① 房產抵押貸款的一些問題
房產抵押貸款的問題，那麼你可以去銀行咨詢一下，基本就是用房產作為抵押物，然後辦理商業貸款銀行審核通過的話就能放款了。
② 房產抵押貸款必須搞懂的七個問題
泰安房產網訊：在決定做房產抵押貸款之前，您得先好好了解與房產抵押貸款相關的七個問題。這些問題的答案能讓你在辦理各項手續時有條不紊，並且不容易被各類人員忽悠。
一、借款人在抵押房屋時是否屬於多次抵押。
此問題根本不必擔心，攜帶房屋手續到當地房產局提檔即可，房產局檔案一目瞭然，目前中國很多地方連二次抵押都不能進他項，談何多次抵押。(註：如果民間借貸從業者不知道提檔是怎麼回事，你就別在這行混了。另外說明一點，針對於《擔保法》關於抵押權順位與優先受償權的司法理論來講，房產是可以無限次進押的，但是很多城市的房屋管理條例是不允許的。這是目前行政層面與司法層面的矛盾，此處不多做討論。)
二、借款人的房產是否屬於唯一住房?是否小於70平方米?審核過程中有沒有提供真實的二居證明?發生逾期房產能不能執行(變現)?(此處不討論房產價值問題)
提供二居證明的本來目的是防止在借款發生逾期時，避免唯一住房無法強制執行，但是我在這里可以鄭重的告訴大家，做民間借貸的，一旦發生逾期，需要收回借款時，第一原則就是避免訴訟，不用法院執行，下面我會敘述這個是怎麼實現的。
目前民間借貸在辦理抵押時，實際上基本是六個合同或手續，實際存在的是六項司法權利(四項獨立權利+兩個從屬權利)，即：1、債權，2、抵押權(債權的從屬權)，3、物權代位，4、期限物權、5、具有強制執行效力的債權文書、6、定金擔保權(期限物權的從屬權)，這些可以完全避免第二項中所敘述的所有問題。
1、債權：借貸合同。
2、抵押權：抵押合同及手續，債權的從屬權(他項權利證，目前國內大部分地區只能做第一順位抵押權登記，少數地區不限制)。
3、物權代位：不可撤消的房屋全權委託公證(此項為重中之重)
提醒：受託人不要做成債權人(抵押權人)自己，要做成債權人(抵押權人)信賴的第三人(非直系親屬，目的是防止房屋變現困難(萬一房子不好賣)，這時受託人可以把房屋直接過戶給債權人(抵押權人)，說的更直白一些就是到時放的款收不回來，房子又賣不出去時，大不了自己還能剩套房子，日後再變現，也不至於把自己玩死。而且在過戶給自己時完全可以玩低評高貸或低簽高收，還能套出來更多的錢，這里不做詳細解釋。
重點：此委託公證效力極其強大，受託人可以在不通知原房屋產權人(債務人、抵押人)的情況下，直接將房屋過戶給除受託人自己及受託人直系親屬以外的任何人，包括抵押權人、然後直接收房子，此時房子已過戶更名，與原產權人完全脫離，收房子行使的是物權，並非抵押權，物權屬形成權，並非請求權，與房產是不是唯一住房無關，與所抵押的房產所抵押的房產戶口裡有沒有未成年兒童和老人無關。更重要的是，此時收房子根本就不是債權人(抵押權人)在行使抵押權，而是第三受讓人在行使物權，即使是房屋過戶給了債權人(抵押權人)，收房子的行為也是在行使物權，與債權和抵押權完全無關，本人在線下實際操作中，市內各區的開鎖公司都是與我們長期合作的，遇到收房子不配合的，直接帶著開鎖的去換鎖芯，直接清人，原房屋產權人報案都沒用(只要不傷人就沒事兒)，派出所出警後，警方只對房產證說話，線下這樣做了近十一年，從未出過問題(一定要在過戶後，新的房產證下來了再收，加急辦理大概是7至15天，加急費420元左右，另註：過戶後房產檔案立即變更)。
這里多說幾句，在網上看到過不少文章，說什麼房屋旦有老人，兒童，是唯一住房的不能收，講什麼人道主義之類的，我可以毫不忌諱的告訴大家，這些全是扯淡，民間借貸的生存之首就是茲不帶兵悲不借款，我們不去評論這樣做的好與壞，想要在民間借貸的圈子裡活下去，必須有這樣的狼性，本身在民間借貸的世界裡，生存就意味著殘忍，拿出自己的狼性，才能做放貸人。
針對不可撤消的房屋全權委託公證中受託人的權利概述：受託人代替原房屋產權人，辦理該房屋一切事宜，與房屋原產權人親自辦理具備同等法律效力，包括代理原房屋產權人簽約、解押、辦理買賣手續過戶更名、代繳一切稅費、代收房款、代收房款後代替原房屋產權人清償不超過代收價款金額的在此房屋上附有一切抵押權的債務，並免除受託人一切責任。(非親屬交易時房款會走房產局的資金監管賬戶，三至七個工作日會直接打到受託人和他項權利人(抵押權人)指定的賬戶)，各地在操作手法上會有些不同，但都是大同小異，套路差不多。
如果在抵押期間，此房屋產生另外的查封，此時有兩種玩法：第一，直接找到提起訴訟保全的人，和他溝通，提起訴訟保全的人一定會明白，房屋強制執行變現基本都得兩年的時間，房子值多少錢誰都知道個大概，和他明說，房子我們能直接賣，變現以後我們把我產的債權金額扣下，剩下的購買你的債權，也就是債權轉讓，這種玩法比較變態，也存在一定的風險，就看你怎麼玩了。
4、期限物權：房屋買賣公證
如果在抵押期間，此房屋產生另外的查封，另一種玩法就是提起訴訟，但是這有一個重點，幾乎網路上沒有公開這件事，就是債權人起訴時，不會用借貸抵押合同起訴，而是用買賣公證起訴，因為這樣執行起來比較快，基本五六個月房子就能搞到手，然後再想辦法變現。
另外一個優勝就是，在房子不好變現，做為最後一道防線，上面提到的受託人將房屋過戶給抵押權人時，防止原房屋產權人以流質擔保契約抗辯，中華人民共和國《擔保法》中就物權做為債權的擔保物權時，流質擔保契約屬無效合同。
5、具有強制執行效力的債權文書：強制執行公證(線下從業近10年，從來沒用上過，只是設計的一道防線而已)。
6、定金擔保權(期限物權的從屬權)：把借款的金額在公證書中，做成買房的定金。(提示：定金非訂金)
(註：以上手續全做完一共不到900元錢，不含逾期房屋過戶費用及過戶後的新房產證加急費。)
三、借款人如果已婚是否雙方都到場(房產局、公證處)簽字?
進押之前，攜帶借款人(房屋產權人)戶口本，到當地片區派出所查戶籍檔案，所有信息一目瞭然，有配偶或共有人的，必須一同前往公證處和房產局辦手續，如果借款人(房屋產權人)是單身，必須開單身證明。
如果借款人不是單身、或房屋非單獨所有、或婚前自有財產但未做婚前財產公證、或婚後獨有財產但未做婚後財產公證、離婚後財產未做分割的(離婚協議中明確指出財產分割細則、已經終審判決生效但未執行的除外)，以上所列舉的任何情況之一或多種情況並存的情況下，雙方必須本人到場簽字。
四、所抵押的房產戶口裡有沒有未成年兒童和老人。
做了房屋全權委託公證後無需擔心，參考問題二第3項的解釋。
五、關於經濟適用房、政府聯租房等抵押問題。
經濟適用房、政府聯租房等住房，房產局根本就不受理抵押登記，有些地區對於經濟適用房、政府聯租房等住房連提檔都不可以，談何抵押?可能有人會問：如果借款人把此類房產的房產證等手續押給出借人，簽了抵押協議，此抵押權是否生效?如果出借人借他錢了，那可真是千古奇聞，身為民間借貸的從業人員，連中華人民共和國《擔保法》中就不動產做為債權的擔保物權時，其唯一司法生效要件你不知道嗎?如果你告訴我不知道，我奉勸您一句，不要踏入民間借貸行業半步。
六、房子說收就收?到底是誰在收?
上面已經說過，是新的房屋產權人(受讓人、包括原抵押權人(他項權利人))在行使對該房屋的物權，物權為形成權，並非請求權。
線下民間借貸的「行規」是放貸人幫著收，這都不算事兒。
七、關於抵押的房產是否在抵押之前已經租賃給了別人的問題。
《中華人民共和國城市房屋管理法》規定，房屋出租需到當地房產部門進行登記備案(備案後進檔案)，不登記不得對抗第三人。
③ 我在申請貸款房產抵押遇到的四大問題，有什麼好的解決方法
一、抵押登記內容與抵押合同約定不一致
在抵押貸款的實踐中，有的銀行很注意抵押合同的內容但是忽視了抵押登記的具體要求，以致抵押登記內容與抵押合同約定不一樣。如銀行與甲公司、乙公司簽訂了一份抵押擔保借款合同。合同約定，由銀行向甲公司發放貸款若干，由乙公司以其正在建設的兩幢寫字樓及其所附著的地塊的土地使用權為該貸款提供抵押擔保。為保證抵押確實有效，銀行要求乙公司辦理抵押登記，並將乙公司寫字樓及附著土地的使用權一並抵押的事項在報紙上予以公告。但事後，銀行從乙公司提供的登記文件看，乙公司只將寫字樓所附著的土地使用權設定抵押登記，而未將兩幢寫字樓辦理抵押登記。此處發生了抵押登記與抵押合同的效力何者優先的問題。
根據《擔保法》有關規定，以房屋等地上附著物或土地使用權設定抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。由此可見，登記是抵押合同的生效要件。該案中雙方簽訂的抵押合同約定，將乙公司在建的兩幢寫字樓及其所附著之土地使用權一並設定抵押。但在辦理抵押登記中，兩幢寫字樓未被列入抵押登記的范圍。那麼合同中有約定而未被登記記載的抵押物是否生效?對此最高人民法院頒布的《關於適用擔保法若干問題的解釋》第61條明確規定：「抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致，以登記記載的內容為准」。鑒於此，合同項下的有關對在建的兩幢寫字樓的抵押，因未依法登記而不能產生效力，銀行的合同項下擁有的抵押權存在一定問題。另外，從法理來看，土地使用權與其地上附著物應同時抵押。擔保法第36條規定：「以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。」鑒於本案的情況，依法應將該在建寫字樓及其所附之土地使用權一並抵押。而且根據抵押合同的約定，也表露了當事人願將土地使用權和其在建工程一並抵押的真實意願。同時，本案中的抵押合同的內容曾在當地日報上予以公告，在一定程度上起到公告的作用。據此，銀行可主張登記的抵押權的效力應及於其地上建築物。但該主張是否能得到法院的支持，有待法院對上述事實及相關證據的認定。司法實踐中，法院較為注重抵押登記的效力。
二、登記程序不規范
在房產抵押貸款中還有因登記程序不規范引發糾紛的情形。如有一家企業在於銀行簽訂房產抵押合同時，將有房屋所有權證的廠房和實際擁有的土地使用權卻一直未辦理土地使用權證的土地使用權一並抵押給銀行。該抵押合同在房管部門辦理了抵押登記。該企業的土地使用權經過了上級主管部門同意買受的。房產登記機構沒有慎重審查申請登記材料，在沒有《國有土地使用權證》的情況下，僅憑抵押合同和《房屋所有權證》就辦理了抵押登記。該登記是在建設部《城市房地產抵押管理辦法》時候辦理的，該辦法明確規定：以集體所有制企業房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工(代表)大會通過，並報上級主管機關備案;辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》《房或地產權證》等文件。在房產登記部門存在疏漏——缺乏《國有土地使用權證》的情況下辦理了抵押登記，此種登記的效力是否應該得到肯定?有人認為，根據《擔保法》的有關規定，房產抵押合同簽訂後辦理了房產抵押登記手續，應當認定抵押登記有效，抵押合同也應該有效。也有的人認為，法院應該從登記程序不規范的角度審查抵押登記的合法性和有效性。從實踐操作來看，這種登記程序上存在瑕疵的抵押手續能否得到法院的認可，存在一定的或然性，因為畢竟缺乏明確肯定其有效性的法律規定。倘若抵押登記無效，從而導致抵押合同無效，則必然導致銀行的優先受償權受損。
三、房產先出租後抵押
房產先出租後抵押，這是房產抵押貸款糾紛中時有發生的欺詐情形。房產所有人先串通第三者，通過合法的形式將房產租賃給第三者，租期較長(例如10年以上)，租金在訂立合同時一次付清。然後，將房產抵押給銀行取得貸款。該陷阱的迷惑性在於按常規的抵押物審查方法難於發現抵押物是否出租，法律意識不強的信貸員即使發現也未必能識別其中所蘊藏的風險，抵押登記機關對此項內容通常也不予審查。出租的房產用於抵押的風險性在於，當借款人不能按時歸還貸款，而金融機構實現抵押權時，即使抵押權實現，金融機構在房產人與第三者約定的租期內也不能受償分文。《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第65條明確規定：「抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。」這意味著，抵押權實現後，抵押人(原房屋產權人)與第三者簽訂的租賃合同仍然有效，無論是銀行還是其他的受讓人取得抵押房屋的產權，都不能自行與租賃人解除或變更合同，如果此時租金已經一次性付清或租金明顯偏低的話，房產的價值肯定要大打折扣，其對銀行貸款也就很難談得上保障性。
四、以未結清建設工程款的房產抵押
以未結清建設工程款的房產抵押，或雖工程款已全付，但串通建築公司出具未結清建設工程款的材料。對於該種欺詐情形，極為容易被貸款銀行的業務人員所忽視。因為有抵押物變賣款項「優先受償權」，人們通常認為房產抵押了就相當於進了保險櫃，這一認識是相當危險的。因為拖欠工程款也對房屋變賣款項享有「優先受償權」，而且最關鍵的是，拖欠建設工程款的「優先受償權」要「優先」於抵押的「優先受償權」。這正是未結清建設工程款的房產抵押風險之所在。《合同法》第286條規定，發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。
④ 房屋抵押貸款辦理流程 需警惕的六大問題
房屋抵押貸款登記是保障我們合法權益和切身利益的需要，那麼在進行房屋抵押時我們需要了解哪些辦理流程呢，需要警惕哪些問題呢？
房屋抵押貸款辦理流程：
1．借款人貸前填寫居民住房抵押申請書，並提交銀行下列證明材料：
借示人所在單位出具的借款人固定經濟收入證明；
借款擔保人的營業執照和法人證明等資信證明文件；
借款人具有法律效力的身份證明；
符合法律規定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明；
抵押房產的估價報告書、鑒定書和保險單據；
購建住房的合同、協議或其他證明文件；
貸款銀行要求提供的其他文件或材料。
2．銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查。
3．借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押。
4．借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同並進行公證。
5．貸款合同簽訂並經公證後，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房合同或協議指定的售房單位或建房單位。
6．貸款結清，貸款結清包括正常結清和提前結清兩種：
（1）正常結清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最後一期（分期償還類）結清貸款；
（2）提前結清：在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批後到指定會計櫃台進行還款。
貸款結清後，借款人應持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結清憑證領回由銀行收押的法律憑證和有關證明文件，並持貸款結清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續。
房屋抵押貸款注意事項：
如是在正規民間借貸公司辦理房屋抵押貸款，而非銀行，在借款時注意以下幾點：
一、謹慎審查出借款方的資質和信譽情況，盡量選擇合法登記、規范經營、信譽良好的中介公司。
二、堅決拒絕簽署內容空白或不完整的文件，在簽署《借款合同》、《收款收據》時仔細審查各條款，切勿草率簽字，必須在取得借款後按實際金額出具《借據》、《收條》等。
三、約定的借款利息、逾期還款利息、違約金、滯納金標准各項及總額均不得高於銀行同類貸款利率的四倍。
四、就同一筆借款不能重復簽署多份《借款合同》、《收款收據》。
五、保留好相關的收款、還款憑證，盡量通過銀行轉賬形式還款，並保證收款賬戶戶主與出借人一致，同時在匯款時註明歸還哪一筆借款、本金與利息分別是多少等細節。
六、還清借款後，必須要求出借人將原有《借款合同》、《收款收據》等原件交回借款人或當場銷毀，避免出借人再次據此提出主張。
了解了房屋抵押貸款辦理流程和注意事項，相信購房者辦理起來也會越來越得心應手。
（以上回答發布於2015-09-24，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑤ 房產抵押貸款有哪些缺點
一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？
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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。
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