㈠ 在銀行做抵押貸款，銀行說不用抵押物共有人簽字的說法成立嗎
你在銀行做抵押貸款，如果你是產權人之一的情況下，那麼你可以用你擁有的部分產權申請抵押貸款，並不需要產權共有人簽字。
申請銀行貸款。
銀行貸款的條件如下：
有固定住所、或有當地城鎮常住戶口(或有效居住證明)、或有固定的經營地點的有完全民事行為能力的公民;
有正當的職業和穩定的經濟收入，具有按期償還貸款本息的能力;
無不良信用記錄;
貸款用途不能用作炒股、購房等行為;
貸款人規定的其他銀行小額貸款條件。
《貸款通則》第三條規定，貸款的發放和使用應當符合國家的法律、行政法規和銀行發布的行政規章，應當遵循效益性、安全性和流動性的原則。
如今越來越多的人開始有了提前消費觀念，那麼一旦有了資金需求勢必會涉及到借貸，那麼一般情況下，申請個人向銀行申請貸款需要符合以下條件。
在貸款銀行所在地有固定住所、有常住戶口或有效居住證明、年齡在65周歲（含）以下、具有完全民事行為 能力的公民；
有正當職業和穩定的收入，具有按期償還貸款本息的能力；
具有良好的信用記錄和還款意願，無不良信用記錄；
能提供銀行認可的合法、有效、可靠的擔保；
有明確的貸款用途，且貸款用途符合相關規定；
銀行規定的其他條件。
貸款的要求有哪些
一般對於個人綜合消費貸款、個人信用貸款這類的貸款類型來說，申請貸款的條件很大程度上依據個人在銀行的信用累積高低來發放貸款，這時候，申請貸款時盡量提交一些能夠增加你的信用度的材料，比如：學歷證書、收入證明等。信用度累積越高，貸款金額越大。
個人徵信必須良好
貸款的第一個前提，便是個人徵信的良好，徵信不良或者花了，貸款審核時肯定容易被拒。所以，維護好自己的個人徵信良好，是貸款的重要前提條件。
如何保持個人徵信良好呢？
01
不要出現逾期
無論是刷卡消費之後的還信用卡，還是房貸還款，一定要注意不要發生還款逾期現象，一旦逾期，不僅僅要產生罰息，此消費記錄還會被保存在個人徵信系統里。那麼貸款的時候，審核時就容易被拒的現象。
02
睡眠卡太多
很多人總覺得申請信用卡之後，不開通、不使用就不會影響。其實如果申請的信用卡不激活，信用卡只要批下來，開卡與否，都會記錄在持卡人的個人信用徵信系統中，以後想申請該行的信用卡都會有影響的。某些特定的卡即使不激活也有年費。如果疏忽遺漏了這一點，很可能會造成信用卡欠費進而逾期，從而產生不良信用記錄。
03
拖欠生活繳費
新版的個人徵信系統已經啟動 ，生活中各種水電費繳費、電話費繳費等，統統都在個人徵信記錄里。
一旦不按時繳費，甚至出現地鐵逃票之類的事情發生，對於現在實名制且互聯網的時代，你的記錄會全部記錄在個人徵信里，勢必會造成徵信不良。
只有保持良好的個人徵信，才是順利貸款的前提 ！
告別白戶
很多人總以為自己從來不貸款，而且徵信也良好，那麼貸款肯定順利下款 ，而事實是從來不貸款的用戶在貸款時也會被拒絕。
為啥呢？銀行白戶是指未辦理過任何金融機構的貸款或者信用卡，個人信息尚未被人民銀行徵信中心錄入。
通常對於銀行白戶來說，你貸款的時候，銀行或者金融機構無法查詢到你的消費能力、還款能力和信用狀況，無法做出客觀、合理的判斷。
因此白戶在申請貸款時的難度要比有徵信記錄的客戶要難很多，沒有個人信用記錄，銀行也就無法保證借款人是否能夠按時足額還款，為了控制銀行自身的信貸風險，一般會謹慎放款，就算同意貸款，額度也不會太理想。
因此，適當地貸款、合理地辦理信用卡也是必要的。
如何做到大額貸款呢？
01
不要出現逾期
一般情況下，工資代發銀行的流水、工資的高低，很大程度上體現了個人的收入實力。工資高的很容易被列入優質客戶，不僅申請信用卡的額度高，貸款時也容易下款，額度也會高些。
像我個人代發工資的銀行，我們的公司首先就被列入銀行的優質企業服務，然後個人的工資、年終獎都是通過銀行代發，從而就被納入銀行的優質客戶之列，不僅我的信用卡額度最高，而且貸款額度也有幾十萬 ，審批也快速。
02
提高銀行流水
何為銀行流水呢？其實銀行流水是指銀行活期賬戶（包括活期存摺和銀行卡）的存取款交易記錄，也稱作銀行賬戶交易對賬單。
銀行流水包括工資流水、轉賬流水、自存流水3個部分。
銀行流水不等於工資流水奧！很多人貸款時因為沒房沒車沒工作，申卡總是被拒，原因便是銀行流水。
如何提高銀行流水呢 ？
A、存取錢的方法
對於銀行流水欠缺的個人，可以利用存取法改善銀行流水記錄 。一般情況下，有的人為了有銀行流水，便當天存款又當天取出，這樣的行為均是無效流水。
正確的存取錢姿勢是，先存入一大筆資金進銀行，資金量按照個人能力越大越好 ，然後後期陸續小額取出。一定記得不要當天取出。
B、存錢的時間
想改善銀行流水，不是一二天就可以完成的，而是平時逐漸積累的 ，因此注意平時的存取款方式。
如果自己資金量不大，可以選擇平時固定存錢模式+零存模式 。即除了每月固定時間相似金額的存入，如果有其他零星存入也會加分。
所以，注意平時存取款的方式 ，逐漸一步步積累銀行流水，至少積累1-3個月的流水才行。
銀行流水高，存款多，很容易被銀行納入優質客戶，貸款的時候就容易審批，額度自然也會提高。
03
提供足夠的資產證明
貸款是否審批 ，最關鍵點是銀行看你的還款能力。資產足夠多，說明你消費和還款能力強，自然容易審批。而資產的多少很大程度上就決定貸款的額度。因此，資產證明材料非常關鍵。
除了工資收入，資產證明也是加分項。如果申貸者名下有房有車等固定資產，或者是大額保單、股票等，都是可以加分的。這些資產證明的提供，能為借款人的高額度和低利率貸款。
如果以你想要辦理大額貸款的話，可以參照以上各種方法辦理貸款。
㈡ 預售商品房按揭貸款，抵押權什麼時候成立，是對抵押合同進行登記還是取得他項權證
對銷售合同登記，然後憑這個銀行去國土局辦房產證，然後把你的房產證抵押在銀行。
㈢ 銀行實現抵押權是否有先後順序
我國商業銀行不良貸款余額過高，其中有相當部分是由於抵押擔保貸款無法收回且抵押權無法行使而形成的。因此有必要從審判實務操作的角度明確抵押物審查的關鍵點，以確保商業銀行的貸款安全。 一、銀行抵押財產范圍 銀行貸款抵押指為擔保借款人履行還款義務，借款人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給銀行，借款人或者第三人為抵押人，銀行為抵押權人。借款人或者第三人不得轉讓或處分抵押財產。借款人不履行債務或者發生約定的情形時，銀行可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣抵押財產所得的價款優先受償。 根據我國物權法的規定，以下財產可以抵押： (1)建築物和其他土地附著物；(2)建設用地使用權；(3)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；(4)生產設備、原材料、半成品、產品；(5)正在建造的建築物、船舶和航空器；(6)交通運輸工具；(7)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。 下列財產不得抵押： (1)土地所有權；(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權，以及鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押時佔用范圍內的土地使用權除外；(3)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；(4)所有權、使用權不明或者有爭議的財產；(5)依法被查封、扣押、監管的財產；(6)法律規定的不得抵押的其他財產。 二、抵押權行使效力如何確認，是司法實務中經常遇到的問題 當事人以《擔保法》第42條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效；當事人以其他財產抵押的，可以自願辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。 抵押權無效的情形：1、抵押合同與主合同不一致即抵押合同與主合同不具有從屬關系，導致抵押權的無效。銀行預先同借款人、抵押人分別簽訂一份借款合同和抵押合同，用於辦理抵押物登記手續，在借款人和抵押人辦妥抵押登記手續後，再用辦妥的抵押物權證報批、簽訂發生真實債權債務關系的借款合同和抵押合同。銀行雖然與前一抵押人簽訂了抵押合同，指定的抵押物也為同一標的物，但因為未辦理抵押物的登記手續，故抵押合同沒有生效。 2、抵押權與債權分離，抵押權作為其他債權的擔保，導致抵押權的無效。由於抵押物的評估價值超過了貸款金額，借款人為獲得新的貸款，就利用前述貸款中抵押物評估價值超過貸款金額的部分作為本次貸款的抵押擔保，與銀行簽訂了新的貸款合同和抵押合同。根據《擔保法》的規定，除最高額抵押外，每一次抵押擔保的登記都是針對具體某一主合同債權而進行的，即其只對該主合同債權承擔擔保責任。本次貸款的抵押，在未辦理登記手續的情況下，抵押也是無效的。 3、抵押貸款展期和貸新還舊，導致抵押權的無效。借款人申請貸款合同展期的，合同展期後，如果未得到抵押人同意的情況下，合同展期對於抵押物和抵押人是沒有約束力的。即使合同得到抵押人的書面同意，但是對需要登記的抵押物也應進行變更，否則也不發生法律效力。 對於以舊還新的貸款合同，雙方達成一致意見後，應當一並簽訂新的抵押合同和辦理抵押物登記手續，才能使新的貸款合同債權重新得到抵押物的擔保。 4、以集體土地使用權設定抵押的貸款，導致抵押權的無效。如果作為擔保的抵押物是集體土地使用權，就必須查明該土地上是否有建築物（廠房），只有將此建築物作為抵押物，其佔用范圍內的土地使用權才能同時抵押。如果單獨以集體土地使用權作主抵押物簽訂貸款合同，則抵押無效。 5、部分共有人以共有房地產設定抵押時，存在的問題。簽訂抵押合同時，抵押合同的抵押人只有一個或部分共有人，而不是全體共有人共同簽署，可能會造成合同的部分無效。在按份共有中，應查明抵押人的份額，如果超出份額，則造成抵押部分無效；在共同共有中，必須經全體共有人的書面同意，切勿遺漏當事人，否則可能造成抵押合同的部分無效。 6、以宅基地上的房產作為抵押物進行消費性貸款，導致抵押權的無效。《擔保法》第37條規定了宅基地等集體土地使用權不得抵押，明確禁止宅基地作為抵押物進行借款擔保。 三、抵押權行使的建議和完善 為准確合理的維護銀行的合法權益，保全銀行信貸資產，應做好以下幾個方面的工作： 1、房屋及土地的基本信息：明確房地的自然狀況其產權狀況特別是產權主體。對於土地，要根據所有性質(國有或者集體所有)按照其各自相關的規定審查其是否可以抵押。 2、工程建設款優先權問題：建設工程價款優先受償權是依照《中華人民共和國合同法》第286條的規定，建築工程的承包人應得的工程價款在一定條件下優於抵押權和其他債權受償。但有時承包人會為了中標而放棄此優先權。 3、企業經營期限的問題：企業經營期限屆滿後的民事行為能力具有不確定性。《城市房地產抵押管理辦法》規定，有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的，其設定的抵押期限不應當超過該企業的經營期限。 4、審查相關的公司文件：《城市房地產抵押管理辦法》規定，以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過(企業章程另有規定的除外)；以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過(企業章程另有規定的除外)。 5、房地分押問題：所謂房地分押就是抵押人將土地使用權和土地上的房屋分別設定抵押。雖然房地分別抵押有其存在的現實需求和客觀條件，但在我國現行的法律規范之下，房地分別抵押存在抵押無效或抵押權落空的法律風險，因此商業銀行在簽訂抵押合同時應盡量避免房地分押問題的出現。 6、抵押物被查封問題：根據我國最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋，已經設定抵押的財產被採取查封、扣押等財產保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力。但要注意的前提條件是抵押權的設定是在財產被採取強制措施之前。 7、分割抵押問題：根據國家土地管理局《關於土地使用權抵押登記有關問題的通知》，分割抵押是允許的。但應採取措施規避其中的風險，例如未完工在建工程只能辦理整體抵押，只對可以進行分割處理的房地產辦理「分割抵押」，不能分割處理或雖能分割處理，但分割處理後對抵押物價值有影響的房地產，應辦理整體抵押。 綜上所述，只有按照國家的法律、法規審查房地產抵押擔保的合法性、有效性、可靠性，嚴格按貸款規程操作，才能最大限度的減少貸款風險的發生，維護銀行債權，保證國家資產不受損失。 本回答由經濟金融分類達人 成微推薦
㈣ 不動產抵押權的幾個法律問題
一、擔保的債權能否超出抵押物的價值
有觀點認為：擔保的債權可以超出抵押物的價值。理由是：
1、《物權法》第一百七十八條規定：「擔保法與本法的規定不一致的，適用本法」，而《物權法》並未規定擔保的債權不得超出其抵押物的價值；
2、最高人民法院《關於適用擔保法若干問題的解釋》第五十一條規定了「抵押人所擔保的債權超出其抵押物價值的，超出的部分不具有優先受償的效力」。擔保的債權如果超出了抵押物的價值，只是超出的部分不具有優先受償的效力，而不超出的部分仍然可以優先受償，法院並不因超值抵押來認定抵押無效。據此，推斷出擔保的債權可以超出其抵押物的價值。
是否允許超值抵押在不動產登記實務中是無法迴避的問題，因而，應當依照法律的規定予以明確。《擔保法》第三十五條規定：「抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值」，這是一個法律的強制性規定。而且，《擔保法》是特別法，應當優先適用。《物權法》確實規定了《擔保法》與《物權法》的規定不一致的應適用《物權法》。但是，在是否允許超值抵押這一問題上，《物權法》並未做出和《擔保法》相反或不一致的規定，如果把《物權法》沒有加以規定的內容都理解成和《擔保法》不一致的規定，那《擔保法》豈不就是被廢止了。《中華人民共和國物權法釋義》在解釋抵押必須具備的幾個條件時也指出：「抵押人只有提供有充分價值的抵押物，抵押權人的債權方能得到有效保障」（中國言實出版社2007年3月出版，第289頁）。因而，無法以《物權法》的規定來證明允許超值抵押。
最高人民法院《關於適用擔保法若干問題的解釋》是在與抵押有關的民事糾紛發生以後，對案件如何審理的規定。民事糾紛發生後，人民法院對合同無效的認定較為慎重，以盡力減少當事人的經濟損失。這一理念從我國立法對無效合同認定的規定的變化中也可以看出。
《民法通則》規定：違反法律的民事行為無效（第五十八條第一款第五項）；原《經濟合同法》也規定了違反法律和國家政策、計劃的合同無效。（第七條第一款第一項），但是在其後頒布實施的《合同法》中，已改為「違反法律、行政法規的強制性規定」的，合同應確認無效。（第五十二條第一款第五項）。只限定是違反法律、行政法規的強制性規定時，才確認合同無效。《最高人民法院關於合同法司法解釋(二)》進一步把「強制性規定」的用語明確是指「效力性強制性規定」（第十四條）。把強制性法律規范區分為「管理性規范」和「效力性規范」。只有違反「效力性規范」的合同才確認無效。
「擔保的債權不得超出其抵押物的價值」，這是一個法律的強制性規定。但是，如果違反了這一規定，損害的只是當事人自己的利益。所以，這是一個「管理性規范」而並非「效力性規范」。並不因此必然導致抵押合同無效。因此法院可以作這樣的判定。
《不動產登記暫行條例》（徵求意見稿）中曾規定登記機構在審查時，要注意「登記申請是否違反法律、行政法規的強制性規定」。《不動產登記暫行條例》正式公布時改成了「登記申請是否違反法律、行政法規規定」（第十八條第一款第三項)。不再限於強制性規定。「擔保的債權不得超出其抵押物的價值」是法律的強制性規定，違反這一規定，登記機構應按《不動產登記暫行條例》第二十二條第一款第一項的規定不予登記。
二、在委託貸款中，抵押權人是出借人還是受託銀行
有一部分人士認為：在委託貸款中，抵押權人應當是受託銀行。《房地產權產籍》也發表過業內同行的文章，主張「認定受託人為委託貸款的債權人」（《房地產權產籍》2015第3期12頁），而債權人即為抵押權人。
主張抵押權人應當是受託銀行的主要理由是兩項：
1、中國人民銀行條法司1992年《關於以〈關於委託貸款有關問題的請示〉的復函》[銀條法（1992）13號文]認為：「委託貸款行為在事實上的確類似於《民法通則》中的代理行為，但兩者並不完全相同」。委託貸款是「以金融機構自己的名義，同委託人指定的借款人訂立借款合同的行為」。而按《銀行管理暫行條例》的規定，中國人民銀行可以研究擬訂全國金融工作的方針、政策，制定金融業務基本規章及各專項施行細則。
2、在委託貸款中，很多金融機構是以自己的名義與借款人簽訂借款合同。
按《民法通則》的規定，代理是「以被代理人的名義實施民事法律行為」（第六十三條第二款），最新公布的《民法總則》對此作了相一致的規定（第一百六十二條）。而委託貸款顧名思義是委託他人放款，是代理行為，而代理應當以被代理人名義從事活動。
制定金融業務基本規章及各專項施行細則固然是金融法規賦予中國人民銀行的權利。但是，基本的民事權利義務關系只能由法律規定。2015年修正的《立法法》第八條在規定「只能制定法律」的事項時，明確把「民事基本制度」列入。因而，不能以銀條法[1992]13號文的上述規定來確定抵押權人是受託銀行。
在委託貸款中，一些金融機構以自己的名義與借款人簽訂了借款合同，這一做法本身就不合適，即便這樣做了，借款合同的主要內容（借款金額、期限、用途、利率等）都在委託貸款協議書所確定的許可權之內，只是以代理權為基礎代理委託人進行民事法律行為，並沒有改變代理的性質。
所以，在委託貸款中，抵押權人應該是被代理人而非銀行。
三、最高額抵押合同的債權確定期間是否應當和授信合同的授信期間相一致
認為最高額抵押合同的債權確定期間應當和授信合同的授信期間一致的理由是：《房地產登記技術規程》4.3.5 在規定核對申請登記事項應包括的主要內容時，要求「申請材料上的內容應與申請登記事項相符」、「申請材料之間的內容應相互對應」；《不動產登記暫行條例實施細則》在規定登記機構應當查驗的內容時，明確了「登記原因文件與申請登記的內容是否一致」（第十五條）。
《房地產登記技術規程》和《不動產登記暫行條例實施細則》的上述規定是指申請人所提交的申請材料應當與申請登記的事項相對應或是相關聯，申請材料之間的內容應當沒有互相矛盾或沖突之處。而最高額抵押合同的債權確定期間和授信合同的授信期間不一致時，並不存在這種矛盾或沖突，這可以從分析最高額抵押的特點來得知。
最高額抵押的兩個特點是：
1、最高額抵押是限額抵押，最高債權額是確定的，但實際發生額不確定；
2、最高額抵押是為將來一定期間內發生的債權提供擔保。
因為最高額抵押擔保的是將來一定期間「將要連續發生的債權」，將要，就是還沒有發生，在申請登記時還沒有發生的債權，申請人無法也毋須提供債權合同。因此，在申請最高額抵押登記時，除了抵押合同外，申請人一般提交的是授信合同或是其他將要連續發生債權的約定。
抵押權登記中的授信合同是指銀行與貸款人之間就將來一定期限內貸款人可以要求銀行給予一定數額貸款的預約合同，授信合同並不是主債權合同，是用以明確一定期間給予的信貸額度。而債權確定期間實際上是主債權發生的一個期間，所以兩者之間並沒有必然聯系。在設定最高額抵押後，債權是否實際發生，是當事人雙方自己另行約定的事項。在授信期間小於債權確定期間時，並不影響抵押權的設立。而授信期間如果長於債權確定期間，在超出債權確定期間以外發生的債權只是不能列入擔保的范圍而已，同樣和抵押權的設立無關。
因此，最高額抵押合同的債權確定期間毋須和授信合同的授信期間相一致。
四、《物權法》規定了抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權，如超過了這一期間，登記機構應否注銷該項登記
有人認為：《物權法》已經規定了抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權，否則人民法院不予保護。既然人民法院不予保護，這一抵押權在實體上已不再具有意義，因此，不應再記載於登記簿，為保持登記簿的記載和實際的權利狀態一致，所以，登記機構應當注銷該項登記。
早在2000年，最高人民法院在《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第十二條就規定了：「擔保權人在訴訟時效結束後的二年內行使擔保物權的，人民法院應當予以支持」。而《物權法》的規定應該說是更為嚴苛：在第二百零二條明確規定了「抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護」，與前述司法解釋相比，連二年的寬限期也不復存在。
但是，物權未經法定原因不會消滅。抵押權作為物權，並不因主債權的時效消滅而消滅。我國立法對抵押權未有除斥期間的規定（德國等國的立法規定：抵押權經過一定的時間，經公示催告程序以後，可宣布為無效）。因而，在被擔保的主債權訴訟時效屆滿後，抵押權雖然得不到人民法院的保護，但並未消滅，既然沒有消滅，仍然是存在的。登記機構並不能依據《物權法》的前述規定來認定抵押權的消滅，因為《物權法》並未認定其消滅。再則，抵押權的注銷登記應當由當事人申請，抵押權人未在主債權訴訟時效期間行使抵押權也不屬於登記機構依職權注銷登記的范圍。
當登記簿所記載的抵押權因超過主債權的訴訟時效而得不到法院保護時，抵押權仍然存在。因而，未經抵押權人同意，仍然不能轉讓抵押物，這就變成了法院不保護而登記機構仍在給予保護。出現這一狀況的原因是《物權法》對抵押權的這一規定是「實體上不消滅，程序上不保護」，這也可以說是《物權法》立法的一個瑕疵。
㈤ 預抵押後抵押權是否設立
抵押權引指債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產作為債權的擔保，債務人未履行債務時，債權人依照法律規定的程序就該財產優先受償的權利。債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。如某人向銀行申請貸款，並以自己的住房作抵押，這時銀行即為抵押權人。
抵押權的種類，根據不同的標准可以進行不同的劃分，根據我國《擔保法》的相關規定，抵押權主要有以下幾種：
（一）不動產抵押
不動產抵押，是指以不動產為抵押標的物而設定的抵押。不動產抵押是最普遍的抵押形式，由於不動產的特殊性，抵押人不轉移對其的佔有即可達到擔保之目的，因此在實踐中受到社會的普遍歡迎。
（二）動產抵押
動產抵押，是指以動產為抵押標的物而設立的抵押。動產抵押並不意味著所有的動產都可以稱為抵押的標的物，有一些動產是不適合成為抵押標的物的。動產抵押的特徵仍是抵押人不轉移對財產的佔有，否則將與質押無異。
（三）權利抵押
權利抵押，是指以特定的財產權利作為抵押標的物的抵押。對於何種權利可以成為抵押的標的物，一般法律都會做出明確的規定，我國可供抵押的權利一般是指土地使用權。
（四）最高額抵押
最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額度內，以抵押物對一定時間內連續發生的債權作擔保的抵押形式。最高額抵押具有下列特徵：
1、抵押擔保的是將來的債權，現在尚未發生；
2、抵押擔保的債權額不確定，但設有最高額限制，最高額限制並非債權的實際最高額；
3、實際發生的債權是連續的、不確定的，即債權人不規定對方實際發生債權的次數和數額；
4、債權人只可以對抵押財產行使最高限額內的優先受償權；5、最高額抵押只需一次登記即可設置。
我國最高額抵押的適用范圍，僅適用於借款合同和債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同。
（五）財團抵押
財團抵押，又被稱為企業抵押，是指抵押人以其全部的財產，包括動產、不動產和權利為一體共同作為標的物來進行抵押的行為。採用此種抵押方式的抵押人一般是企業，可以是企業的擔保能力集中。《擔保法》第34條規定，抵押人可將其合法財產一並抵押。
（六）共同抵押
共同抵押，又成為總括抵押，是指為了同一債權的擔保，在數個不同的財產上設置的抵押。共同抵押的突出特點是在數個抵押物上設定數個抵押權，共同擔保同一債權。其中一個抵押權實現，其他財產上的所有抵押權均消滅。
抵押權設定的形式
既然抵押是債務人為保證完全履行債務所採用的一種擔保形式，那麼設定抵押，既需要債務人提出此種方式，又需要債權人願意接受這種方式，只有雙方當事人達成合意方可設定抵押，所以設定抵押權是雙方當事人的合意行為，也是當事人之間的一種合同行為。
既然抵押是一種合同行為，那麼抵押合同應以什麼形式訂立呢？對此《擔保法》第三十四條有明確規定：「抵押人和抵押權人應以書面形式訂立抵押合同。」這樣也就從法律上明確了抵押合同必須以書面形式訂立。
以書面形式訂立抵押合同，是抵押合同成立的法律要件，但並不是所有的抵押合同僅憑書面訂立既可生效，有的還需要依法登記，對於哪些財產應依法登記，《擔保法》第四十二條有明確規定：
①以地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用證書的土地管理部門；
②以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，為縣級以上地方政府規定的部門；
③以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；
④以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；
⑤以企業的設備和其他動產抵押的，為企業所在地的工商行政管理部門。
《擔保法》第四十二條所規定的財產屬強制登記范圍，但對於該五種財產以外的其他財產，當事人願意登記的亦可以進行登記，《擔保法》對此也進行了規定，當事人以其它財產抵押的，可以自願辦理抵押物登記的，不得對抗第三人，當事人辦理抵押物登記的登記部門為抵押人所在地公證部門。
㈥ 某銀行對劉剛轎車抵押權是否設立為什麼
這個銀行對它的轎車進行抵押權設立是合格的，是根據相應的抵押活動來完成的。
㈦ 擔保，登記完畢抵押權後，貸款未發放，強制執行的合理性
權利義務總是對等的，既然沒發放過貸款，也無權強制執行處分甲的房產
㈧ 辦理了抵押登記，但沒發放貸款，抵押物被查封了，再發放的貸款可以優先受償嗎
抵押權的生效跟是否放款沒有關系，只要辦理了抵押登記，那麼抵押就是生效的。就可以享有優先受償權。
㈨ 未辦理抵押貸款擔保是否有效
沒有辦理抵押登記的擔保合同有效。除法律另有規定或者合同另有約定外，當事人之間訂立的抵押合同自合同成立時生效；未辦理抵押登記的，不影響合同效力。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》第五百零二條
依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批准等手續的，依照其規定。未辦理批准等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批准等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。
依照法律、行政法規的規定，合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批准等手續的，適用前款規定。
第四百零二條
以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。