① 出讓取得的教育設施用地不得設定抵押權
【問題】
某市一私立幼兒園因入園的學齡前兒童不斷增多，決定增強師資力量，擴大招生規模。因需要大筆資金投入進行軟硬體的改造，幼兒園決定以幼兒園房屋作為抵押向銀行貸款，在當地國土資源局辦理抵押登記手續時，被告知公益事業用地不得設定抵押權。幼兒園認為土地是以出讓方式而並非劃撥方式取得，不存在限制抵押權的問題。
問：1.抵押房屋時，房屋所依附的土地使用權如何處理？
2.幼兒園能否順利設定抵押權？
【分析】
本案主要涉及房地產的抵押關系以及抵押財產的范圍問題。
一、關於房地產的抵押關系問題
由於房屋具有依附土地存在的特性，房屋所有權依法轉讓，必然產生建設用地使用權是否一並轉讓的問題；同樣，建設用地使用權依法轉讓，也會產生該土地上的建築物是否一並轉讓的問題。由於房地產的不可分性，我國在處理房地產關系時的一個重要原則就是「地隨房走或者房隨地走」。所謂「地隨房走」，就是轉讓房屋的所有權或者使用權時，建設用地使用權一並轉讓。所謂「房隨地走」就是轉讓建設用地使用權時，該土地上的房屋也一並轉讓。這一原則也同樣適用於抵押，在設定抵押權時，房屋的所有權和建設用地使用權應當同時抵押。《擔保法》第三十六條對此也做出了明確的規定：「以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。」十屆全國人大五次會議通過並已於2007年10月1日施行的《物權法》，對於房地產的抵押關系在第一百八十二條做出了更加明確的規定：「抵押人未按照前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。」也就是說，即使抵押人只辦理了房屋所有權抵押登記，沒有辦理建設用地使用權抵押登記，實現房屋抵押權時，建設用地使用權也一並作為抵押財產。同樣，只辦理了建設用地使用權抵押登記，沒有辦理房屋所有權抵押登記，實現建設用地使用權抵押時，房屋所有權也一並作為抵押財產。
本案中，幼兒園以房屋所有權設定抵押權，根據法律的規定，其取得的建設用地使用權也將被一並作為抵押財產。
二、關於抵押財產的范圍問題
以出讓取得的公益事業用地的土地使用權是否可以設定抵押權。
在我國，公益事業用地大多是以劃撥方式取得，由於劃撥土地使用權取得的價格要遠低於市場價，以及劃撥土地使用權沒有最高使用年限限制等原因，劃撥土地使用權的轉讓和抵押是受到嚴格限制的。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》中均規定，以劃撥土地使用權設立抵押權需要具備一定的條件。而通過招標、拍賣、掛牌的出讓方式取得的建設用地使用權設立抵押權，法律法規沒有像劃撥土地使用權一樣進行嚴格限制。《城市房地產管理法》第四十七條規定：「依法取得的房屋所有權連同該房屋佔用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。」「以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權」。2000年10月31日，國土資源部、國家工商行政管理局《關於發布 ＜國有土地使用權出讓合同＞示範文本的通知》（國土資發[2000]303號）規定，受讓人按照合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，領取《國有土地使用證》，取得出讓土地使用權後，有權將合同項下的全部或部分土地使用權轉讓、出租、抵押。因此，出讓取得的國有土地使用權是可以設定抵押權的。
但是，《擔保法》和《物權法》對於抵押物的范圍也做出了限制，《物權法》第一百八十四條列舉了六項不可抵押的財產。其中，第三項規定，學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施不得抵押。也就是說，教育、衛生機構無論是公立還是私立都不允許抵押，即使土地是通過出讓方式取得，也不得設定抵押權。法律做如此規定，主要是考慮學校、幼兒園的教育設施是用來教書育人的，如果允許以學校的教育設施抵押，一旦實現抵押權，不僅辦學的目的難以達到，嚴重的還可能造成學生失學，影響社會安定。從國家、民族的未來考慮，從維護社會安定出發，從教育的目的著眼，法律規定了禁止以教育設施抵押。
綜上所述，某市的私立幼兒園以房屋所有權設立抵押權，因法律「地隨房走或者房隨地走、房地一體抵押」的規定，必然導致幼兒園教育用地的土地使用權抵押的一並實現。 而以教育設施設定抵押權，無論土地是以劃撥方式取得還是以出讓方式取得，都是法律明文禁止的。因此，某市幼兒園不能順利設立抵押權。
② 以出讓方式取得的教育用地可以抵押嗎
以出讓方式取得的教育用地可以抵押。
根據《中華人民共和國擔保法》：
第三十四條 抵押財產的范圍
下列財產可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；
（二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；
（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；
（四）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；
（五）抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；
（六）依法可以抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一並抵押。
(2)銀行為教育用地抵押貸款案例擴展閱讀：
根據《中華人民共和國擔保法》：
第三十七條 不得設定抵押的財產
下列財產不得抵押：
（一）土地所有權：
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規定的除外；
（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
（五）依法被查封、扣押、監管的財產；
（六）依法不得抵押的其他財產。
第三十五條 超額抵押之禁止
抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。
第三十六條 設定抵押時房屋與土地使用權間的關系
以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。
鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的土地使用權同時抵押。
③ 我有一塊土地，有土地證，使用用途是教育用地，想向銀行做抵押貸款，可以嗎
不可以的土地使用許可權是限制的。某些國家銀行採用的一種貸款方式。要求借款方提供一定的抵押品作為貸款的擔保，以保證貸款的到期償還。
抵押品一般為易於保存，容易變賣的物品，如有價證券、票據、股票、房地產等。貸款期滿後，如果借款方不按期償還貸款，銀行有權將抵押品拍賣，用拍賣所得款償還貸款。拍賣款清償貸款的余額歸還借款人。如果拍賣款不足以清償貸款，由借款人繼續清償。
(3)銀行為教育用地抵押貸款案例擴展閱讀
（1）借款人以新購住房或未設定抵押的自有住房作最高額抵押申請個人住房最高額抵押貸款，需提供；身份證明材料；首付款發票；在《個人住房借款申請書》中提出辦理個人住房最高額抵押貸款申請。
（2）將在建設銀行的原住房抵押貸款轉為個人住房最高額抵押貸款的，客戶需填寫《中國建設銀行個人住房最高額抵押貸款申請表》，並向貸款行提供身份證明材料及婚姻狀況證明材料、償債能力證明材料；房屋權屬證明材料；抵押房產共有人同意辦理最高額抵押的聲明；原住房抵押貸款的借款合同原件。
（3）將原他行住房抵押貸款轉為最高額抵押貸款的，借款人需填寫《中國建設銀行個人住房最高額抵押貸款申請表》，並向貸款行提供：借款人身份證明材料及婚姻狀況證明材料；借款人償債能力證明材料；房屋權屬證明材料；抵押房產共有人同意辦理最高額抵押的聲明；原住房抵押貸款的借款合同原件；原住房抵押貸款近一年的還款記錄情況。
參考資料來源：網路-抵押貸款
④ 三個案例告訴你：教育地產區域不同貸款不同
遍布京城，大大小小的「教育地產」數不勝數，不同地區的教育地產的情況也不相同，所以不同區域應該有不同的貸款「妙招」。
又到了每年開學的季節，二手房市場中購買「教育地產」的咨詢人氣逐漸增多。盡管前陣子教育部欲推行「多校劃片」等政策，大有為「教育地產」降溫之勢，然而很多家長們仍然早早將目光鎖定在挑選和購買「教育地產」上面。
近日，有研究機構稱不同區域的教育地產貸款辦法不一樣的，各位家長可能在交流購房經驗時，也會有一些不同的貸款策略，今天就通過幾個案例一塊整理一下。
案例一：二環內的老房子
郭先生和老婆都在國企上班，兩個人年收入約50萬左右，目前孩子到了上學的年齡，兩個人的社保都在東城繳納，所以郭先生和妻子打算在二環內買一套教育地產，但咨詢了多家中介門店後，不少房子都是業主急於出手，最終他們選擇了一套建成於90年代，評估價260萬左右的小兩居，但是兩個人想咨詢使用哪種貸款方式比較好。
代表學校：丁香胡同小學、府學胡同小學、東交民巷小學
注意事項：
由於二環內的房屋本身較老，通常都在15—20年左右，所以郭先生在貸款時需要格外注意房齡，如果超過了30年的房屋，不建議貸款購買。如果房齡較老，可能貸款的年限就會比較短，最好選擇在15年以內的房屋比較合適。
貸款指導：
年後，隨著二手房價格的攀升，有不少業主急於出售手中的房產，現在銀行放貸比較寬松，而且他們購買的房屋價格較高，所以建議郭先生用商業貸款購房。
此外，郭先生夫婦的家庭資金實力較強，如果業主著急賣房，也可以先全款購買房屋，再通過補按揭的方式對房子進行後期布置。
案例二：三環正在漲價的房子
劉先生月收入2萬，由於沒幾年女兒就要上學了，所以春節以前，他就開始留心小學的招生情況，最終他選擇了三環內的一所小學，他的購房目標是朝陽東大橋的一套評估價為320萬的兩居室，然而最近不少家長都在議論著教育地產以後會漲價的問題，讓他對買不買房這件事猶豫不決。
代表學校：芳草地小學、育慧里小學
注意事項：
其實大多數人還是持這樣的觀點，就是買房「買漲不買跌」，現在是出手買房的最好時機，為了女兒上學買一套房子很值。
貸款建議：
劉先生在買房前需要先湊錢支付的首付比例為30%，即96萬元，再貸款224萬購買，由於是首次購房，以現如今大多數銀行給予的首套房85折為例，貸款萬每個月的月供在1萬元左右，劉先生月收入為2萬，所以可以將貸款年限應盡可能延長，他也可以和老婆一起申請貸款，增加貸款額度，減輕日後的經濟壓力。
案例三：四環到五環的新房子
張女士今年31歲，在一家企事業單位上班，月收入18000元，並且單位一直正常為其繳納了公積金。幾年前她組建了自己的家庭，並且用公積金貸款購買了一套住房，現在已經還清了貸款。自從兒子出生以後，張女士便打算買一套教育地產。一來可以方便兒子上學，二來全家也可以搬進面積更大一些的房屋。去年年末他通過中介看中了中關村區域的房屋，因為沒有支付全款的能力，所以她想咨詢該選哪種比較合適。
代表學校：一小、二小、三小
注意事項：因為四環或五環外的房源比較新，因此貸款的年限普遍比較長，而且張女士今年31歲。貸款年限可以達到30年。
貸款建議：雖然張女士繳納了公積金，但是她屬於二次置業，再次選擇公積金貸款將被算作二套，而且公積金貸款額度較少，所以她選擇商貸較為適宜。
總結一下，不同的人群都有其不同的適用策略，具體而言，可以分以下幾種：
一是首次購房人群，首次購房的人以年輕人居多，經濟能力也相對較弱，所以貸款時應該盡量選擇利率低的銀行。公積金貸款相比商貸利率更低，如果有條件的話，盡量利用好公積金貸款，可以選擇「公積金+商貸」的組合貸款模式。
二是改善性購房人群，用商業貸款顯然更加適宜。這類人群一般名下有一套已經還清貸款的住房，按照這種情況再買房仍然將會被算作首次貸款，首付比例為25%，利率也會有相應的折扣，所以不用賣掉現有住房，可以將名下這套住房出租，用租金來抵償日後的貸款月供。
三是資金比較充裕的人群，她可以選擇利用存款全款購房，再通過補按揭貸款完成後續置業等。不少教育地產的業主也能夠給予全款購房人一定的優惠，而且購房前一般審核周期也會耽誤一定的時間，所以建議資金比較充裕的購房者全款購房，再使用補按揭還貸款為買房上選方案。
（以上回答發布於2016-03-13，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑤ 房產抵押貸款成功案例
我是來自蘇州的朋友，對於房產抵押貸款有自己的經歷。
首先，你要有了房子，不管是全款還是分期按揭的，都可以貸到款。
也許有的人認為很多機構都會存在抵押現象，可是不抵押也是可以做到的。
蘇州同城貸貸款有無抵押信用貸款，只要有房，在還房貸就可以貸款。
手續也很簡單
我去辦過這樣的貸款，手續就是那麼 簡單。
首先要有身份證以及中行借記卡，然後就是房產證
基本上額度在20萬以下，而且申請也很簡單，基本上審核後，兩天左右就可以拿到了。
⑥ 教育用地可以抵押嗎
招行接受產品明晰、變現能力較強的商品住房/商業用房作為抵押物，且要求已辦妥產權證明，可以上市流通並能依法辦理抵押登記，沒有產權爭議等不利變現情況，具體教育用地能否申請貸款，建議直接聯系當地網點個貸部咨詢。
⑦ 我校為民辦高校，想把土地抵押貸款，土地使用性質：教育用地；取得方式：出讓。是否可以抵押，有無文件依
可以的，學校的土地一般是劃撥性質的，但是民辦學校的性質有所不同。因為你們土地取得方式是：出讓；是允許做抵押的，但是做抵押貸款必須按照合法的渠道進行，必須是學校合法的法人代表。
⑧ 中小學教育用地能否作為銀行貸款抵押
現在的法律規定教育用財產是不可以用於抵押的．除非現在教育結構已經撤消．變成非教育用地．否則就是抵押了也是無效的