㈠ 購買二手房貸款額度是看二手房的房齡嗎
一、二手房房齡對中介代辦貸款流程的影響
二手房房齡較高會直接影響房屋中介機構代辦貸款的流程，但是不同的中介機構在處理方式上有所不同，但大概有三種方式，具體如下：
①對於房齡較老的房子，一般會處理的謹慎一些，因為房齡和貸款額度是直接掛鉤的。一般流程是在簽訂二手房買賣合同之後，再簽訂貸款合同，然後上報審批，銀行審批通過之後再過戶，買方見收件單付首付款。
②一般對於房齡較老的二手房，在貸款方面多少會遇到一些「問題」，因為銀行對高齡的老房子貸款要求比較嚴格，而且各個銀行對房齡與貸款額度的要求也不盡相同，但可以肯定的一點是，房齡越老，貸款額度越低。
③對於一些實力較強的房屋中介，即使是房齡較老的二手房，通過相應的合法渠道，貸到款是不成問題的。不過在合同條款方面，一般對於貸款批不下來而造成的違約責任並不是所有的二手房買賣合同中都會約定。
二、銀行看法
我國商品房市場是最近十幾年走向成熟的，而15年以上的房子較舊，如房型不合理、功能落後、無停車場等，不太符合現代人的居住需求。此外，老房子在權屬方面也易出糾紛。一旦貸款人無法正常還款，銀行也難以處置。因此，銀行在給這部分房源貸款時比較慎重。不過，如果找已結清房產貸款的親友擔保，獲得貸款的幾率會增大。
工行、農行、建行、中信銀行等多家銀行對高齡的老房子貸款要求比較嚴格，而比較新的二手房貸款則比較受歡迎。同時，房齡也會對貸款年限和貸款比例產生雙重影響。一般來說二手房的商業貸款年限因不同銀行有不同規定，通常是房齡加貸款年限不超過35年且房屋必須是在1987年後建造的，不過夜有的銀行規定必須1990年以後建成的且擬抵押房屋的建築面積不得低於50平方米。
㈡ 影響二手房貸款額度的幾大因素
個人二手房可以申請多少的貸款額度，具體還要看二手房的市場評估價值是多少。一般來說，個人申請二手房抵押貸款，可以申請的貸款額度可以達到總評估價值的70%。不過若個人的二手房位置較偏僻，房齡較大，不僅評估價值會下降，可以申請的貸款額度比例也會減少。所以，個人要了解二手房抵押貸款的額度是多少。還是要咨詢當地的銀行。通常影響房產抵押貸款的因素有以下三點： 1、房屋評估值影響房屋評估值的因素又包括：房屋類型、面積、樓層、房齡等。 2、個人收入雖然有房產作抵押更容易獲批，但銀行還是會視察借款人的收入情況，若收入較低，那麼貸款額度也相應較低。 3、信用情況申請房屋抵押貸款時，借款人同樣會審查借款人的信用情況，若信用有污點，貸款成數會相應降低。
㈢ 二手房置業必看房齡 影響貸款年限與額度
二手房房齡的重要性
要練就鑒別二手房房齡的「火眼金睛」，就要先明白房齡在房產交易過程中的重要性。
1、房齡會影響房子的硬體設施。房齡越高，房屋可能發生的維修成本就越多，在受損程度不斷增加之後，可能還會帶來系列的安全隱患；
2、房齡和剩餘土地使用年限之間有關聯。房齡越高，意味著剩餘土地使用年限越短，持有成本也就增加了；
3、房齡和貸款有關聯。房齡影響貸款年限和貸款額度，例如如興業銀行、郵政銀行分別要求房齡加貸款年限不超過35年和45年。而公積金貸款規定，房齡10年以內房屋，貸款成數為6成，10-15年以內房屋，貸款成數為5成，15-20年以內房屋，貸款成數為4成；20-30年內房屋，貸款成數為3成。總的來說，就是房齡越老，貸款的年限就越短，成數就愈低，甚至對一些高齡房產，銀行是拒接放貸的。
房齡、房屋使用年限、房產證日期
眼暈有沒有？很多人在購房時認為這三個定義是等同的，其實不然。
房屋使用年限，也就是房屋土地的使用年限，即開發商獲得地皮之日開始計算的年限；房齡，則是自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限；房產證日期，則反映房屋所有權人實際取得該物業產權的日期，它和真實房齡不是相同的，因為開發商的房子可能並非建成就賣出去了，一般而言，房產證日期和建成時間之間有個時間差，業主拿到房產證的時間與樓房建成的時間相比有一定的滯後性。
例如開發商2012年拿到一塊70年產權的地，可知其土地使用期限是2012—2082年，而開發商在2014年才建成房子並交付使用。那麼到今年2017年時，其土地使用年限剩餘65年（2082-2017）；該房屋的房齡為3年（2017-2014）。
一招驗准真實的房齡
明白了以上三點概念的區別，就不容易在文字游戲上中招，但很多時候在二手房交易市場上，因為信息不對稱的漏洞，賣方或者中介會虛報房齡，所以想要獲得真實的房齡，還需要花一點心思和功夫。
1、到房產管理部門查詢底檔。無論是單位建的房子還是商品房，都會在相應的產權部門登記。查詢底案需和賣方一起帶上產權證等相關證件到房產交易中心或房管局等部門進行相應查詢才可以，。
2、看房產證+小區走訪旁敲側擊。因為房產證日期和出售日期並不一定相同，所以為了獲得更加可靠的房齡，可以根據房產證日期，再結合周邊鄰居的回答猜測。
3、看外立面、廚房等情況+房產專家咨詢。一般而言，每個年代的房子都有每個房子的一些特點，譬如上世紀90年代以後修建的房屋在戶型設計上開始出現「廳」的概念等，但非專業人士一般對這些了解相對較少，所以可以把外立面和房屋布局情況以及不易改變的廚房衛生間情況告知房產專家進行咨詢。
上述方式都是可以查詢到房齡的，但是還不是最為保險的，若是擔憂購置二手房因房齡問題產生不必要的麻煩，買主可以以合同的形式進行進一步的保障，即在合同中堅持由賣方出具房齡承諾，強調若信息有誤，由賣方承擔責任。
（以上回答發布於2017-06-14，當前相關購房政策請以實際為准）
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㈣ 你知道二手房評估價是怎麼影響房貸額度嗎
自從最低首付降至兩成後，很多朋友都盤算著買套房，的確現在買二手房原則是可以貸款80%，但請記住這個80%並不是房主報價的80%，而是房屋評估價的80%。為什麼將二手房評估價上調50%，直接導致二手房成交量腰斬，原因就在於評估價和貸款額度、稅費支出直接相關。
哪些因素影響評估價？
買賣二手房時，購房者提出貸款申請了，銀行會委託專業的評估機構對房屋進行全面評估，最後給出一個專業的評估值。參考的因素有很多，比如房齡、地段、戶型、公攤等等。
通常房屋評估值比實際成交價要低10%-25%左右，所以如果業主咬住不願意還價，而你又的確想買下這套房，那麼你得多准備10%-25%的首付款。
舉個簡單的例子：
某人購買一套總價200萬的房子，但銀行評估值因為160萬，他能貸款的最高額度是160萬×80%=128萬。首付則是40萬+32萬=72萬。
一般來說，賣二手房是評估價格越低，稅費越輕，這是陰陽合同的出現的根本原因，而買二手房則希望評估價越高越好，因為這意味著能貸到更多錢，甚至有一些房主跟評估機構勾結虛高評估價，連首付款能賺出來。這是一種變相的零首付策略。
（以上回答發布於2017-01-03，當前相關購房政策請以實際為准）
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㈤ 買二手房的可貸款額度
若是招行個人住房貸款：1、「首套房」首付比例最低30%（不實施「限購」的城市調整為不低於25%）；2、「二套房」的首付比例最低40%。具體您的可貸金額需您提交相關資料，網點審核之後才能確定，您可以直接與當地網點個貸部門聯系咨詢。
㈥ 買二手房時候首付款對貸款額度的影響
首先我問一下你們那個城市是否實行了房管局帶收帶付?如果實行了,那麼你就不能把錢給賣方了,因為在房管局列印完買賣協議後,你要把首付款存到房管局指定的帳戶去,存錢後才可能進行接下來的貸款審批等步驟.
如果還沒實行帶收帶付,那麼你可以給他,不過讓賣方給你打收條,不過也點問問貸款行不見收付是否可以審批貸款.
查詢你的貸款額度的話,拿你的公積金繳存卡,去指定銀行劃個單字出來,然後告訴工作人員你所買的房子的情況,他們會告訴你的,而且都是免費的.
㈦ 為什麼新房和二手房貸款額度會有所不同
首先，貸款買房需要向銀行申請貸款，實際就是將房屋抵押至銀行進行按揭還款的商業行為，房齡直接影響其市場流通性，房齡越老，流通性越差。
主要差異表現在：
1、貸款年限不同
新房貸款年限長，二手房貸款年限相對較短。
新房貸款年限最長為25年，但二手房貸款年限，由於受到房齡的限制，房齡越老，貸款年限就越短。
2、首付款及貸款額度不同
新房：一般是按照新房房屋總價的首付比例正常計算。
二手房：首付款和貸款額度的高低，受二手房評估價的影響。
㈧ 二手房貸款額度和期限和房齡有哪些影響
如在招行貸款，住房貸款首付比例及貸款金額具體要以當地監管政策為主，建議詳詢當地分行客戶經理。
二手樓貸款/授信期限最長不超過30年，所購房產房齡(指房產已竣工年限)一般不得超過20年，且貸款期限加抵押房產房齡原則上最長不超過40年。
具體您可以申請到的期限，需您提交相關資料，由經辦行綜合審批之後確定。
㈨ 貸款買二手房 影響貸款年限的因素有哪些
採用貸款方式買二手房不僅要考慮貸款額度，還要考慮貸款年限，它直接影響著還款月供。購房者所能申請到的貸款年限與很多因素有關，例如借款人年齡、房齡、土地使用年限、借款人的經濟實力等。
一、關於房貸款最長年限的相關規定
不同的銀行其具體規定有所不同，但常見的為如下幾種：
1、二手住房貸款期限最長不超過30年。
2、二手房房齡和貸款年限之和不能超過30年。
3、不能超過抵押房產剩餘的土地使用權年限。
4、貸款期限與借款人年齡之和不得超過60年（65年、70年）。
二、與貸款年限有關的幾個因素
1、借款人年齡
以工商銀行為例，二手房貸款要求借款人年齡與貸款期限之和不超過70年。這也就意味著，借款人年齡越小，貸款期限越長，而借款人年紀越大，貸款期限較短。一般，兩個（含）以上共同借款人借款的，可按照滿足貸款條件中年齡較小的確定貸款期限。
2、房齡
根據銀行的相關規定，房齡較新的房產比較容易申請貸款且申請貸款年限較長。以中國銀行為例，二手房貸款要求房齡加貸款年限之和最長不超過30年。一般而言，由於老房子建造時間久遠，銀行在貸款時可控的風險相對較大，因此在貸款審批時也會比較謹慎，超過20年房齡的二手房更容易被銀行「拒之門外」。
3、土地使用年限
土地使用年限也影響著二手房貸款年限，例如工商銀行規定：二手房貸款年限不能超過抵押房產剩餘的土地使用權年限。購房者需要注意的是：土地使用年限≠房齡。土地使用年限是從開發商拿地時開始算起，而房齡則是從房屋竣工驗收合格到交付使用之日起計算，因此房齡通常小於土地使用年限。
由於不同銀行規定不同，購房人不僅要查清購買房屋的土地使用年限，還要在貸款前咨詢貸款銀行，確認銀行規定。
4、借款人的經濟實力
對購房者來說，經濟實力也同樣決定著貸款年限。經濟能力可以從工作收入、穩定程度、儲蓄存款、投資收益等幾個方面來判斷。一般而言對於剛需自住型的購房者，建議還款期限為15~20年，這時支付的利息總額較為合理，正常生活水準不會受到很大影響。對兼顧投資的購房者，如果有其他投資渠道，且回報大於房貸利息，那麼貸款時間越長越好，如果沒有其他理財渠道，建議期限盡量縮短。總而言之，購房者要綜合考慮收入支出，不要讓房貸壓垮自己的理性選擇。
在選購二手房前，建議購房者提前了解銀行規定和貸款知識等相關內容，以免辦理貸款過程中發現問題，交易無法順利進行。
（以上回答發布於2017-03-06，當前相關購房政策請以實際為准）
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㈩ 影響二手房貸款額度的因素有哪些
現在的房價越來越高，購房者如果想要順利買房，也就不得不申請貸款，但由於這樣那樣的原因，有的朋友在購買房屋的時候被告知貸款額度不夠，所以我們在買房之前可以對自己申請貸款的額度做一個評估，有一個大概的了解，那麼影響二手房貸款額度的因素有哪些呢？額度不夠怎麼辦呢？
一、影響貸款額度的因素
1、借款人個人因素
（1）借款人的個人信用等級也是申請銀行貸款的一大考核標准，個人款是借款人憑個人信用申請的貸款，如果近兩年內連續逾期三次或累計逾期六次，貸款申請都將遭拒。所以，大家平時一定要維護好個人信用，以免未來房貸受阻。
（2）借款人的工作以及家庭收入情況，工作固定，收入穩定且較高的借款人申請個人貸款，比較受貸款機構青睞，而且易拿到高額度貸款。
（3）銀行會考慮到放貸之後，借款人的還款能力，所以銀行都會審查借款人的還款能力，如果工作不穩定、月收入較低，不但貸款額度會受影響，而且很有可能被拒貸。
（4）個人財產證明，申請個人款時，若借款人能提供房產證、車輛行駛證、有價證券等證明材料，可有效提高款額度。
2、交易二手房的因素
（1）一般來說，二手房房齡的大小也會影響到貸款的額度，二手房房齡不能超過二十年，如果房齡太大，貸款額度會受到影響，因為這時的房子空間不大，變現能力也差。
（2）二手房的評估值也是確定貸款額度的一大標准，銀行是根據「合同價與評估價取低值乘以貸款成數」來確定貸款額度的，所以如果你房屋的評估價很低，那麼獲得的貸款額度也相應較低。
（3）申請貸款的銀行不同，辦理貸款的流程以及結果也都不一樣，選擇貸款行時就應有足夠的耐心去「貨比三家」。
二、額度不夠怎麼辦
1、貸款額度不夠要根據具體情況來處理，如果是由於個人徵信因素導致的，一般都是還款逾期了導致徵信不好，如果個人逾期不嚴重，大家可以多咨詢幾家銀行，要求寬松的銀行有可能獲得期望額度。如果是買新房，可以與樓盤合作銀行申請貸款，還能獲得優惠利率。
2、另外貸款額度不夠的話還可以考慮使用組合貸款，有些人商業貸款或者公積金貸款都不夠的情況下，可以考慮組合貸款，不僅利息比純商業貸款要低，而且可以解決當下貸款額度不夠的麻煩。但組合貸款手續比較麻煩，而且批貸時間比較長，所以要根據自身情況綜合考慮。
購買二手房的流程比新房要負責很多，特別是涉及到辦理貸款的時候，由於二手房的房產情況各有不同，在二手房交易過程中也容易出現各種各樣的問題，所以在辦理貸款之前，可以根據自己的收入和工作類型，提前考慮好自己是否能夠在銀行順利批貸，如果貸款不夠，自己是否能夠提高首付比例等。
（以上回答發布於2017-09-25，當前相關購房政策請以實際為准）
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