① 貨款回籠是什麼意思具體如何計算
貨款回籠在公司開始經營運轉的過程中，總有相應的財務支出，經過一段時期這筆支出才能收回。
銷售資金回款=銷售收入*1.17+應收賬款期初數-應收賬款期末數
在這期間，已經開始了從投資、生產、庫存到銷售的經營運作過程，在這一階段中，投入的資金會以各種各樣的形式出現，因此存在著技術和經濟貶值的風險。
投入的資金直到一段時間之後才能重新收回，每個公司都希望能夠盡快收回初始投資，並獲得相應的資產增值，以保證企業的支付能力不受損害，隨時都能支付每一筆應付的款項。
因此，企業要經常關注資金的運作和管理，以盡快回籠資金，實現公司的持續發展和經營。
(1)如何提示貸款客戶資金回籠擴展閱讀
銷售資金回款率=（（銷售收入+應收賬款期初數-應收賬款期末數）/(銷售收入*1.17)）*100%
催款應該直截了當。催款不是什麼見不得人的事，也沒有什麼妙語，最有效的方式就是有話直說，千萬別說對不起，或繞彎子。
在採取行動前，先弄清造成拖欠的原因。是疏忽，還是對產品不滿，是資金緊張，還是故意，應針對不同的情況採取不同的收帳策略。
直接找初始聯系人。千萬別讓客戶互相推諉牽著鼻子走。
不要做出過激的行為。催款時受了氣，再想辦法出出氣，甚至做出過激的行為，此法不可，臉皮一旦撕破，客戶可能就此賴下去，收款將會越來越難。
② 企業如何加強對銷售貸款回籠資金的管理
制度！有制度才有管理。收不回錢就回去想制度。自己想不出來制度，就給錢讓人幫忙寫一份制度。以後就能
回籠資金
了。
③ 問下資金怎麼快速回籠
「百日劇變」的言論和不時爆出的地產公司資金鏈緊張的消息， 都讓地產行業陷入一種焦灼狀態。 誠然，目前大多數地產公司的資金狀況不容樂觀， 但是否意味著整個行業都處於資金鏈緊張的狀況？ 造成這種情況的原因是什麼？地產公司， 特別是中小房企如何度過這段艱難期？為此， 本報專訪了天相投顧地產分析師張旭明和國信證券地產行業首席分析 師方焱。 中國房地產報：目前媒體爆出很多房地產公司資金鏈面臨斷裂， 而恆大地產IPO流產、中坤地產上市計劃擱置也讓市場草木皆兵。 在您看來，斷定一個公司資金鏈是否出現問題有哪些判斷依據？ 張旭明：一般從報表上來看，經營活動現金流、 速動比率和負債率都是反映公司資金狀況的指標。需要注意的是， 我們統計負債率的時候會把預收賬款算為流動負債， 但是預收賬款對於公司資金情況是有利的， 因此有些公司雖然負債率高，但是如果它預收賬款比較多的話， 資金壓力並非很大。 其實除了報表之外， 公司的動向也是我們判斷房地產公司資金狀況的依據。 比如有些公司非常迫切地提出融資計劃，或者急著賣項目， 這都是這個公司資金鏈緊綳的明顯信號。 方焱：現金流不是最主要的判斷方式， 房地產企業賣掉項目所得資金馬上會繼續投產， 所以現金流為負很正常。負債率是一個比較重要的指標， 像富力這樣擴張過快的公司負債率甚至超過130％， 這是非常危險的。 中國房地產報：SOHO中國董事長潘石屹認為，受國際資本市場「 慘淡」和國內宏觀調控銀根緊縮的雙重夾擊， 很多房地產公司將在百天之內產生劇變反應， 並進入前所未有的融資艱難期。您怎麼看這一說法？ 張旭明：潘總的說法有一定道理。以他的說法，這段時間是4~ 6月份。而這三個月對於房地產公司非常關鍵。從去年下半年至今， 房地產市場一直處於調整期，很多項目甚至已經停售。 而很多公司的新盤即將在2季度推出，如果供應量上升， 而成交量沒有明顯變化、甚至下降的話， 對於這些公司將會造成巨大的打擊。不過至於會不會產生所謂的「 劇變」，目前還沒有辦法判斷。 方焱：這半年的確會讓很多房地產公司很難過， 資質和項目不好的公司根本無法在銀行貸款， 而資本市場除了市道不景氣以外，再融資恐慌也會對房企融資不利。 不少公司由於資金的短缺被迫慢慢退出， 有的則賣掉現有項目後轉行。不過，潘石屹所說的百天之內倒未必， 時間上還有不確定性。 中國房地產報：您認為造成目前房企「錢荒」 這種狀況的原因主要有哪些？ 張旭明：主要是政策面的因素，銀根緊縮和宏觀調控。 房地產公司最重要的資金來源就是銀行貸款。由於房價上漲過猛， 政策上對於房企貸款的調控更加嚴格，很多中小公司根本貸不到款。 一旦這條路被堵上，「錢荒」就很明顯了。 另一方面，盡管二級市場再融資目前稍微回暖， 但總體上還是比較困難，這對一些上市大公司很重要。當然， 也存在一部分房地產公司沒有前瞻性地囤地，造成這樣的惡果， 不過並非普遍現象。 方焱：政策面的因素和資本市場的不景氣都是主要因素。 當然也不排除部分企業不理智地擴張造成的惡果。 諸如廣州的一些地產公司，過去幾年錯過了一些很好的融資機會。 更糟糕的是，在去年地價高峰的時候，這些公司拿地太多， 現在沒有辦法消化，壓力就非常大了。 中國房地產報：在融資受限、信貸緊縮的環境下， 房地產公司應該採取哪些應對措施來破解資金鏈緊綳的現狀？ 張旭明：大公司的辦法比較多一些，降價是一個比較好的手段， 增加銷售量來快速回籠資金，加快周轉速度， 可以應付短期內的資金緊張。而且以大公司的資質、信譽和資產， 在銀行貸款也容易得多。資本市場的限制也只是暫時的， 長期來看還是有利於大公司進行再融資的。 至於中小公司則更多需要考慮與「大腕」進行項目合作， 如果情況更糟糕的話就只有賣掉股權來斷臂求生了。 方焱：目前最關鍵的還是加快銷售資金回籠。 同時考慮一下其他融資渠道，比如房地產信託基金、股權合作等。 很多外資對於國內一些比較好的項目很感興趣， 完全可以考慮與外資合作。 最近金地和瑞銀的合作就是一個很好的範例。
④ 針對房屋無法辦理貸款開發商怎麼快速回籠資金
房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所佔用的資金量是非常龐大的，如果不藉助於各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為後盾。然而房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構。:
1.自有資金:開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性「門檻」。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。:
2.預收房款預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家;而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在「結構封頂」時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得「五證」，到「結構封頂」平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。
3.建設單位墊資:一種是由建築商提供部分工程材料，即「甲供材」;一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建築施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。
4.銀行貸款:在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出台的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產企業資金鏈的驟然緊綳主要也是由於銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對於我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由於銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。
5.房地產信託:現階段信託產品主要有兩種模式：一種是信託投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾後再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信託+銀行。:
6.上市融資:上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對於一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由於上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急於擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。
7.房地產資產證券化房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。:資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金後，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目;它還有助於房地產投資與消費兩方面的實現，依託有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域;:同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助於集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。
8.聯合開發:聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對於中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位並且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。
9.開發商貼息貸款:開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款並由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種「賣方信貸」。對商業銀行來講通過委託貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對於房地產開發商來講委託貸款業務有利於解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今後固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實貸款，:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金並在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。
10.售後回買及回租:售後回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用於再投資;同時，在今後較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信託公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用於連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業後還能得到產權，:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對於盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售後回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售後回租指開發商將自己開發的物業出售以後，再租回來自營或委託他人經營。在售後回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金佔用和獲得銷售利潤的目的;同時，又保留了對該物業的使用權，以在今後的租賃中長期獲得經營收益。:整個操作的關鍵在於後期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委託經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建築的房地產企業融資，如酒店、商場等。
11.海外融資:海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的持續發展;另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由於目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目後在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。
12.融資租賃:根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後由出租人向房地產銷售一方購買該房屋並交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利於房地產企業的健康、持續的發展。
13.非上市增資擴股:——:私募股權融資::受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恆大地產在香港全球公開發售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恆大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。
14.夾層融資:夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處於公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。:對於房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去後還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對於項目要求較低不要求「:四證」齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。
15.債券融資:由於地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控製得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,採取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對於一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。
16.項目融資：所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。
⑤ 針對客戶年末不想辦理貸款的客戶怎麼辦
客戶不想辦理貸款，你可以用一些優惠之類的來說服她，沒有好處誰傻的。
⑥ 怎樣做小額貸款，並保證資金正常回攏。求指點
您好
做小額貸款的事業，還要保證資金的正常回籠，那麼您可以參考下面的意見：
一、目標客戶群體選擇
小額貸款公司的目標客戶群體主要具備以下特徵：客戶具備有生產經營能力以及貸款償還能力，且得不到所需的金融服務,沒有充分享受到金融服務的群體。貸款客戶定位主要包括貸款客戶定位和合作單位定位兩部分內容。
（一）貸款客戶定位
客戶定位是小額貸款公司對服務對象的選擇，也是小額貸款公司根據自身的優劣來選擇客戶，滿足客戶需求,使客戶成為自己忠實合作夥伴的過程。以中、低收入者為群體一直是小額貸款公司所提倡和堅持的經營和服務取向,包括農牧民，個體工商戶以及小微企業都是小額貸款公司可以選擇的服務對象。
1.小額貸款公司個人貸款客戶申請貸款的參考條件：
(1)具備完全民事行為能力的自然人,年齡在18-65(含)周歲；
(2)具備合法有效的身份證明(居民身份證、戶口薄或其他有效身份證件)及婚姻狀況證明等；
(3)遵紀守法,沒有違法行為,具有良好的信用記錄和還款意願,在中國人民銀行個人徵信系統中沒有嚴重的違約記錄；
(4)具有穩定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力；
(5)具有還款意願；
(6)貸款具有真實的使用用途等。
2. 小額貸款公司企業客戶申請貸款的參考條件：
(1)符合國家的產業、行業政策，不屬於高污染、高耗材、高耗能的微小企業；
(2)企業具有工商行政管理部門核准登記，且在工商、稅務、技術監督局及人民銀行年檢合格；
(3)經營期3年以上，並有透明的審計和會計賬目；
(4)法人代表有良好的經營信譽和執業經歷；
(5)在社會責任方面已做出表現；
(6)企業在行業內有一定的競爭力；
(7)企業決定申請貸款擔保的股東會或合夥人意見統一；
(8)特殊行業生產經營已獲得行業許可。
（二）合作單位定位
小額貸款公司除了直接面向貸款客戶主體外，還可以藉助其他平台擴展自己的業務鏈條來提供金融服務。
二、客戶選擇的主要方式
（一)區域性選擇
（二)收入結構選擇
（三)行業差別化選擇
（四)個性化服務目標客戶選擇
三、客戶選擇的工作要點
（一）以微小或小型企業、中低收入者為主要貸款對象；
（二）資金需要以「小額、快速、分散」為主要特徵；
（三）缺乏傳統銀行機構要求抵押擔保品，但從貸款申請人一些非財務的「軟信息」能夠判定其具有良好資信，具備還本付息能力與意願。
四、小額貸款公司的業務范圍
（一）現行試點政策規定的業務范圍
在現行試點政策框架下，各地監管部門對小額貸款公司業務范圍的規定有所不同。但基本上為不吸收公眾存款，辦理小額貸款，辦理票據貼現，及相關的咨詢活動和其他經批準的業務。
（二）一般貸款業務
貸款業務是指小額貸款公司自有資金以貨幣資金形式，按照一定的貸款利率貸放給客戶並約期償還的一種運用資金的方式。
1.貸款期限
2.貸款按用途分為流動資金貸款和固定資產貸款
3. 貸款按有無擔保分為信用貸款和擔保貸款
（三）小額信貸中間業務
小額貸款公司除了開展一般的貸款業務以外，在其允許的經營范圍內還可以開展一些中間業務。不過在實際運營過程中，中間業務基本屬於空白。
⑦ 銀行貸款二年有效期但必須一年資金回籠，不知道這種這種方法是否可行類如：100萬分成4次貸出，每
理論上是可以的。但是主要看你的資產，如果負債太高的話就不行了。