押貸款的金融機構，還要通過自己的房地產市場研究人員，或委託另外的咨詢機構，就房地產市場發展的現狀與前景作出判斷，以決定是否提供抵押貸款及數額的大小。當房地產市場前景不明朗時，金融機構通常持慎重態度或嚴格貸款條件。
5.開發商在建工程情況。特別要了解開發商有多少在建工程，其工程進展狀況和租售狀況。如果開發商在建工程過多、規模過大，負擔嚴重地超過了其開發能力，則金融機構也會對貸款持慎重態度。
6.開發商的誠實可靠性。有的開發商為了獲取貸款而有意隱瞞一些情況，例如，在列出的應收款項中，實際上由於存在爭議而可能無法收回；
(二)對金融機構的選擇
隨著我國金融體制的改革，辦信貸業務的非銀行金融機構、外資銀行、
1.有良好的服務質量和辦事效率；
2、便於資金調動和轉移。
開發工程量大、也是眾多金融機構爭奪的主顧，開根據金融機構特點和性質建立相應的業務往來。
(三)具有法人地位、實行獨立經濟核算的從事房地產開發活動的企業。一般來說申請該項貸款的房地產企業應具備以下貸款條件：
(1)具備開發企業資格。即具有開發企業資格證書和工商營業執照。
(2)在貸款金融機構開立賬戶，持有貸款證。
(3)擁有一定量的自有資金。
(4)具有開發計劃。即有關部門下達的年度投資計劃和開發項目的有關批准文件。
(5)具有健全的管理機構和財務管理制度。
(6)具有還本付息的能力等。
另外，貸款金融機構對企業的實有資本、信譽、擬開發項目的成本和效益情況、開發商在建工程情況(是否超能力開發)等也將進行審核。
房地產開發企業流動資金貸款一般要經過貸款申請、貸款評估與貸款審核、貸款額度與期限核定、貸款合同和擔保合同簽訂等過程，並辦妥有關手續，最後由金融機構按貸款合同規定發放貸款。
房地產開發項目貸款。
資金貸款。這種貸款的特點是貸款只能用於規定的開發項目，周期長的開發項目，如大型住宅小區等。債務承擔者。
開發項目貸款， 其一，貸款項目必須列入當年的開發計劃；
與房地產開發企業流動資金貸款不同，金融機構參與項目的選擇，參與項目可行性研究工作，金並根據項目有關情況參與銷售價格的制定。金融編制年度貸款計劃，核定貸款額度。
當借款人不履行債務時，銀行有權依法處理並優先受償。當處理抵押房地產後的資金不足以清償債務時，銀行有權繼續向借款人追償不足部分。
可以設定抵押權的房地產有:依法取得的土地使用權；依法取得的房屋所有權及相應的土地使用權；依法取得的房屋期權；依法可抵押的其他房產等。
以劃撥方式取得的土地使用權設定抵押權的，依法處理該房地產後，應當先用處理所得的價款繳納相當於應繳納的土地出讓金的款額，金融機構貸款方可優先受償。
房地產抵押貸款對象可以是符合條件、具有可抵押的房地產的法人，也可以是具有可抵押的房地產、並具有完全民事行為能力的自然人。
房地產抵押貸款的條件除一般貸款的基本條件外，最主要的就是擁有可抵押的房地產。 房地產抵押是建立貸款關系的前提，也是取得貸款的條件。
房地產抵押貸款的程序與房地產開發企業流動資金貸款程序基本相同，不同之處在於:
其一，房地產抵押貸款的額度由貸款的金融機構根據借款人的資信程度、經營收益、申請借款金額和借款時間長短確定，但最高不超過抵押物現行作價的70%，並且抵押物的現行作價一般由具備專業資格條件的房地產評估機構評估確定。
其二，抵押合同由借款人或抵押人與貸款金融機構雙方共同簽訂，押貸款合同的不可分割的文件。
其三，定需公證的，貸款合同和抵押合同必須經公證機關公證。
三、發行債券籌資
1、發行公司債券籌集的資金與銀行貸款一樣，由於公司債券較政府債券風險大，1987年國務院發布的《企業債券管理暫行條例》規定"債券的票面利率、還本期限和納入國家控制的固定資產40%:企業債券的發售
2.企業財務會計制度符合國家規定；
3.具有償債能力；
4.企業經濟效益好，發行債券前連續三年贏利；
5.所籌集資金的用途符合國家產業政策；
6.債券利率不得高於國務院限定的水平F
7.國務院規定的其他條件。
對房地產企業而言，在此一般條件上，還有一系列的限制性規定。
E. 房地產項目自有資金如何確認，自有資金不足30%如何辦理開發貸款
房地產項目自有資金如何確認，自有資金不足30%那以股東個人名義借款再投入公司 就可以的。銀行貸款的流程：
一、建立信貸關系。
要申請銀行貸款，首先要申請建立信貸關系時企業須提交《建立信貸關系申請書》一式兩份。銀行在接到企業提交的申請書後，要指派信貸員進行調查。調查內容主要包括：
①企業經營的合法性。企業是否具有法人資格必需的有關條件。對具有法人資格的企業應檢查營業執照批準的營業范圍與實際經營范圍是否相符。
②企業經營的獨立性。企業是否實行獨立經濟核算，單獨計算盈虧，有獨立的財務計劃、會計報表。
③企業及其生產的主要產品是否屬於國家產業政策發展序列。
④企業經營的效益性。企業會計決算是否准確，符合有關規定;財務成果的現狀及趨勢。
⑤企業資金使用的合理性。企業流動資金、固定資金是否分口管理;流動資金佔用水平及結構是否合理，有無被擠占、挪用。
⑥新建擴建企業。擴大能力部分所需流動資金30%是否已籌足。如暫時不足，是否已制定在短期內補足的計劃。
信貸員對上述情況調查了解後，要寫出書面報告，並簽署是否建立信貸關系的意見，提交科(股)長、行長(主任)逐級審查批准。經行長(主任)同意與企業建立信貸關系後，銀企雙方應簽訂《建立信貸關系契約》
二、提出貸款申請。
已建立信貸關系的企業，可根據其生產經營過程中合理的流動資金所需來申請銀行貸款。〔以工業生產企業為例〕申請貸款時必須提交《工業生產企業流動資金借款申請書》。銀行依據國家產業政策、信貸政策及有關制度，並結合上級行批準的信貸規模計劃和信貸資金來源對企業借款申請進行認真審查。
三、貸款審查.
貸款審查的主要內容有：
① 貸款的直接用途。符合工業企業流動資金貸款支持范圍的直接用途有：<1>合理進貨支付貨款;<2>承付應付票據;<3>經銀行批準的預付貨款;<4>各專項貸款按規定的用途使用;<5>其他符合規定的用途。
②企業經營狀況。主要包括物資購、耗、存及產品供、產、銷狀況，流動資金佔用水平及結構狀況;信譽狀況;經濟效益狀況等。
③企業挖潛計劃、流動資金周轉加速計劃、流動資金補充計劃的執行情況。
④企業發展前景。主要指企業所屬行業的發展前景，企業發展方向，上要產品結構、壽命周期和新產品開發能力，主要領導人實際工作能力，經營決策水平及開拓、創新能力。
⑤企業負債能力。主要指企業自有流動資金實有額及流動資產負債狀況，一般可用自有流動資金佔全部流動資金比例和企業流動資產負債率兩項指標分析。
四、簽定借款合同.
借款合同是貸款人將一定數量的貨幣交付給借款人按約定的用途使用，借款人到期還本付息的協議，是一種經濟合同。借款合同有自己的特徵，合同標的是貨幣，貸款方一般是國家銀行或其它金融組織，貸款利息由國家規定，當事人不能隨意商定。當事人雙方依法就借款合同的主要條款經過協商，達成協議。由借款方提出申請，經貸款方審查認可後，即可簽定借款合同。
借款合同應具備下列條款：
①借款種類;②借款用途;③借款金額;④借款利率;⑤借款期限;⑤還款資金來源及還款方式;⑦保證條款;⑧違約責任;⑨當事人雙方商定的其它條款。
借款合同必須由當事人雙方的代表或憑法定代表授權證明的經辦人簽章，並加蓋公章。
五、發放銀行貸款.
企業申請貸款經審查批准後，應由銀企雙方根據貸款種類簽定相關種類的借款合同。簽定合同時應注意項目填寫准確，文字清楚工整，不能塗改;借、貸、保三方公章及法人代表簽章齊全無誤。借款方立借據。借款借據是書面借款憑證，可與借款合同同時簽定，也可在合同規定的額度和有效時間內，一次或分次訂立。銀行經辦人員應認真審查核對借款申請書的各項內容是否無誤，是否與借款合同相符。借款申請書審查無誤後，填制放款放出通知單，由信貨員，科(股)長」兩簽」或行長(主任)」三簽」 送銀行會計部門辦理貸款撥入借款方帳戶的手續。借款申請書及放款放出通知單經會計部門入帳後，最後一聯返回信貸部門作為登記貸款台帳憑證。
F. 房地產項目貸款自有資金不夠怎麼辦
住房公積金貸款及其程序
住房公積金貸款已成為普通工薪階層購房的主要途徑之一，住房公積金貸款以利率低為主要優點，提高了普通職工的支付能力。但對於住房公積金貸款要符合一定的條件。
法律規定了四個條件：
（2）有相當於購買修建住房費用的20%或以上的自籌資金（可以用借款人及其同戶成員，非同住的配偶和直系血親已繳存的住房公積金存款抵充）；
（3）有穩定的經濟收入和償還貸款本息的能力；
（4）同意辦理住房抵押，在住房未竣工交付使用，借款人未領得房地產權證書交給貸款銀行收押之前，應由售房單位提供擔保。
如果符合以上條件,就可以申請住房公積金貸款：首先填寫貸款申請書，送貨款銀行審查；然後持借款申請書、身份證、戶口簿向有關銀行辦理借款申請；銀行審查認可後，通知借款人將至少20%的自籌資金存入貸款銀行；最後借貸雙方簽訂借款合同和房地產抵押合同，並按規定辦理合同公證和房地產抵押登記手續。那麼你就可擁有你的自有住房了。