① 什麼叫差別化住房信貸政策;
對貸款購買首套商品住房，首付款比例不得低於30%
對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率1.1倍
?暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。
住宅商品房公寓：
一套房首付3成、0.85折利率
二套房首付5成、1.1倍
這就是差別化信貸
② 銀行貸款方案比較，哪種更劃算求實際利率！
不論現值法還是終值法都可以比較，兩者是一致的。
1。=RATE(36, -7194,(260000-41850))=0.96%
2。=RATE(36, -7702, (260000-26310))=0.96%
以上是月息，年息乘12就行了。這樣看來，兩種方案是一樣的。如果考慮到再後面的小數點，第二種還要稍微少一丁點。
③ 16年貸款120萬30年,貸款利率4.557,選擇基準利率方案一：LPR+浮動利率，二：固定利率，選哪個好
外圍選擇固定利率比較好，畢竟你是16年的貸款，120萬元，30年的期限貸款利率4.55期已經很低了，按照固定利率還款就行了。
公積金貸款是“不以盈利為目的”的政策性貸款。截至2017年8月3日我國住房公積金貸款利率統一如下：貸款期為5年以上的，首套3.25%，二套3.575%。商業貸款期限為5年以上的，首套3.25%，二套5.88%。
兩者利率差別可以看這張圖：
公積金貸款利率是指5年以上的貸款利率
註：為防止購房家庭通過離婚手段享受首套房住房貸款資格，規定：借款人在離婚一年內申請公積金貸款的，算二套。
綜上，公積金和商業貸款的區別主要有：
區別一：貸款利率
商貸首套5年期以上的基準利率是4.9%，公積金貸款首套5年以上利率是3.25%。
區別二：貸款比例
借款人首套購買一套普通住房，商貸最多可貸65成，而純公積金貸款首套最多可以貸到8成，最高可貸120萬。
區別三：貸款流程
商業貸款要在辦理過戶之前簽貸款合同，公積金貸款（國管）是在辦理過戶之後簽貸款合同。
區別四：使用人群
商業房貸針對所有符合條件的社會公眾開放，而公積金貸款則只對公積金繳納者開放。
區別五：審批機構
商業房貸主要通過銀行審批，決定權在銀行；公積金房貸則需要通過公積金管理中心審批，決定權在公積金管理中心，銀行只是執行機構。
區別六：年限和額度
不同銀行和不同城市公積金管理中心規定不同，一般來說商業貸款可以選擇的還貸期更長更靈活，額度更高。
來源：2015年9月，北京市住房公積金管理中心針對三部委發布的《關於調整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例的通知》執行政策、以及《規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》（建金[2010]179號）等相關通知。
該內容僅在北京適用
⑤ 差別化政策
(重定向自差別化房貸政策)
什麼是差別化住房信貸政策
所謂差別化住房信貸政策，就是針對擁有不能套數房產的購房者有不同的貸款政策，堅決抑制不合理住房需求。
這個政策有一個基本限度，但是具體的還是需要看各個銀行的執行情況。對購買首套自住房且套型建築面積在9平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。
差別化住房信貸政策的重點
實施差別化住房稅收政策，要在交易環節和所得稅征管上加強管制。在交易環節上，通過差別化住房稅收政策主要是增大投資性房的交易成本，降低剛需住房的交易成本。在住房交易所得稅上，需要加大稅收征管，嚴厲打擊陰陽合同，從而可以降低投機性購房的投資回報率。因此，落實差異化住房稅收政策才會點中房價上漲的「死穴」。
差別化住房信貸政策的實施標准
差別化住房信貸政策對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。人民銀行、銀監會要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標准。
差別化住房信貸政策嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。
對境外機構和個人購房，嚴格按有關政策執行。
差別化住房信貸政策的影響
政策效力的時空對比
差別化住房信貸政策的調控矛頭直接指向了樓市中的投資與投機性需求，從而避免了07年政策的「一刀切」。 此調控是以提高購房門檻、拉高月供負擔和購房成本作為政策出發點的。以總價200萬元的房產為例，在一般的改善性需求的條件下，新政前後的首付金額有20-60萬元的增長，而在相同的首付前提下新政前後的月供對比約有12.7%的增幅。對投機性購房需求而言，政策在提高進入門檻和購房成本方面的效果將極為明顯。
銀行業的「骨牌效應」
差別化住房信貸政策的出台使與樓市聯系緊密的銀行業遭遇到了連帶影響。從對銀行業的影響來看，雖然調控措施在一定程度上能夠提升息差、防範風險，但在中、短期內伴隨著政策效力的顯現，樓市的成交量必將會受到影響，購房人對房貸的需求也會有較大幅度的下降。
差別化住房信貸政策的相關規定
2016年9月，住建部在「貫徹《法治政府建設實施綱要(2015至2020年)》的實施方案」中指出，實施住宅用地分類供應管理，完善和落實差別化稅收、信貸政策。
在限貸方面，蘇州規定，居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商貸購房，其最低首付款比例由40%調整為50%；居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放「三套」及以上住房貸款。
而南京規定，擁有1套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭最低首付款比例調整為不低於35%；擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭最低首付款比例不低於50%。
武漢規定，在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%。在武漢市擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款或還有1套住房貸款未結清的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%。在武漢市擁有2套及以上住房且有2套住房貸款未結清的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，繼續暫停發放相應購房貸款。
在差別化住房稅收政策方面，財政部、國稅總局和住建部2016年年2月份聯合出台的《關於調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》規定，90平方米以下首套房契稅降至1%，90平方米以上二套房契稅統一為2%；二手房無論普通住宅還是非普通住宅，滿2年的統一免徵營業稅。
通知適當加大了個人購買住房的稅收優惠力度，體現了對居民自住和改善性住房需求的支持。具體是將個人購買住房契稅優惠范圍由家庭唯一住房，擴大到家庭第二套改善性住房，並不再區分普通住房和非普通住房。
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⑥ 商業貸款和公積金貸款的利率差別大嗎，有區別嗎
五年期以上商業貸款利率：4.90%，公積金貸款利率：3.25%
⑦ 兩種貸款方案哪個更劃算一些
第一種還款方式為先息後本，第二種還款方式為等額本息，先息後本的月利息肯定要高於等額本息，也就是先息後本支付的總利息要高於等額本息，但是先息後本的資金利用率比較高，如果你的貸款用途為經營周轉，那麼建議選擇先息後本，如果僅僅是消費用途，且每個月有固定收入，建議選擇等額本息，等額本息可以分攤每個月的還款壓力，而先息後本，最後一般是很難拿出那麼多錢，具體選擇還是由你個人決定。
⑧ 政策強調差別化信貸 購房需考慮公積金貸款利率
編者按：二套房公積金貸款利率計算要考慮到「二套房貸款利率」和「住房公積金」兩個方面。2011年1月起，國務院要求各金融機構對房屋貸款實行差別化信貸，使貸款利率的計算更加復雜，二套房公積金貸款申請條件也比較嚴格。二套房公積金貸款利率上調更是成為政策調控樓市的一種手段。安家置業是一步到位還是剛需為先，考慮二套房公積金貸款利率十分重要。
2011年1月起，國務院要求各金融機構對房屋貸款實行差別化信貸：
購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於60%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。
為規范住房公積金個人住房貸款政策，根據《住房公積金管理條例》和《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）的有關規定，經國務院同意，規定如下：
第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象，僅限於現有人均住房建築面積低於當地平均水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限於購買改善居住條件的普通自住房。
第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。
相關法律規定：
《住房公積金管理條例》上海住房公積金網
《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中華人民共和國中央人民政府網站
（以上回答發布於2013-02-01，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑨ 部分二三線城市下調首套房貸款利率 差異化房貸政策正在落地
北京地區部分銀行房貸利率優惠活動僅存在於個別幾家支行和與其對口的個別鏈家門店，不能將個別支行的推銷活動等同於北京地區房貸利率「松動」
2019年房地產調控政策仍將堅持「房住不炒」和「因城施策」原則，但在內外部需求因素影響下，調控政策可能適度結構性松動
近日，網路上關於全國房貸款利率變化的消息持續發熱，引起社會高度關注。據經濟日報記者了解，全國確實有部分二三線城市的銀行下調了首套房貸款利率，但在作為「風向標」的北京地區，目前國有大行房貸利率未出現大面積調整，整體上均執行原有利率政策，即首套房貸款利率為基準利率上浮10%，二套房貸款利率為基準利率上浮20%。
但與此同時，個別國有大行的個別支行也出現了利率「優惠」，首套房貸款基準利率上浮5%、基準利率、基準利率打九折。
那麼，個別「折扣」的獲得條件是什麼？為何會出現這一現象？這是否意味著北京地區房貸利率「松動」？
記者走訪發現，上述折扣存在於個別支行與房地產中介的協議合作中，但僅限於北京個別區位的支行與地產中介，且要求貸款人具有良好的信用記錄和足夠的還款能力。
「我們行在全北京有200多家支行，利率優惠活動僅存在於個別幾家支行和與其對口的個別鏈家門店，如果貸款人換一家門店或支行，這個優惠也就不存在了。」某國有大行的一位信貸經理說。
為何會出現上述現象？究其原因，在貸款審批方面，部分銀行將審批許可權下放給支行，各支行可根據本區域的市場情況作出靈活調整，但需要注意的是，如果貸款金額超過一定上限，則該筆貸款的審批許可權仍會上收至北京分行，即仍然執行原有利率政策：基準利率上浮10%。
因此，多位業內人士表示，不能將個別支行的推銷活動等同於北京地區房貸利率「松動」。那麼，從全國范圍看，房地產信貸政策接下來是否將出現變化？
中國銀保監會相關負責人表示，從銀保監會的角度，房地產信貸政策是沒有變化的。2019年，銀保監會將進一步落實差異化房地產信貸政策，分類指導、因地施策。
具體來看，對於有剛需和改善性需求且自身有財務支付能力的購房者，要給予相應的貸款支持；但對於投資性甚至投機和炒賣的，要嚴格進行管控，設定嚴格的貸款標准，有的將不予支持，有的要提高利率的風險定價。
記者從中國工商銀行獲悉，對於房貸利率，該行將繼續嚴格執行「一城一策」的房地產差別化信貸政策，根據當地調控政策要求和市場需求，按照風險定價原則合理確定利率政策。
交通銀行首席經濟學家連平認為，2019年房地產調控政策仍將堅持「房住不炒」和「因城施策」原則，但在行業內外部需求因素的影響下，調控政策可能適度結構性松動。
其中，一二線和三四線城市、供給端和需求端將呈差異化，各地可能自下而上局部進行調整。一二線城市以保障剛需和置換型改善需求為重點，適當松動過緊的行政管制措施；三四線城市區別對待棚改安置，對已完成去庫存的地區取消或減少貨幣化安置。
此外，房貸利率有見頂回調之勢，部分城市的銀行可能小幅下調個人按揭貸款利率，加快放款速度。對於主要提供剛需改需住房的房企，資金緊張的局面可能得到一定的緩解。
「就長效機制來看，住房租賃供給格局將隨著國資房企在建項目集中入市而發生顯著變化，國資房企也有望提供更穩妥的運營方案；預售制度改革或是長期方向，但短期可能暫緩；房地產稅將在立法層面取得進展，初步出台的方案可能相對溫和。」連平說。