『壹』 我的房子貸款沒還完，想賣掉換房子，這個流程怎麼操作
未還清貸款的房子還處於抵押狀態，是不能上市交易的，但是，在現實中，可以通過一些方法來實現。
方法一：轉按揭
所謂「轉按揭」，是指把個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據了解，目前能做轉按揭的銀行很少，北京等部分城市更是早就叫停了轉按揭，所以這種方法目前已經很少有人使用。
方法二：用買方的首付款繳清剩餘貸款
這是當下二手房交易中最多應用的模式，適用於原房主貸款額度較低或已經經過大量歸還後所剩貸款數目不大的情況。通常情況下，買家會認可首付房產總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的首付將剩餘貸款付清，然後撤銷房產的抵押登記，進行下一步交易。
方法三：利用銀行貸款來繳清剩餘貸款
如果以上兩種方法都行不通，那麼賣家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產）向銀行申請抵押貸款，以結清按揭貸款。等買家付了房屋全款之後再還清銀行抵押貸款。
『貳』 如何辦理大連房屋互換貸款
房屋互換貸款，是指住房公積金繳存職工在大連市行政區域內通過房屋互換改善居住條件時，因自有資金不足，就互換房屋差價部分向大連市住房公積金管理中心申請辦理的個人住房公積金貸款。 產權房屋和非產權房屋均可辦理個人房屋互換貸款。 借款人需承擔保險費評估費 房屋互換貸款由中心招標確定的保險(擔保)公司提供階段性保險(擔保)，保險(擔保)費由借款人承擔;房屋互換貸款涉及的房屋需由中心招標確定的評估公司進行評估，評估費由借款人承擔。 房屋互換貸款額度除執行《大連市個人住房公積金貸款管理辦法》及《實施細則》規定外，還應符合以下3項規定：不高於互換房屋的差價;不高於個人住房公積金貸款最高額度與已貸額度的差額;不高於抵押房屋價值的六成(第二套住房按照中心相關規定計算貸款額度)。 借款人在住房公積金貸款額度以外，可以申請商業貸款，但組合貸款總計額度不能超過規定的貸款成數。 房屋互換貸款期限加借款人年齡不得超過借款人的法定退休年齡，加抵押房屋房齡不得超過40年。 房屋互換貸款流程受理申請貸款前，所換房屋應已過戶至借款人或其配偶名下。借款人填寫《貸款申請表》，並授權查詢徵信系統;中心審核無不良貸款或不良信用記錄後，委託評估公司對借款人提供的抵押物進行評估。三個工作日後，借款人提交本人、抵押人及其配偶的戶口簿、身份證、婚姻狀況證明、市房屋租賃登記管理中心出具的聯絡單、房屋交換契約、房地產評估報告、已過戶的房屋所有權證、房地產交易契稅完稅發票原件及復印件。並按房地產交易登記管理部門要求提供辦理抵押登記所需材料。 審批中心審查借款人材料齊全後，確定貸款額度。借款人交納抵押物保險費或擔保費、評估費、代辦費、抵押登記費、他項權證工本費、借款合同印花稅等費用，並與中心簽訂借款合同。若借款人申請組合貸款，中心審批貸款額度後列印《組合貸款聯絡單》，借款人持《聯絡單》到組合貸款銀行窗口申請商業貸款。組合貸款銀行審查同意後，在《聯絡單》上填寫商業貸款額度、期限並簽章，並與借款人簽訂商業借款合同;借款人將《聯絡單》、商業借款合同及貸款申請材料提交中心。 抵押登記代理公司到房地產交易登記管理部門辦理抵押登記手續，並將抵押登記材料提交中心。 放款中心收到抵押登記材料後，委託銀行將貸款資金劃至借款人銀行結算賬戶。 申請房屋互換貸款需同時具備6個條件 辦理產權房屋互換貸款，借款人須以互換所購房屋作抵押;辦理非產權房屋互換貸款，借款人需提供自有、共有或第三方所有權房屋作抵押。 借款人申請房屋互換貸款，應同時具備6個條件： 按時、足額繳存住房公積金一年以上，且個人住房公積金賬戶設立一年以上(從貸款申請日向前推算); 本人或配偶在大連市行政區域內通過房屋互換獲得自住普通住房，且互換行為發生在貸款申請日前一年以內; 有穩定收入及償還貸款本息能力，信用良好，在人民銀行徵信系統無不良信用記錄; 具有房屋互換有關手續、文件和規定比例的自籌資金; 提供符合《擔保法》規定並經中心認可的資產作擔保; 提供中心認可的保險或擔保手續。 《辦法》規定，借款人所在單位連續欠繳住房公積金超過65天(含65天)的，不予貸款。
『叄』 個人住房貸款的期限和額度一般是多少
貸款最高為所購（建造、大修）住房全部價款或評估價值（以低者為准）的80%； 貸款期限一般最長不超過30年。貸款利率按照中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會的相關利率政策執行。
借款人必須同時具備下列條件：
（1）有合法的身份。
（2）有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。
（3）有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。
（4）有所購住房全部價款30%以上的自籌資金（對購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的, 自籌資金比例為20%），並保證用於支付所購住房的首付款。
（5）有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人。
（6）貸款行規定的其他條件。
(3)房屋置換貸款額度擴展閱讀：
根據《貸款通則》：
第十一條貸款期限：
貸款期限根據借款人的生產經營周期、還款能力和貸款人的資金供給能力由借貸雙方共同商議後確定，並在借款合同中載明。
自營貸款期限最長一般不得超過10年，超過10年應當報中國人民銀行備案。
票據貼現的貼現期限最長不得超過6個月，貼現期限為從貼現之日起到票據到期日止。
第十二條貸款展期：
不能按期歸還貸款的，借款人應當在貸款到期日之前，向貸款人申請貸款展期。是否展期由貸款人決定。申請保證貸款、抵押貸款、質押貸款展期的，還應當由保證人、抵押人、出質人出具同意的書面證明。已有約定的，按照約定執行。
短期貸款展期期限累計不得超過原貸款期限；中期貸款展期期限累計不得超過原貸款期限的一半；長期貸款展期期限累計不得超過3年。
國家另有規定者除外。借款人未申請展期或申請展期未得到批准，其貸款從到期日次日起，轉入逾期貸款賬戶。
第十三條貸款利率的確定：
貸款人應當按照中國人民銀行規定的貸款利率的上下限，確定每筆貸款利率，並在借款合同中載明。
第十四條貸款利息的計收：
貸款人和借款人應當按借款合同和中國人民銀行有關計息規定按期計收或交付利息。
貸款的展期期限加上原期限達到新的利率期限檔次時，從展期之日起，貸款利息按新的期限檔次利率計收。
逾期貸款按規定計收罰息。
『肆』 如何用公積金貸款置換商業貸款
公積金轉商業貸款
貸款申請人已通過網上辦事大廳進行預約，受託銀行受理崗審核職工身份證件無誤後，受理貸款申請；
受託銀行受理崗接收貸款申請人提交的申請材料，審核申請人貸款申請條件，審查紙質申請材料齊全、合規、有效，並通過二代身份證驗證機驗證身份證的有效性；
受理崗在審核資料原件與復印件一致後，在復印件上加蓋「與原件一致」章和經辦櫃員章。
總結：遇貸款申請人不符合申請條件或提供資料不完整的，受理崗暫不受理，並將貸款材料全部退回貸款申請人並告知原因。
『伍』 換房，還能用公積金貸款否，額度怎麼算
還可以用公積金貸款的。
住房公積金貸款額度要綜合計算才可以確定的。
公積金貸款額度的計算，要根據還貸能力、公積金貸款房價成數、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額四個條件來確定，四個條件算出的最小值就是借款人最高可貸數額。計算方法如下:
按照還貸能力計算的貸款額度：【（借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數-借款人現有貸款月應還款總額】×貸款期限（月）。使用配偶額度的，【（夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數-夫妻雙方現有貸款月應還款總額】×貸款期限（月）。其中還貸能力系數為40%，月工資總額=公積金月繳額÷（單位繳存比例+個人繳存比例）；
按照房屋價格計算的貸款額度：貸款額度=房屋價格×貸款成數。其中貸款成數根據購建修房屋的不同類型和房貸套數來確定；
按照住房公積金賬戶余額計算的貸款額度，職工申請住房公積金貸款的，貸款額度不得高於職工申請貸款時住房公積金賬戶余額（同時使用配偶住房公積金申請公積金貸款，為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和）的10倍，住房公積金賬戶余額不足2萬的按2萬計算；
按照貸款最高限額計算的貸款額度，使用本人住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額40萬元；同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額60萬元。使用本人住房公積金申請住房公積金貸款，且申請貸款時本人正常繳存補充住房公積金的，貸款最高限額50萬元；同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款，且申請貸款時本人或其配偶正常繳存補充住房公積金的，貸款最高限額70萬元。
『陸』 賣房後更換大一點的房子，公積金貸款額度等問題
1、之前的房子，是貸款還是一次性？
如果是貸款，那麼現在買算二套，首付五成。如果是一次性付款，現在買算第一套。一般首付三成。
具體貸款金額，各地計算規則不同，要咨詢下公積金管理中心才行。
2、首付已經說了。公積金貸款不存在優惠問題。商貸才有利率的折扣。公積金沒有。
3、銀行有組合貸款的業務（公積金+商業貸款），但是不是每一家銀行都支持，具體要看你購買的樓盤和哪家銀行建立了合作關系，再具體咨詢。
4、公積金是可以提取出來歸還貸款的，不管是商業貸款還是公積金貸款，都可以。一般是還款一年以後，才能申請提取。
希望能夠幫到您！
回答來自："網路房產交流團"、"商業理財知萬家"
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關於問題補充2：
你的補充我明白。我回答的內容也是根據這樣的情況回答的。
關於你的公積金貸款，如果有結余這個問題，再次說明一下。公積金貸款和商貸本質上是一樣的，只不過利率不同，資金來源不同，不存在什麼結余的問題。
你只能通過提取公積金的方式來歸還貸款（可以歸還商業貸款也可以歸還公積金貸款，如果你的公積金余額較高，也可以用來同時歸還兩套房子的貸款）
如果還有不明白，請網路HI我。
希望能夠幫到您！
回答來自："網路房產交流團"、"商業理財知萬家"
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