Ⅰ 有蘭峪村村莊改造3
有蘭峪村村民委員會
關於集體土地款分配方案的決議
根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國村民委員會組織法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、《山東省實施<中華人民共和國農村土地承包法>辦法》以及最高人民法院司法解釋和山東省農業廳相關文件的精神，結合本村實際情況，堅持以人為本，構建和諧社會的原則，力求推進集體經濟發展，促進全村團結和諧穩定，經本集體經濟組織成員的村民代表大會審議並通過以下土地款分配方案：
一、在每次征地補償安置方案確定時，符合下列條件並同意本村土地統籌方案的人員，可參加本集體經濟組織當次土地款的分配。
（一）戶口在本村的下列人員：
1.在本村出生，出生時其父母至少有一方為本集體經濟組織成員，且戶口未曾遷出過的農業戶口人員；（第5條規定的人員除外）
2.在本村出生，出生時其父母至少有一方為本集體經濟組織成員，且戶口未曾遷出過的非農業戶口人員；但是機關公務員、事業編制人員、以及與國有大中型企業簽訂勞動合同並由單位為其統一繳納養老保險尚在勞動合同期內的人
員以及第5條規定的人員除外；
3.與本集體經濟組織成員男性依法結婚，戶口遷入本村
的婦女和隨之遷入的未成年子女，且遷入前為農業戶口的；
4.與本集體經濟組織成員女性依法結婚，戶口遷入本村的男性和隨之遷入的未成年子女且遷入前為農業戶口的以及現有承包地的女婿，（前述女性應為無兄弟，且此女性姐妹兩人以上的只能確定一個人的女婿及隨之遷入的未成年子女參加分配）；
5 .本村姑娘結婚後，戶口未遷出，其子女隨母生活的，但是其父為非本集體經濟組織成員的，由本村為其該子女承擔本村集體經濟組織成員所收益的一半；
6.本集體經濟組織成員依法辦理領養手續戶口遷入本村，遷入前為農業戶口，且戶口遷入時為未成年的人員；
7.在升學前系本集體經濟組織成員的高等院校、中等職業學校學生，畢業後戶口自學校直接遷回本村的人員，無職業無工作的；
8.入伍前戶口在本村的解放軍、武警部隊義務兵以及二級以下士官，復員後放棄國家安置、並將戶口自部隊直接遷回本村的人員；
9.刑前系本集體經濟組織成員的刑滿釋放回本村的人員；
10.原系本集體經濟組織成員，離婚後於本決議生效前將戶口依法遷回本村的人員；
11.本條款3條—10條若現系非農業戶口則機關公務員、
事業編制人員、以及與國有大中型企業簽訂勞動合同並由單位為其統一繳納養老保險尚在勞動合同期內的人員均除外。
（二）戶口不在本村的下列人員：
1.入伍前戶口在本村的解放軍、武警部隊的現役義務兵以及二級以下士官；
2.升學前系本集體經濟組織成員的高等院校、中等職業學校在校學生；
3.刑前系本集體經濟組織成員的正在服刑人員；
二、下列人員不能參加本村集體土地款分配：
1.本決議第一條（第一款）第3、4項的人員即本村媳婦及養老女婿離婚後不能再參加本村的土地款分配；
2.戶口雖在本村，但是系機關公務員，事業編制人員、享受社會統籌保障領取退休金的退休人員，不能參加本村的土地款分配；
3.其他不符合本決議第一條情況的人員不能參加本村的土地款分配；
4.本決議第一條以外的新遷入人員不參加本次集體土地收益款的分配；
5.不同意本村土地統籌方案的。
三、雖現為本集體經濟組織成員，因法律法規、政策規定以及本決議或者經本集體經濟組織的村民會議、村民代表大會決議喪失本集體經濟組織成員資格的，自喪失資格之起
不再享受本決議涉及的權利。
四、本決議所指戶口的農業、非農業戶口性質系指2007年11月18日前濟南市戶籍制度改革前所記載的戶口性質。
五、若日後國家出台新的政策及規定與本決議不一致的，按相關政策規定另行決議。
六、本決議的解釋權歸村兩委會。
七、本決議授權村兩委會指派並組成專門工作機構具體實施。
八、本決議自公布之日起生效。
有蘭峪村民委員會
2009年8月12日
Ⅱ 有蘭峪村村莊改造2
有蘭峪村村莊改造
框架性思路（要點）
一、濟南市村莊改造的政策性文件
1、《關於加強和規范城區舊村（居）改造工作的意見》（濟發[2005]20號）；
2、《城市建設項目審批管理暫行規定》（濟政發[2005]33號）；
3、《關於進一步加快市區村莊改造建設的意見》（濟政發〔2009〕31號）；
4、歷城區政府關於村莊改造的指導意見。
二、村莊改造的主要內容：
1、改善住宅：拆舊房，蓋新樓，建設新型住宅小區。
2、改善居住環境：達到生態村標准或城市生活標准。
3、改變工作方式：從種地逐步改為經商或到公司上班。從一家一戶單干到村集體經濟組織統一安排。
4、改變生活保障方式：從沒有固定保障到固定每月有收入，人人有收入。
5身份變更：村委會變為居委會，村民變為居民。
三、村莊改造後村民的住宅安置
1、在冊村民住宅安置：
第一種情況：原住宅夠每人40平方米的，給每人40平方米新樓房(建築面積，下同)。
第二種情況：原住宅不夠每人40平方米的，補齊每人40平方米新樓房，補齊部分按成本價購買，村委會對貧困戶適當給予補償。
2、新建安置房屋數量：按政策規定可建設71066平方米。
3、新建安置房屋標准：
1A級。最低六層。通水、通電、通暖氣、通天然氣（管道）、互聯網網路、有線電視。
4、安置房建設地點：根據規劃確定。可選擇方案：
一是原村址；
二是旅遊路北；
三是港溝村東。
4、非農業人口安置：按有關政策「長期在本村居住的非本村集體經濟組織成員住戶,經村民代表大會研究同意,可與村集體經濟組織成員一並安置,解決方式為自購安置房,價格可享受高於成本價、低於市場價的優惠,不享受安置保障政策。」
四、村民生活保障安排：
1、生活保障項目：
主要是建設一定數量的經營項目，或可租賃房屋項目。包括：住房；托兒所、幼兒園、醫院或診所、護理院、文化活動中心、運動場館、健身設施、食品店、百貨店、飯店、葯店、書店、超市、便民商店、銀行、儲蓄所、郵電所、社區服務中心、養老院、治安聯防站、物業管理等。建成後經營收入目標確定在人均500元/月，然後逐年上升。
2、生活保障房建設數量：按政策規定可建設36360平方米。
3、生活保障設施經營方式：
一是由村集體經營或委託村民經營。經營收益處置由集體經濟組織管理和支配；二是分配給村民經營。
集體經營收益的分配：一部分作為工資或分紅，分配給村民；第二部分給村民購買各類社會保險；其餘部分用於建立集體經濟發展基金，興辦實業，用於安排剩餘勞動力就業，實現可持續發展和村民長期安居樂業。
勞動力就業：
村莊改造後具有勞動能力的村民，可安排從事物業管理、超市工作人員、醫院服務人員、娛樂及公園服務人員、酒店服務人員、綜合食品店服務人員、養老院服務人員、社區服務中心服務人員，基本做到人人有工作。
4、老年人安置：
村集體建立養老保險基金，實行每月領取養老金制度，保障老年人晚年幸福。
5、子女上學：
從入托到大學畢業全部由村委出資。
五、舊房拆除補償：
1、拆遷數量
全村共需拆除舊房約11.0137萬平方米。其中住宅面積約9.8768+1萬平方米，廠房及其他房屋面積約1.1369萬平方米。
2、拆遷補償標准
參照《濟南市統一徵用土地暫行辦法》（市政府令第204號）政策規定，給每人40平方米新樓房後，原住房面積超出人均40平方米時，超出的正房部分原則上按以下標准給予貨幣補償：
類別 標准內容 補償價格
鋼混結構 主體承重為鋼結構或者混凝土結構，主要指框架結構的大跨度廠房或多層樓房 550元/平方米
磚混結構（樓房） 磚牆承重，現澆或預制板保溫防水屋面，水泥或其他硬化地面的樓房 450元/平方米
准混結構（平房） 磚牆承重，現澆或預制板保溫防水屋面，水泥或其他硬化地面的樓房，沿高不低於2.5米 350元/平方米
磚木結構（平房） 規則的石腳，磚牆或石牆承重，符合規格的木屋架，木（預制）檁條，瓦屋面，外牆釺縫（抹灰），檐高不低於2.5米。 300元/平方米
簡易結構 承重牆土坯、磚頭、條磚混砌、碎石等，不規則木樑檁、瓦屋面，兩面借牆或檐高低於2.5米 150元/平方米
圍牆 亂石基磚牆高2.5米以上 80元/平方米
亂石基磚牆高2~2.5米 70元/平方米
亂石基磚牆高1.5~2米 60元/平方米
亂石基土坯牆高1.5~2.5米 40元/平方米
畜禽舍 磚混結構 80元/平方米
簡易結構 40元/平方米
說明：
、附屬物中簡易棚、房，補償標准80元/平方米。
、建築正規的大門房參照房屋結構套用上表補償標准。
、全封閉的前出廈按建築面積的80%計算，有柱子未封閉的前出廈按建築面積的40%計算。
3、舊房拆除補償基準時間：
舊房拆除補償面積以2003年雙查面積為基準；以後新建、擴建的房屋，經村委會批準的視資金情況確定。未經批准自行新建的不予補償。
4、舊房拆遷主體：
一是由政府或者開發商進行拆除。拆除的物料歸政府或開發商；
二是由政府或者開發商委託村民自行拆遷。拆除時的物料歸個人。
5、拆遷周轉費：先拆房後搬新家情況下，村民自搬遷之日起至搬入新房止，每人每月按80元的標准發放過渡安置補助費，用於村民租住房屋。
六、村莊改造的土地安排
1、現有土地狀況
全村現有土地共6955.3畝。其中，集體建設用地580.9畝，未利用土地2416.3畝，農用地3958.1畝。
2、土地類別的安排意見
按濟南市舊村改造政策確定：
一類：安置村民住宅建設的居住用地（簡稱安置用地）。
按現有在冊村民1818人，人均供地面積30平方米的標准核定，申請安置用地82畝。
二類：村民生產經營設施建設的生活保障用地（簡稱生活保障用地），按現有在冊村民1818人，人均供地面積25平方米的標准核定，申請用地42畝。
預留建設用地：考慮村民自然增長等因素，根據市舊村（居）改造領導小組規定，按村居民總數的5%核定，共預留建設用地8畝。
三類：政府統征儲備用地。除安置用地、生活保障用地、預留建設用地以外的土地共6823畝，由政府統征儲備（上交政府）。
本著統籌規劃，合理布局，集約利用土地的原則，擬將安置用地、生活保障用地、預留土地合並重組，整合使用。
3、捆綁房地產開發項目用地
共申請642畝（可建設商品房77萬平方米）。
4、村莊改造及捆綁房地產開發項目總用地
共申請800畝。
5、征地補償
由政府按政策統征儲備後，政府將在以後逐步徵用。征地時按每次徵用數量進行補償。包括：土地補償、耕地補償、青苗補償、地上物補償等，收入由村集體用於補貼村莊改造和提高村民生活水平。
七、村莊改造資金的籌集方式
1、引進開發商。
2、村民集資、入股。
3、利用區政府村莊改造投融資平台。
⑴、村莊改造建設中的經營性用地依法征為國有出讓後,土地出讓總價款的60%先行撥付到負責項目的區政府,用於被征地村莊的土地補償、拆遷補償、安置補助等土地出讓成本；按每畝100萬、出讓642畝土地計算，約獲取土地收益款返還3.8億元。
⑵、利用區政府村莊改造投融資開發建設公司或利用原有的融資平台,作為村莊改造建設的投融資建設主體,以項目資產和預期收益為擔保質押融資。
⑶、採用合作、參股、集資、冠名等多種形式融資,允許積極探索,將擬置換的集體建設用地進行抵押貸款。
八、建設資金平衡情況
1、村莊建設總的需要資金：約2.3億元。
2、政府返還土地收益款：約3.8億元，扣除土地整理成本費用後，約有2.7億元。
經框算，村改資金基本可保證；融資方式可行。
九、村莊改造的可行模式
1、引進開發商總包開發。
2、委託區政府組織土地熟化和土地收益變現，由村委會組織或由村委會委託專業機構組織開發建設。
十、村莊改造的組織單位：
由區政府、鎮政府和村委會共同組織實施（村委會可聘請專業機構組織實施）。
時間安排 ：
1、2009年9月至2010年，辦理相關手續。
2、2011年初開工建設。
3、整個舊改時間約需5年。
Ⅲ 引入社會資本參與舊城改造的土地熟化符合政策要求嗎
引入社會資本參與舊城改造的土地熟化符合政策要求
其實,引入社會資本參與城市建設在國外並非新鮮概念。目前,國際上常見做法包括「建設-經營-轉讓」(BOT)及其衍生模式,即建設—經營—轉讓模式。在這種模式下,政府按契約授予私營企業一定期限的特許專營權,許可其融資建設和經營特定的公用基礎設施,並准許其通過向用戶收取費用或出售產品以清償貸款,回收投資並賺取利潤；特許權期限屆滿時,該基礎設施無償移交給政府。
Ⅳ 對開發商來說土地熟化是收入還是支出
對開發商來說屬於支出
市財政部門在收到土地熟化主體提報的土地出讓收入分配資金申請表及相關資料後，於10個工作日將分成資金撥付相應土地熟化主體土地出讓收入核算賬戶。
Ⅳ 煙台城投公司介紹一下好嗎
你好：是去年才成立的公司。
屬於建設公司，應該說潛力巨大！
8日上午，煙台市城市建設投資有限責任公司正式掛牌成立。煙台城投公司的掛牌，將為今後煙台城市建設投融資搭建平台，同時也標志著我市城建投融資體制改革邁出了新的步伐，對於保障和推動中心城市的建設發展具有重大而深遠的意義。
城投公司成立4個月融資6個億元煙台市城市建設投資有限責任公司是市政府批准成立的國有獨資企業，由市政府直接管理、市住房城鄉建設局代管。公司主要承擔市區土地一級熟化整理、城建重點項目投融資和資金管理、保障性住房建設、資本運營等方面職責。據介紹，在市區兩級共同努力下，市城投公司僅用4個月時間就完成近40億元的資產注入，成功融取資金6億元，取得了可喜成績，實現了良好開局。未來資產規模將達到56億元為切實增強融資能力，經過深入篩查和反復研究，將市住建局管理的27萬平方米直管公房一次性注入城投公司，公司資產規模達到38億元，為融資工作提供了堅實保障。目前，正在加緊運作第二批30萬平方米直管公房注入工作，注入完成後公司資產規模將達到56億元。4月份以來，煙台市城市建設投資有限責任公司先後與15家金融機構進行了溝通接洽，就融資條件、貸款額度、利率水平等方面內容進行了深入探討，取得了實質性進展。
目前，建設銀行6億元貸款全部到位，煙台銀行2億元貸款近期具備放款條件，還有約15億元融資額度處於授信審批或組件上報階段。各項融資全部到位後，必將有力推進中心城市建設改造步伐。
參與16個地塊的市級拆遷安置房建設
據介紹，煙台市城市建設投資有限責任公司成立後，已經會同市區兩級有關部門和單位，篩選確定了16個地塊用於市級拆遷安置房建設。
目前，西山頤苑二期項目2個樓座實現主體封頂，1個地塊初步達成代建意向，9個地塊方案設計和房屋徵收工作全部展開，其餘5個地塊正在加緊進行前期對接。
另外，煙台城投公司還主動與市區有關部門和單位溝通對接，積極參與和推進芝罘區慎禮、白石及上車門等區片的土地熟化整理工作。
煙台住建部門有關負責人表示，煙台城投公司將在市政府和業務主管部門的指導下，按照專業化、實體化的運作要求和「政府主導、市場運作、自求平衡、滾動發展」的原則，加強資源整合，創新工作思路，完善組織架構，規范運作程序，集中打造專業規范、運轉高效的投融資公司，努力為中心城市建設發展作出新的更大貢獻。將有利於加快舊城舊村改造步伐資金是保障城市建設的最基本的要素支撐。搭建投融資平台，運用市場化機制適度融資、超前建設，既是盤活整合城市資源的有效途徑，也是完善城市功能、保障和改善民生的重大舉措。近年來，市中心區按照建設「大城市、大市區」的目標要求，相繼組織實施了火車站、文化中心等一大批事關長遠發展的重點項目，有力提升了城市功能形象。與此同時，城建資金來源不足的問題也越來越突出，制約了中心城市的做大做強和持續發展。組建成立市城投公司，有利於加快舊城舊村改造步伐，在更高起點上謀劃和推動中心城市建設，牢牢把握新一輪競爭發展的主動權。
Ⅵ 土地熟化是什麼意思
土地熟化是指把新收上來的土地（生地）進行三通一平（路通、水通、電通和場地平整）工作的過程。
土地，分為生地和熟地。所謂生地，就是剛剛收上來的土地，基本保持原有狀態（農田、工廠、荒地等）。這樣的土地理論上是不做出讓的，需要變成熟地。
而所謂熟地，就是在生地上完成三通一平的工作，包括：路通、水通、電通和場地平整。這個過程就是土地熟化了。
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土地的自然特性有：
1、土地的不可替代性。地表上絕對找不出兩塊完全相同的土地。任何一塊土地都是獨一無二的，故又稱土地性能的獨特性或差異性。其原因在於土地位置的固定性及自然、人文環境條件的差異性。
2、土地面積的有限性。土地不能像其它物品一樣可以從工廠里不斷製造出來。由於受到地球表面陸地部分的空間限制，土地的面積是有限的。正像馬克思所說的那樣，它不能像工業生產中那樣隨意增加效率相同的生產工具的數量，即肥沃程度相同的土地數量。
3、土地位置的固定性。土地位置的固定性，亦稱不可移動性，是土地區別於其它各種資源或商品的重要標志。我們可以把可移動的商品如汽車、食品、服裝以及可移動的資源如人力、礦產等，由產地或過剩地區運送到供給相對稀缺或需求相對旺盛因而售價較高的地區。
4、土地質量的差異性。土地的特性和質量特徵，是土地各構成要素(地質、地貌、氣候、水文、土壤、植被等)相互聯系、相互作用、相互制約的總體效應和綜合反映。
地理位置不同，地表的氣候、水熱對比條件不一樣，地質、地貌對其具有再分配的功能，使得地表的土壤、植被類型也隨之發生變化，因而造成土地的巨大自然差異性。
5、土地永續利用的相對性。土地利用永續性有兩層含義：作為自然的產物，它與地球共存亡，具有永不消失性;作為人類的活動場所和生產資料，可以永續利用。但土地的這種永續利用是相對的，只有在利用中維持了土地的功能，才能實現永續利用。
Ⅶ 土地出讓金區級政府和市級政府各分成比例
關於土地出讓金區級政府和市級政府各分成比例，每個市的規定不同。
以濟南市為例，在《濟南市人民政府辦公廳關於進一步調整完善市級國有土地出讓收支管理政策的通知》中提出，土地熟化主體為各區政府的，市級與區級按照市級國有土地出讓收入的3:7比例分成。
若土地熟化主體不為各區政府而是市各投融資平台的，市級與各投融資平台按照市級國有土地出讓收入的2︰8比例分成，並在出讓方案中予以明確。
即區里出讓一塊土地熟化主體為該區政府的土地，土地出讓金一百萬，按照濟南市的規定，市級與區級按照市級國有土地出讓收入的3:7比例分成，則區級財政收入為70萬元，市級財政收入為30萬元。
(7)土地熟化資金貸款擴展閱讀
計算方法：
一、有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。
二、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。
三、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。
四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。