⑴ 空置3年以上商業用房不能抵押嗎
第一個文件：《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號），來源：《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號）
(四)嚴格房地產開發信貸條件。為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。
第二個文件：《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會 關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀發〔2007〕359號），來源：中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知
一、嚴格房地產開發貸款管理
對項目資本金（所有者權益）比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。
商業銀行對房地產開發企業發放的貸款只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款或其他貸款科目發放。
商業銀行發放的房地產開發貸款原則上只能用於本地區的房地產開發項目，不得跨地區使用。對確需用於異地房地產開發項目並已落實相應風險控制措施的貸款，商業銀行在貸款發放前應向監管部門報備。
⑵ 閑置土地有什麼法律規定
土地閑置的法律規定
閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權後，未經原批准用地的人民政府同意，超過規定期限未動工開發的建設用地。
構成土地閑置主要有三種情形：一是在取得建設用地批准文件以後，連續滿一年或者超過一年未動工開發建設的。二是超過土地使用權出讓合同約定的動工開發日期1年以上(含1年)未動工開發建設的。三是已動工開發建設，但開發建設的面積占應開發建設總面積不足1/3的或者已投資額不足25%，且未經批准終止開發建設1年以上(含1年)的。其中閑置1年以上不足2年的，要徵收閑置費，閑置時間達到2年以上的，應當無償收回。對土地閑置的認定必須嚴格按照以上規定進行。
土地閑置的事實認定
對土地閑置的正確認定，是能夠無償收回土地的基本前提。因此，按照構成土地閑置的規定，提供充足、有力、有理的事實依據，是保證合法順利收回閑置地的關鍵。
其一，對土地閑置時間的認定，應注意出讓合同有約定的，按照約定時間確定。出讓合同沒有約定的，則應按照政府批准文件的時間確定。筆者認為，不能按照頒發國有土地使用權證書的時間確定土地閑置的起始時間，否則會導致故意囤地的開發企業延遲申請土地使用權登記。
其二，對投資額度的確定，不應由國土資源部門自行確定。國土資源部門應當聘請有價格鑒定資質的單位進行鑒定，並出具鑒定報告。對開發面積不足1/3的認定，應由國土資源部門和規劃部門聯合進行。應根據土地出讓時規劃部門出具的詳細性規劃，通過現場丈量進行比對，然後由規劃和國土部門共同出具報告，確定其投資建設的面積。
其三，要正確界定不屬於用地單位自身原因造成閑置的違約責任，這對決定是否無償收回土地使用權有至關重要的作用。
從實際情況看，主要有兩種情況不屬於用地單位自身原因造成的土地閑置，一種是由於政府規劃的原因造成的土地閑置。土地使用權出讓後，政府改變了對該區域的規劃，致使用地單位不能按期開工建設。另一種情況是政府的配套建設沒有如期完成。
收回閑置土地的一般程序
收回閑置土地，國土資源行政主管部門應按照下列程序進行：一是進行立案，調查取證，認定事實。根據以上對閑置土地認定的基本要求，國土資源部門在立案後，應通過現場調查，以及對當事人、規劃部門、市政電力等公用事業部門進行取證，確定是否構成閑置。
二是應告知當事人其有「要求聽證」的權利。當事人要求聽證的，應當舉行聽證會;當事人不要求聽證的，應當出具放棄聽證證明。
三是在報原批准機關批准後，下發收回閑置土地決定書，送達當事人，並告知當事人有申請行政復議和提起行政訴訟的權利。被收回的土地上已經依法設立抵押權的，應當通知抵押權人。
四是收回《建設用地批准書》或者終止土地使用權出讓合同，注銷國有土地使用權證書。
五是通知計劃、規劃、建設等部門撤銷有關批准文件。最後是對收回土地使用權事項進行公示，至此完成對土地使用權的收回工作。
⑶ 請問，閑置土地收回與土地抵押權相沖突的時候應該怎麼處理
從我國目前立法來看，一旦土地被認定為閑置土地，就會無償收回，這種情況下只是通知抵押權人，但抵押權是得不到保障的 說白了收回是為了公共利益，抵押權是個人利益，在我國公共利益是大於個人利益的，個人利益要服從公共利益。在國外則相反，這是我國的特色。
⑷ 農村土地荒地承包後抵押需要哪些流程
土地抵押登記制度
第一條 為規范稀土高新區土地融資抵押登記行為，防範金融風險，提高資金使用效益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《土地登記辦法》（國土資源部令第40號），結合我區實際，制定本制度。
第二條 本辦法適用建成區、希望園區、濱河新區范圍內國有土地使用權融資抵押登記。
第三條 本辦法所稱土地融資抵押登記是指借款人在不轉移所持有的國有土地使用權條件下，以所持有的國有土地使用權及地上房產為擔保抵押物向金融機構進行融資，辦理土地他項權利證明書行為。
第四條 國有土地使用權抵押融資，應嚴格遵守國家法律法規和政策規定，遵循自願互利、公平和誠實信用原則。
第五條 土地融資抵押登記條件：
1、委託的評估機構要具備土地評估資質。
2、用於抵押的土地使用權已進行土地登記，並未被法院查封；
3、該宗地土地使用權或者地上房產未辦理抵押登記；
4、地上房產等權屬材料齊全；
5、抵押權人具有融資擔保的業務，符合《國土資源部關於規范土地登記的意見》（國土資發〔2012〕134號）文件的規定；
6、儲備土地辦理抵押登記的，土地儲備機構要列入國土資源廳的資質名錄，抵押貸款條件要符合《國土資源部、財政部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關於加強土地儲備與融資管理的通知》（國土資發〔2012〕162號）要求。
第六條 土地融資抵押登記程序：
1、企業申請。以國有土地使用權融資抵押企業或個人，向高新區國土局提出土地融資抵押登記申請。
2、組卷審批。高新區國土局經辦人負責初審，收集有關材料進行組卷，逐級審批。
3、登記發證。高新區國土局負責人審核批准後，頒發土地他項權利證明書。
第七條 國有土地使用權融資抵押應提交的材料：
1、申請表；
2、雙方組織機構代碼證復印件；
3、雙方法人代表證明書及法人身份證復印件；
4、金融許可證復印件；
5、土地估價報告或價值確認書；
6、抵押合同；
7、借款合同；
8、土地證原件（含宗地圖）及復印件；
9、地上構建物一並抵押的，需出具地上構建物權屬證明材料；
10、儲備土地辦理抵押登記的，還需要提供融資規模控制卡，並附融資銀行的審核意見；土地儲備機構納入名錄的批准文件；出具承諾函，明確貸款用途，不得用於與土地儲備業務無關的項目。
第八條 有下列行為的不予辦理土地抵押登記手續：
1、權屬有爭議的；
2、已依法公告列入拆遷范圍的；
3、認定為閑置土地的；
4、「安置房、經濟適用房、廉租房」三類保障房用地；
5、土地評估價值嚴重背離市場真實價值的；
6、商業或住宅用地項目已經辦理預售的；
7、以部分土地申請土地抵押登記的。
第九條 經審核符合土地抵押登記條件的，高新區國土局應於受理登記申請材料後5個工作日內辦結土地融資抵押登記手續。
第十條 抵押人應以整宗國有土地使用權設定抵押權，不得分割宗地。同一宗國有土地使用權可以按時間順序設立多個抵押權。已經抵押登記的國有土地使用權再次設立抵押權的，抵押人應將已經設立的抵押情況告知抵押權人。
第十一條 抵押人在抵押期間或抵押期屆滿要求注銷抵押登記的，必須由抵押權人出具債務履行完畢申請注銷土地他項權證的申請後，依法辦理他項權證的注銷登記手續。
第十二條 國有土地使用權抵押合同解除後20個工作日內，抵押雙方應持國有土地使用權他項權證到高新區國土局辦理他項權證的注銷登記手續。
第十三條 國有劃撥土地不得辦理土地抵押登記。
第十四條 對已出讓的國有土地使用權未滿一年的，不再重新評估，可以以當時出讓價格辦理土地抵押登記手續。
第十五條 土地評估中介機構在土地估價過程中，必須遵循《城鎮土地估價規程》，嚴格執行執業准則，實事求是地開展土地估價。對在土地估價過程中，有弄虛作假、低價高估等行為的土地評估中介機構，要嚴肅處理，並納入土地估價誠信黑名單中，限制其在包頭稀土高新區范圍內開展土地估價工作。
第十六條 國有土地使用權持有人對其提供的申請材料的真實性負責；通過隱瞞有關情況、提供虛假材料或者拒絕提供反映其活動情況真實材料等不正當手段騙取國有土地使用權融資抵押登記的，一經發現依據有關規定處理；構成犯罪的，移交司法機關依法追究責任。
第十七條 辦理國有土地融資抵押登記人員要嚴格履行職責，認真審核國有土地抵押融資登記資料，對失職、瀆職行為，由紀檢監察機關予以查處；情節嚴重、涉嫌犯罪的，由司法機關追究刑事責任。
⑸ 閑置土地設有抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人.什麼意思
根據《閑置土地處置辦法》規定：
1、第十三條 市、縣國土資源主管部門與國有建設用地使用權人協商一致後，應當擬訂閑置土地處置方案，報本級人民政府批准後實施。閑置土地設有抵押權的，市、縣國土資源主管部門在擬訂閑置土地處置方案時，應當書面通知相關抵押權人。
2、第十四條第二款，未動工開發滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條的規定，報經有批准權的人民政府批准後，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。閑置土地設有抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。
也就是說政府土地資源管理部門在認定和處置閑置土地的時候，要出書面的文件告知抵押權人，具體怎麼認定、如何處置等的方案，用以抵押權人作出相應的應對，減少損失、控制風險等。
⑹ 已辦抵押的土地是否可以以閑置為由收回
企業以出讓土地,辦理了抵押貸款,由於沒有按計劃開發.現在當地政府要以閑置土地的名義收回該土地.銀行的抵押權任何保障.
⑺ 珠海市閑置土地是否可以作銀行貸款抵押
不可以，閑置土地隨時都有可能被政府無償收回，銀行不敢早這個風險。
⑻ 土地使用權證上用途為徵用的土地是否可以做抵押登記手續
不可以
土地徵用是指國家為了社會公共利益的需要，依據法律規定的程序和批准許可權批准，並依法給予農村集體經濟組織及農民補償後，將農民集體所有土地使用權收歸國有的行政行為。國家行政機關有權依法徵用公民、法人或者其他組織的財物、土地等。
土地使用權是指單位或者個人依法或依約定，對國有土地或集體土地所享有的佔有、使用、收益和有限處分的權利。
土地使用權的抵押是一種不動產權利的抵押，它有以下特點：
(1)用於抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，並且是已辦理土地登記手續的土地使用權。
(2)土地使用權抵押權設定本身並不發生土地使用權轉移，即土地使用權抵押後，土地使用者可繼續對土地進行佔有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權才發生轉移。
(3)土地使用權抵押時，其地上建築物及其他附著物隨之抵押。地上建築物及其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權也隨之抵押，也就是說，土地使用權與地上建築物及其他附著物必須同時抵押。
(4)土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規定。
(5)土地使用權人將土地抵押後，並不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。
根據《城市房地產管理法》、《擔保法》等法律法規，現對辦理土地使用權抵押貸款手續作出如下規定：
一、有下列情形之一的，土地抵押登記不予登記。
1、違法建築或非法佔地；
2、土地使用權和房屋所有權有權屬爭議的；
3、未經登記領取土地證書的；
4、依法查封、監管、扣押或採取財產保全措施，以及以其他方式限制權利的；
5、已依法公告國家建設徵用拆遷范圍內的用地；
6、縣級以上人民政府依法收回的土地使用權；
7、房屋所有權與土地使用權分離抵押、超值抵押、欺騙抵押；
8、土地所有權；
9、耕地、宅基地、自留地、自留山；
10、用於教育、醫療、市政公共基礎建設、公益事業的；
11、列為古文物保護的古建築；
12、其他法律禁止的。
二、有下列情形之一的，應按規定完善有關手續後，再予受理抵押登記申請。
1、共有的房地產，未經共有權人書面同意的；
2、集體土地使用權抵押未經土地所有者同意的；
3、出租的房地產未設定租賃期限並辦理租賃登記的；
4、鄉、村集體土地使用權單獨抵押；
5、國有土地使用權出讓金未繳清的；
6、征而未用一年的閑置土地未繳納閑置費的；
7、土地現狀用途與登記用途不一致的；
8、抵押土地范圍超出登記范圍或抵押面積超出批准面積；
9、未依法及時辦理變更登記的；
10、抵押到期未申請注銷續辦或告知處置方式的；
11、土地抵押合同必要事項不詳或權利和義務不明的。