『壹』 房地產項目自有資金如何確認，自有資金不足30%如何辦理開發貸款
房地產項目自有資金如何確認，自有資金不足30%那以股東個人名義借款再投入公司 就可以的。銀行貸款的流程：
一、建立信貸關系。
要申請銀行貸款，首先要申請建立信貸關系時企業須提交《建立信貸關系申請書》一式兩份。銀行在接到企業提交的申請書後，要指派信貸員進行調查。調查內容主要包括：
①企業經營的合法性。企業是否具有法人資格必需的有關條件。對具有法人資格的企業應檢查營業執照批準的營業范圍與實際經營范圍是否相符。
②企業經營的獨立性。企業是否實行獨立經濟核算，單獨計算盈虧，有獨立的財務計劃、會計報表。
③企業及其生產的主要產品是否屬於國家產業政策發展序列。
④企業經營的效益性。企業會計決算是否准確，符合有關規定;財務成果的現狀及趨勢。
⑤企業資金使用的合理性。企業流動資金、固定資金是否分口管理;流動資金佔用水平及結構是否合理，有無被擠占、挪用。
⑥新建擴建企業。擴大能力部分所需流動資金30%是否已籌足。如暫時不足，是否已制定在短期內補足的計劃。
信貸員對上述情況調查了解後，要寫出書面報告，並簽署是否建立信貸關系的意見，提交科(股)長、行長(主任)逐級審查批准。經行長(主任)同意與企業建立信貸關系後，銀企雙方應簽訂《建立信貸關系契約》
二、提出貸款申請。
已建立信貸關系的企業，可根據其生產經營過程中合理的流動資金所需來申請銀行貸款。〔以工業生產企業為例〕申請貸款時必須提交《工業生產企業流動資金借款申請書》。銀行依據國家產業政策、信貸政策及有關制度，並結合上級行批準的信貸規模計劃和信貸資金來源對企業借款申請進行認真審查。
三、貸款審查.
貸款審查的主要內容有：
① 貸款的直接用途。符合工業企業流動資金貸款支持范圍的直接用途有：<1>合理進貨支付貨款;<2>承付應付票據;<3>經銀行批準的預付貨款;<4>各專項貸款按規定的用途使用;<5>其他符合規定的用途。
②企業經營狀況。主要包括物資購、耗、存及產品供、產、銷狀況，流動資金佔用水平及結構狀況;信譽狀況;經濟效益狀況等。
③企業挖潛計劃、流動資金周轉加速計劃、流動資金補充計劃的執行情況。
④企業發展前景。主要指企業所屬行業的發展前景，企業發展方向，上要產品結構、壽命周期和新產品開發能力，主要領導人實際工作能力，經營決策水平及開拓、創新能力。
⑤企業負債能力。主要指企業自有流動資金實有額及流動資產負債狀況，一般可用自有流動資金佔全部流動資金比例和企業流動資產負債率兩項指標分析。
四、簽定借款合同.
借款合同是貸款人將一定數量的貨幣交付給借款人按約定的用途使用，借款人到期還本付息的協議，是一種經濟合同。借款合同有自己的特徵，合同標的是貨幣，貸款方一般是國家銀行或其它金融組織，貸款利息由國家規定，當事人不能隨意商定。當事人雙方依法就借款合同的主要條款經過協商，達成協議。由借款方提出申請，經貸款方審查認可後，即可簽定借款合同。
借款合同應具備下列條款：
①借款種類;②借款用途;③借款金額;④借款利率;⑤借款期限;⑤還款資金來源及還款方式;⑦保證條款;⑧違約責任;⑨當事人雙方商定的其它條款。
借款合同必須由當事人雙方的代表或憑法定代表授權證明的經辦人簽章，並加蓋公章。
五、發放銀行貸款.
企業申請貸款經審查批准後，應由銀企雙方根據貸款種類簽定相關種類的借款合同。簽定合同時應注意項目填寫准確，文字清楚工整，不能塗改;借、貸、保三方公章及法人代表簽章齊全無誤。借款方立借據。借款借據是書面借款憑證，可與借款合同同時簽定，也可在合同規定的額度和有效時間內，一次或分次訂立。銀行經辦人員應認真審查核對借款申請書的各項內容是否無誤，是否與借款合同相符。借款申請書審查無誤後，填制放款放出通知單，由信貨員，科(股)長」兩簽」或行長(主任)」三簽」 送銀行會計部門辦理貸款撥入借款方帳戶的手續。借款申請書及放款放出通知單經會計部門入帳後，最後一聯返回信貸部門作為登記貸款台帳憑證。
『貳』 流動資金測算中，如何確定自有資金值
資金指的是自有流動資金，即所有者權益扣除固定資產等其它資金佔用後的，用於營運周轉的自有流動資金。扣除全部自有資金顯然存在問題，企業的自有資金中有大部分是用於固定資金投資的，並不是用於流動資金，應該是扣除借款人自有資金中用於流動資金的部分較為合理。否則現在算的借款企業都不需要資金，其實並非如此。
『叄』 急求項目自有資金率的計算方法
請參考資料 投資決策的重要工具——項目財務評價
謝文華
企業要發展離不開投資活動，而選擇什麼投資方向，投資怎樣的項目以及在什麼時機進行投資，則是投資決策所面臨的重大抉擇。為了減少企業投資活動的風險性和盲目性，也為了讓外部資金的提供者對其要投資的項目的償還能力和贏利前景有充分的了解，支持投資，應在投資中使用重要的輔助決策工具——項目財務評價。
項目財務評價包括：
（1）項目的市場調查、分析。主要是對產品在未來市場中的銷售量、價格和成本費用的分析、預測。（2）項目財務指標的分析計算。
1 市場調查
市場調查階段的目的是確定項目的收益情況。通過預測項目的收入、費用來預測收益。
具體分析上要弄清產品在未來的市場中有多大的銷售量，影響銷售量的因素有哪些，影響的程度有多大。在分析對象上，不但要考慮市場的需求情況，還應考慮同一功能產品的競爭情況（包括現有的和潛在的競爭者）。在銷售價格預測上，應考慮市場的接受能力。在產品的成本、費用上，應考慮原料等上游產品的價格變動、能源動力的價格變動以及因競爭而可能導致銷售費用上升的情況。
2 財務評價指標
財務評價指標有動態指標和靜態指標之分。動態指標主要有內部收益率、凈現值，靜態指標主要有投資回收期。
內部收益率 是指項目在計算期內各年凈現金流量現值累計等於零時的折現率，它反映項目所佔用資金的盈利率。內部收益率可以明確地給出項目的投資回報率，使投資者對項目有非常直接的判斷。一般而言，內部收益率大於行業基準收益率的項目可以考慮投資，低於行業的基準收益率的項目不宜投資，低於銀行貸款利率的項目則不能投資。
凈現值 是指按行業的基準收益率或設定的折現率，將項目計算期內各年凈現金流量折現到項目建設期初的現值之和。在指標的作用上，凈現值大於或等於零的項目，可以投資；凈現值小於零的項目不宜投資。
投資回收期 是指以項目的現金流入量累計到與全部投資額相等所需要的時間。回收期越短，項目越多。它可以給投資者直觀的理解：何時可收回投資。它的缺點是不僅忽視了資金時間價值，而且不能體現回收期以後的收益。事實上，有戰略意義的投資往往是前期收益低，而中後期收益高。若僅用投資回收期衡量項目，可能會導致放棄長期成功的項目。
3 項目財務評價中應注意的問題
在進行項目財務評價計算中，應注意幾個與財務會計處理方法略有不同的問題：
（1）折舊、攤銷的使用
在項目財務評價中，折舊和攤銷可以用於償還貸款，而並非要全部靠稅後利潤來償還貸款。這在固定資產投資比重較大的項目中，可以在很大程度上緩解還款壓力。
（2）還款計劃的設計
對於貸款的償還計劃，可以根據項目運行初期的贏利能力，設計出等額還款、等本金還款、最大還款能力還款等不同的貸款償還計劃，以減輕項目在運行初期的還款壓力。合理的還款計劃可以有效地使用資金，節約成本費用，提高信用。
（3）兩種現金流量表
在目前的項目評價中，使用了兩種現金流量表，一個是全部投資的現金流量表，另一個是自有資金的現金流量表。
全部投資的現金流量表是以全部投資作為現金流出，不區分自有資金和貸款。因此在以後的運行期中，貸款本息的償還也不作為現金的流出。全部投資的現金流量表主要用於不同投資方案的比較，考慮各方案的贏利能力。
自有資金的現金流量表是以投資者自有資金為計算基礎，只將投入項目的自有資金作為現金流出。因此，在以後的運行期中，貸款本息的償還作為現金的流出。自有資金的現金流量表主要是從投資者的角度來考察項目的贏利能力。
（4）敏感性分析
敏感性分析的目的是考察項目的主要因素發生變化時，對項目凈效益的影響程度。由於財務評價是預測性的工作，未來在客觀上存在許多不定因素，所以在預測過程中，有必要對各種可能發生的情況多加考慮，這樣做一方面可以提高投資者對未來不確定事件的應變能力，減少不利事件可能帶來的損失，另一方面也體現了項目財務評價的真正意義，達到對項目進行多方案預測、比較的目的。
作者單位：中國和平（北京）投資有限公司
『肆』 銀行項目貸款對項目資本金有什麼要求
銀行項目貸款對項目資本金的相關要求：國家規定建設項目必須具有資本金，即投資人的非債務資金。不同行業的項目所要求的資本金占總投資的比例不同，銀行貸款不能作為項目資本金，銀行通常掌握的項目資本金在30%以上。
項目貸款也被稱為項目融資，或項目籌資，是以項目本身具有比較高的投資回報可行性或者第三者的抵押為擔保的一種融資方式。主要抵押形式包括項目經營權，項目產權和政府特別支持（具備文件）等。項目融資與一般貸款最大的區別是歸還貸款的資金來自於項目本身，而不是其他來源。
(4)項目貸款測算自有資金擴展閱讀：
申請項目貸款應具備以下條件：
1、在銀行開立基本存款帳戶或一般存款帳戶。實行貸款證管理的地區，須持有人民銀行頒發的貸款證；申請外匯項目貸款，須持有進口證明或登記文件。
2、項目符合國家產業政策、信貸政策和我行貸款投向。
3、項目具有國家規定比例的資本金。
4、需要政府有關部門審批的項目，須持有批准文件。
5、借款人信用狀況好，償債能力強，管理制度完善，對外權益性投資比例符合國家有關規定。
6、能夠提供合法有效的擔保。
『伍』 自有資金如何計算
1、自有資金，是指企業為進行生產經營活動所經常持有，可以自行支配使用並毋須償還的那部分資金。
2、企業的資金按其取得的來源，分為自有資金、贈款和借入資金。
3、計算公式：
企業自有資金=資產-負債
企業自有資金=所有者權益
自有資金是「借入資金」的對稱。企業為進行生產經營活動所經常持有、能自行支配而不需償還的資金。西方私營企業的自有資金。主要來自股東的投資及企業的未分配利潤。在社會主義制度下，全民所有制企業的自有資金，主要是國家財政撥款及企業的內部積累。
另外，企業在生產經營過程中，由於結算時間上的客觀原因而經常地、有規律地佔用的應付款，如應付稅金、應交利潤、預提費用等定額負債，在財務上亦視同企業自有流動資金參加周轉。集體所有制企業的自有資金，主要是股金、公積金、公益金及其他專用資金。
(5)項目貸款測算自有資金擴展閱讀：
各個企業由於生產資料所有制形式和財務管理體制的不同，取得自有資金的渠道也不一樣。
（一）全民所有制企業的自有資金構成：
（1）一部分來自國家財政撥款，以及固定資產的無償調入等；
（2）一部分來自企業內部積累，即按國家規定，從成本和稅後留利中提存的各項專用基金；
（3）此外，還來自定額負債，即企業根據有關制度和結算程序的規定，對應付和預收的款項中能夠經常使用的一部分資金。
例如，應交稅金，應交利潤，預提費用，以及某些生產周期長、按完工程度預收的貨款中能夠經常支配使用的部分。定額負債在財務處理上視同企業自有流動資金參加周轉。
（二）集體所有制企業的自有資金的構成
集體所有制企業的自有資金，主要來自勞動群眾投入的股金和由企業內部積累形成的公積金、公益金及其他各項專用基金。
在西方國家，私營企業的自有資金，主要來自股東的投資和企業的未分配利潤。
流動資金是指企業流動資金情況。流動資金是流動資產的表現形式，即企業可以在一年內或者超過一年的一個生產周期內變現或者耗用的資產合計。
廣義的流動資金指企業全部的流動資產，包括現金、存貨（材料、在製品、及成品）、應收賬款、有價證券、預付款等項目。以上項目皆屬業務經營所必需，故流動資金有一通俗名稱，稱為營業周轉資金。狹義的流動資金=流動資產－流動負債。即所謂凈流動資金。依照此一定義，流動資產的資金來源，除流動負債外，應另闢長期來源。凈流動資金的多寡代表企業的流動地位，凈流動資金越多表示凈流動資產愈多，其短期償債能力較強，因而其信用地位也較高，在資金市場中籌資較容易，成本也較低。
股東是指對股份公司債務負有限或無限責任，並憑持有股票享受股息和紅利的個人或單位。向股份公司出資認購股票的股東，既擁有一定權利，也承擔一定義務。股東的主要權利是：參加股東會議對公司重大事項具有表決權；公司董事、監事的選舉權；分配公司盈利和享受股息權；發給股票請求權；股票過戶請求權；無記名股票改為記名股票請求權；公司經營失敗宣告歇業和破產時的剩餘財產處理權。股東權利的大小，取決於股東所掌握的股票的種類和數量。
『陸』 借款人自有資金怎麼算
借款人自有資金=所有者權益-非流動資產（固定資產凈值+無形資產-長期借款）。
既然是計算流動資金額度，那麼我們需要知道的就是自有資金中用於正常生產周轉的部分。自有資金在報表中體現為所有者權益，這部分資金在資產表中表現為流動資產和非流動資產，因此用所有者權益減去非流動資產即為企業自有資金中用於日產經營的資金，即計算流動資金貸款額中所需的自有資金。
自有資金指的是自有流動資金，即所有者權益扣除固定資產等其它資金佔用後的，用於營運周轉的自有流動資金。
扣除全部自有資金顯然存在問題，企業的自有資金中有大部分是用於固定資金投資的，並不是用於流動資金，應該是扣除借款人自有資金中用於流動資金的部分較為合理。
拓展資料：
自有資金是「借入資金」的對稱。企業為進行生產經營活動所經常持有、能自行支配而不需償還的資金。西方私營企業的自有資金。主要來自股東的投資及企業的未分配利潤。在社會主義制度下，全民所有制企業的自有資金，主要是國家財政撥款及企業的內部積累。
另外，企業在生產經營過程中，由於結算時間上的客觀原因而經常地、有規律地佔用的應付款，如應付稅金、應交利潤、預提費用等定額負債，在財務上亦視同企業自有流動資金參加周轉。集體所有制企業的自有資金，主要是股金、公積金、公益金及其他專用資金。
參考資料：自有資金_網路
『柒』 流動資金需求中自有資金如何測算
企業自有資金=資產-負債=所有者權益。
所有者權益包括實收資本、資本公積和留存收益，其中留存收益包括盈餘公積和未分配利潤。實收資本和資本公積一般來源於企業的資本投入。
而留存收益則來源於企業盈利產生的資本增值，也就是說，實收資本和資本公積和企業自身的生產經營無關，留存收益則是企業生產經營實績的體現。
而項目資本金是指在投資項目總投資中，由投資者認繳的出資額。從兩者的比較可以看出，所有者權益的范圍包括了項目資本金。
所有者權益中的實收資本和資本公積屬於項目資本金，而所有者權益中的留存收益則一般不屬於項目資本金的范疇，但特殊情況下的留存收益也可能構成項目資本金。
(7)項目貸款測算自有資金擴展閱讀：
自有資金組成：
各個企業由於生產資料所有制形式和財務管理體制的不同，取得自有資金的渠道也不一樣。
全民所有制企業的自有資金構成：一部分來自國家財政撥款，以及固定資產的無償調入等；一部分來自企業內部積累，即按國家規定，從成本和稅後留利中提存的各項專用基金。
此外，還來自定額負債，即企業根據有關制度和結算程序的規定，對應付和預收的款項中能夠經常使用的一部分資金。
例如，應交稅金，應交利潤，預提費用，以及某些生產周期長、按完工程度預收的貨款中能夠經常支配使用的部分。定額負債在財務處理上視同企業自有流動資金參加周轉。
集體所有制企業的自有資金的構成：集體所有制企業的自有資金，主要來自勞動群眾投入的股金和由企業內部積累形成的公積金、公益金及其他各項專用基金。
『捌』 企業在申請流動資金貸款時，怎樣從資產負債表上算出企業的自有資金
就是所有者權益部分，也就是資產減總負債。
所有者權益是指企業資產扣除負債後由所有者享有的剩餘權益。包括實收資本（或股本）、資本公積、盈餘公積和未分配利潤。在股份制企業又稱為股東權益。所有者權益是企業投資人對企業凈資產的所有權。它受總資產和總負債變動的影響而發生增減變動。所有者權益包含所有者以其出資額的比例分享企業利潤。與此同時，所有者也必須以其出資額承擔企業的經營風險。所有者權益還意味著所有者有法定的管理企業和委託他人管理企業的權利。
『玖』 自有資金計算公式(注，只看報表如何計算出公司的自有資金和銀行貸款）
借款人自有資金=所有者權益-非流動資產，即為企業自有資金中用於日產經營的資金。
銀行貸款=短期借款及長期借款，新增流動資金貸款額度測算中只需計算短期借款。
只看報表是無法計算出公司的自有資金和銀行貸款的，因為資料不足。
(9)項目貸款測算自有資金擴展閱讀
各個企業由於生產資料所有制形式和財務管理體制的不同，取得自有資金的渠道也不一樣。
（一）全民所有制企業的自有資金構成：
（1）一部分來自國家財政撥款，以及固定資產的無償調入等；
（2）一部分來自企業內部積累，即按國家規定，從成本和稅後留利中提存的各項專用基金；
（3）此外，還來自定額負債，即企業根據有關制度和結算程序的規定，對應付和預收的款項中能夠經常使用的一部分資金。
例如，應交稅金，應交利潤，預提費用，以及某些生產周期長、按完工程度預收的貨款中能夠經常支配使用的部分。定額負債在財務處理上視同企業自有流動資金參加周轉。
（二）集體所有制企業的自有資金的構成
集體所有制企業的自有資金，主要來自勞動群眾投入的股金和由企業內部積累形成的公積金、公益金及其他各項專用基金。
在西方國家，私營企業的自有資金，主要來自股東的投資和企業的未分配利潤。
『拾』 銀行測算自由資金是負數是什麼原因
您好，中公教育為您服務。
中公教育提供：
資金指的是自有流動資金，即所有者權益扣除固定資產等其它資金佔用後的，用於營運周轉的自有流動資金。扣除全部自有資金顯然存在問題，企業的自有資金中有大部分是用於固定資金投資的，並不是用於流動資金，應該是扣除借款人自有資金中用於流動資金的部分較為合理。否則現在算的借款企業都不需要資金，其實並非如此。
對流動資金貸款需求量的測算及新增流動資金貸款額度公式的理解
銀監會《流動資金貸款管理暫行辦法》出台後，對銀行客戶經理對企業流動資金需求的測算帶來一定影響，有的很多企業測算出負數，與實際不符。如何如測算呢？
《辦法》中給了參考方法：
流動資金貸款需求量的測算
一、估算借款人營運資金量
借款人營運資金量影響因素主要包括現金、存貨、應收賬款、應付賬款、預收賬款、預付賬款等。在調查基礎上，預測各項資金周轉時間變化，合理估算借款人營運資金量。在實際測算中，借款人營運資金需求可參考如下公式：
營運資金量＝上年度銷售收入×（1－上年度銷售利潤率）×（1＋預計銷售收入年增長率）/營運資金周轉次數
二、估算新增流動資金貸款額度
將估算出的借款人營運資金需求量扣除借款人自有資金、現有流動資金貸款以及其他融資，即可估算出新增流動資金貸款額度。
新增流動資金貸款額度=營運資金量－借款人自有資金－現有流動資金貸款－其他渠道提供的營運資金。
測算不準（出現負數）的原因分析：
1、銀監會出台的流動資金貸款需求量測算公式，完全是建立在理想企業財務報表基礎上的，也就是除了公式中所考慮到的存貨、應收賬款、預收賬款、應付賬款、預付賬款科目，其他的流動項目如貨幣資金、應收票據、其他應收、應付票據、其他應付、應付薪酬、應付稅金等在報表中佔比極少，而在現實的報表中往往是這些不考慮的科目佔比較大，因此完全按照銀監會公司測算出的需求量與實際差距較大。
2、中小企業財務制度很多不健全，按照流動資金貸款管理辦法測算出的營運資金量、自有資金量大多不準確，造成最終測算得出的銀行可授信額度無實際參考價值。財務核算不規范，部分中小企業存量流動資金貸款被固定資產投資所佔用，造成測算的銀行可授流動資金貸款額度與企業實際所需存在較大偏差。如，很多中小企業都是民營企業，以家族式經營為主，往往通過隱藏銷售收入和利潤來減少交稅，同時企業利潤多被老闆抽資用於私人支出或對外投資，再以個人投資的方式反映至「其他應付款」內，造成企業財務「公私不分」，進而造成測算結果與實際結果偏差較大。自有資金用作固定資產， 「短貸長用」的情況很普遍。
3．有些企業為征地等方面需要虛增實收資本，造成測算時企業自有資金較多的假象，而實際自有資金不足。
測算中應考慮的因素：
1、《辦法》中需要考慮的其他因素
(一)各銀行業金融機構應根據實際情況和未來發展情況(如借款人所屬行業、規模、發展階段、談判地位等)分別合理預測借款人應收賬款、存貨和應付賬款的周轉天數，並可考慮一定的保險系數。
(二)對集團關聯客戶，可採用合並報表估算流動資金貸款額度，原則上納入合並報表范圍內的成員企業流動資金貸款總和不能超過估算值。
(三)對小企業融資、訂單融資、預付租金或者臨時大額債項融資等情況，可在交易真實性的基礎上，確保有效控制用途和回款情況下，根據實際交易需求確定流動資金額度。
(四)對季節性生產借款人，可按每年的連續生產時段作為計算周期估算流動資金需求，貸款期限應根據回款周期合理確定。
2、自有資金指的是自有流動資金，即所有者權益扣除固定資產等其它資金佔用後的，用於營運周轉的自有流動資金。扣除全部自有資金顯然存在問題，企業的自有資金中有大部分是用於固定資金投資的，並不是用於流動資金，應該是扣除借款人自有資金中用於流動資金的部分較為合理。否則現在算的借款企業都不需要資金，其實並非如此。
3、銀監會出台的流動資金貸款需求量測算公式，完全是建立在理想企業財務報表基礎上的，也就是除了公式中所考慮到的存貨、應收賬款、預收賬款、應付賬款、預付賬款科目，其他的流動項目如貨幣資金、應收票據、其他應收、應付票據、其他應付、應付薪酬、應付稅金等在報表中佔比極少，而在現實的報表中往往是這些不考慮的科目佔比較大，因此完全按照銀監會公司測算出的需求量與實際差距較大。所以測算時如果考慮非公式中其它科目，還要通盤考慮。
4、銀行審核企業流動資金貸款要求是否合理，判斷貸款風險大小，在測算時，不僅要將主要指標多測算幾年，以真實反映本企業指標的發展變化趨勢和歷史先進水平，還要了解國內、國際同行業先進水平，這樣便於企業知己知彼，明確目標。通過測算，結果為正數，則應該考慮給企業提供必要的流動資金貸款，反之，結果為負數，不僅應拒絕企業不合理的貸款要求，而且要收回相應數額的貸款，說明企業挪用了流動資金貸款。資金挪用的具體去向，可以通過分析企業現金流量表，或從資產負債表流動資產其他項目如短期投資、不合理的待攤費用，非流動資產項目如長期投資、固定資產、無形資產等項目中找原因。（僅供參考）
如有疑問，歡迎向中公教育企業知道提問。