① 贷款商转公,商业贷款三个月是选择等额本息好还是等额本金好
等额本息还款法是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息；等额本金还款法则是指借款人每月等额偿还本金，贷款利息逐月递减。这两种还款方式的区别是：等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，前期还款金额较少，本息合计每月相等。这种还款方式由于本金归还速度相对较慢，占用资金时间较长，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少；本息合计逐月递减。这种还款方式前期还款压力较大，适合收入较高或想提前还款人群。以建行为例，贷款金额100万元，贷款期限30年，贷款年利率5.94%计算，选用等额本息法每月需要还款5957元，如果贷款还款过程中未提前还款那么累计30年共需要还款214万4500元，其中还息114万4500元；选用等额本金还款法贷款发放后首月需还款7728元，次月7714元，以后逐月递减，如果贷款还款过程中从未提前还款那么累计30年共需要还款189万3500元，其中还息89万3500元。另外：2008年末，市民王先生在某银行办理了一笔20万元20年期的贷款购房业务。因办理时银行工作人员没有及时提醒，刘先生按默认方式选择了“等额本息”的还款方式。过后，王先生的一位朋友告诉他，“等额本息”的还款方式将会多还利息，比较“吃亏”，不如选“等额本金”的方式。而有关两种不同房贷还款方式的消息，也引起了一些消费者的关注。两种方式有何不同？利息有什么差异？什么原因造成如此落差？ 交通银行长春分行个金部首席沃德客户经理孙凤彪指出，目前个人住房贷款最常见的还款方式是等额本息和等额本金两种模式，按照银行利息的计算公式：利息＝资金额×利率×占用时间，虽然从测算的结果来看，“等额本金”还款方式比“等额本息”方式支付的利息少，但相应的，“等额本金”方式所占用银行资金的时间也比“等额本息”少。因此，并不存在“等额本息”方式还贷“吃亏”的说法，对于贷款来说，贷款者多用银行的贷款一天，就要多付一天的利息，贷款的金额越大。对两种还款法不能简单比较。 等额本息还款利息总额高。等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。这是多数银行长期推荐的一种还款模式。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单,每月承担相同的款项也方便安排收支。但是这种还款方式的利息总额比较高。孙经理介绍说，如果贷款人出现提前还款的情况，已还款年限越长越不划算，因为贷款人在前几年归还的贷款中，归还的多数是利息。等额本金还款初期压力大。等额本金是指在还款期内把本金等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，每月的还款本金额固定，而利息越来越少。此种还款模式支出的利息总和相对于等额本息利息会有所减少。 比如，王先生所贷20万元20年期的房贷，如果王先生能享受七折利率，则按“等额本息”还款方式：月均还款额为1228.68元，支付总利息为9.49万元 ，还款总额为29.49万元。而按照“等额本金”的方式，需支付利息8.35万元，还款总额为28.35万元，首月还款额为1526.33元，还款期最后一个月的还款额为836.22元。对于“等额本金”来说，由于前期归还了较多贷款本金，较“等额本息”而言，实际上是减少占用银行资金的金额和缩短了占用时间，因此贷款利息总的计算下来就相对少了一些。 如果遇到贷款利率调整，对于支付的总利息而言，等额本息还款方法要比等额本金受到的影响大。原则上来说，即使降息，等额本金也会比等额本息的利息总额少，但现在出现一种特殊情况，当贷款利息低于同期存款利率（目前的30%下浮优惠政策），贷款人可以利用存贷差，将贷款本金存入银行，以存款利息偿还贷款利息，并会出现一定盈余。贷款人应根据自身实际还贷能力选择还款方式。 工行吉林省分行营业部桂林理财中心董薇认为，本息法和本金法的具体选择上，还要因人而异。本金法虽然更为“便宜”，但借款人购房开销已经很大，初期将承受还贷过程中最重的压力，容易造成周转困难。对某个具体的借款人来说，如果目前的收入比较高，而将来又有可能减少收入，如数年后即将面临退休的中年借款人，那就适宜选择“等额本金”还款方式。反之，如刚踏入职场不久的年轻借款人，未来的收入可望随着技能和年资的增加而水涨船高，这类借款人则宜选择“等额本息”还款方式。如果前期资金较为紧张或需要进行其他资金投资的，建议选择“等额本息”还款方式；如果收入比较稳定而不需要进行其他投资的，建议选择“等额本金”还款方式。另外，由于按揭利息是“一年一定”的浮动方式，从按揭利率成本这方面考虑，如果预期今后数年利率将逐步走高的话，选择“等额本金”还款方式比较有利。 据了解，由于等额本金还款法在计算上有些麻烦，再加上银行会有一部分利息上的损失，因此多数银行并不愿向贷款者推荐等额本金还款法，而直接推荐等额本息法。笔者向省内各家银行咨询得知，只要贷款者提出申请，银行都会根据贷款者的意愿，为其提供等额本金还款法。
② 商转公的贷款利率和期限是多少
商转公贷款额度
贷款额度应同时满足以下条件：
1、商转公贷款额度不超过申请转贷时的商业性住房贷款剩余本金。
2、贷款额度不超过常州市住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度。
借款人中两人或两人以上满足贷款条件的，贷款额度最高为50万元；只有一人满足贷款条件的，贷款额度最高为30万元。
3、贷款额度不超过借款人住房公积金存储余额之和的一定倍数。
贷款额度一般不超过借款人住房公积金存储余额之和的10倍。借款人中除主借款人之外的其他人符合贷款条件的，其住房公积金存储余额可合并计算。
借款人均无住房公积金提取、贷款记录的，贷款额度可放宽至住房公积金存储余额之和的20倍。
3、贷款额度不超过借款人住房公积金存储余额之和的一定倍数。
贷款额度一般不超过借款人住房公积金存储余额之和的10倍。借款人中除主借款人之外的其他人符合贷款条件的，其住房公积金存储余额可合并计算。
借款人均无住房公积金提取、贷款记录的，贷款额度可放宽至住房公积金存储余额之和的20倍。
对符合条件的特定对象，适当放宽住房公积金存储余额要求：①申请商转公贷款购买经济适用住房时，借款人中两人或两人以上符合贷款条件，贷款额度可放宽至30万元；只有一人符合贷款条件，贷款额度可放宽至18万元。②申请商转公贷款购买普通自住住房时，借款人中两人或两人以上符合贷款条件，且均无住房公积金提取、贷款记录的，贷款额度可放宽至30万元；只有一人符合贷款条件，且无住房公积金提取、贷款记录的，贷款额度可放宽至18万元。③高层次人才、转业或退伍军人等符合条件的照顾对象申请商转公贷款时，借款人中两人或两人以上符合贷款条件，且均无住房公积金提取、贷款记录的，贷款额度可放宽至50万元；只有一人符合贷款条件，且无住房公积金提取、贷款记录的，贷款额度可放宽至30万元。④现役军人配偶已正常缴存住房公积金的，申请商转公贷款时，借款人均无住房公积金提取、贷款记录的，贷款额度可放宽至50万元。
4、商转公贷款额度不超过购买自住住房实际应付价款的一定比例。
商转公贷款属于借款人首次申请住房公积金贷款，且购买自住住房套型面积不超过90m2的，贷款额度不超过实际购房款的80%；购买自住住房套型面积超过90m2的，贷款额度不超过实际购房款的70%。
商转公贷款属于借款人第二次申请住房公积金贷款的，贷款额度不超过实际购房款的40%。
5、贷款额度不超过借款人实际还款能力。
贷款月还款额一般不超过借款人月收入之和的50%。
③ 今天在建设银行办理了商转公积金贷款手续，工作人员说要半年以后才可以，为什么要这么久啊
商业贷款转公积金贷款需要贷款本人按时足额缴存住房公积金一年以上，且公积金开户一年以上(从贷款申请日起向前推算)。
且单位在职职工需签订劳动合同3年期以上（或连续3年签订1年期劳动合同），并正常连续按月缴存住房公积金一年以上；
如果劳动合同未连续签满3年期以上或未正常连续按月缴存住房公积金一年以上，都可能导致手续延期。
商业贷款转公积金贷款条件：
1、按时足额缴存住房公积金一年以上且公积金开户一年以上(从贷款申请日起向前推算)；
2、本人或者其配偶、父母、子女在本市内购买、建造、翻建、大修城镇自住普通住房或购买公有住房、其他无房屋所有权住房，且除转公积金贷款外该购建等行为发生在一年以内；
3、有稳定的收入、信用良好，有偿还贷款本息的能力；
4、具有购买、建造、翻建、大修自住普通住房的有关手续、文件和规定比例的自筹资金；
5、提供符合《中华人民共和国担保法》规定并经住房公积金管理核心审定的资产作为抵押或质押；
6、转公积金贷款还需要条件：非组合贷款、有产权证、原贷款行同意办理；
7、外地户口、本地农户借款人须提供联系人；
8、法律、法规及规章规定的其他条件及公积金核心的相关规定。
(3)商转公的贷款期限扩展阅读
案例：
央广网北京消息 据经济之声《天下公司》报道，对于刚需一族来说，公积金贷款是买房的首选方式。此外，也有人会选择商业贷款。这两种贷款方式之间，还可以通过“商业贷款转公积金贷款”业务，把商业贷款变成公积金贷款，从而享受优惠的贷款利率。
不过，这几天很多二三线城市的购房一族却发现，“商转公”业务忽然无法办理了。例如，江西南昌就从今天开始，暂停受理“商转公”贷款申请。
今天，经济之声记者致电南昌住房公积金管理中心，工作人员表示，因为资金紧缺，所以无法办理商转公，如果要办理，等待时间会比较长
由于资金紧缺，公积金贷款的使用率比较高，商转公的业务，目前来说无法办理。什么时候能重新开始这项业务呢？福州住房公积金管理中心的工作人员说，等公积金使用率降到90%以下，就会恢复相关业务。
对于买房的人来说，究竟要等多长时间才能办理好公积金的贷款呢？合肥住房公积金管理中心的工作人员说，从当地的情况来看，等待的时间，可能长达半年。
可以看出，商转公业务的暂停，和公积金使用率居高不下有直接关系。数据显示，一些二线城市的公积金使用率非常高。福州市住房公积金贷款使用率达到了105.23%，厦门更是高达108.18%，而南昌市今年1月底则达到了117%，创出历史新高。
所以，收紧公积金贷款，成为必然的选择。在暂停商转公业务的同时，一些地方也规定，当公积金贷款了低于一定标准之后将重启商转公业务，这个重启标准，不少地方都定在85%到90%这个范围。
除了公积金不够用之外，暂停商转公业务是否还有更深层次的考虑呢？ 上海易居房地产研究院副院长 杨红旭认为，二线城市房地产市场成交量大增，公积金管理中心提供贷款的积极性就不高了。商业贷款转公积金贷款需要贴息，这是公积金管理中心不愿意做的原因之一，除此之外，二线城市房地产政策通过房贷进行调整，也是一个重要方面。
国家统计局刚刚发布的4月份统计数据显示，房地产开发和销售数据双双向好。查阅之前的数据可以发现，在过去一年，房地产开发走出了一个标准V字形态势。二线城市也在眼下成为房地产企业严重的重要资源。
来自调查机构的数据显示，二线城市今年4月份成交经营性土地2422万平方米，环比上升10.7%，同比上升41.7%；土地出让金更是高达1135.6亿元，同比上升280.4%，环比上升38.4%。这都足以看出二线城市楼市的火爆。
那么，收紧公积金贷款，暂停办理“商转公”业务，会不会给刚刚热起来的二线城市房地产市场带来一阵寒潮呢？上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为这种情况不大可能，公积金政策只是影响楼市政策的一个方面。还有其他很多原因会对房地产市场产生影响。
然而摆在广大刚需一族面前的直接问题就是，该买房了怎么办，如果公积金管得越来越紧，显然不利于大家买房；换个角度来说，这种情况延续下去也会影响行业发展。在杨红旭看来，购房贷款贴息、贷款利息抵扣个税，都应该是未来可以重点考虑的措施。
④ 商业房屋贷款转公积金贷款可不可以改还贷的年限就是比如20年转15或者10
若您是在招商银行办理的个人住房商业贷款，个人住房商业贷款转换为公积金贷款要看您所在地有没有开展此类业务哦，建议您可以联系当地贷款经办行确认一下。
⑤ 商转公贷款期限是多少
原商业性住房按揭贷款已还贷款期限与商转公贷款期限之和不超过30年，且贷款期限与申请人申请贷款时的年龄之和不超过70年。
⑥ 公积金贷款的年限是多少
30年，且贷款期限与申请人申请贷款时的年龄之和可达到70年；申请商转公贷款的，原商业性住房按揭贷款已还贷款期限与商转公贷款期限之和可达到30年，且上述贷款期限之和与申请人申请贷款时的年龄之和可达到70年。希望能够帮助到您。
⑦ 转公积金贷款的时候，可以缩短还款年限吗
可以申请办理公积金提前还贷。
公积金冲还贷款两种方法
1、年冲，即一次性还款法
指每年一次向受托行提取住房公积金账户余额，一次性冲还贷款本金，并按照冲还贷后的剩余贷款本金和还款期限重新计算月还款额。一次性冲还贷后，每月的还款需要使用客户的自有资金，不使用公积金帐户里的钱。
2、月冲，即逐月还款法
指每月直接从委托人公积金账户中提取用于归还当月贷款本息的办法。提取的公积金金额不足时，委托人应及时补足其还款金额。这种方法不仅可以冲公积金的贷款本息，而且还可以冲商业性的贷款本息。
注意：如果客户选择一次性还款法的话就不能选择逐月还款法了，两者只能二选一。但是，如果今后想要改变冲还贷方式的话，客户只需到自己贷款银行办理变更冲还贷方式就可以了。
办理冲还贷所需要的资料
1、借款人、借款人配偶以及共同借款人的住房公积金账号、身份证、户口簿；
2、借款人的婚姻关系证明；
3、借款人最近一次的贷款还款凭证；
4、借款人的储蓄还款账户；
5、借款人留存的《借款合同》原件。
另外，借款人申请办理提取住房公积金归还贷款业务的变更或终止原所有委托人，应带好借款合同身份证户口簿和原《委托书》。
⑧ 深圳公积金商转公贷款的期限是多少
若是在招行深圳分行办理的住房商业贷款，可以申请“商转公”业务。贷款期限：以年为单位，原商业性住房按揭贷款已还贷款期限与商转公贷款期限之和不超过30年，且贷款期限与申请人申请贷款时的年龄之和不超过70年。 申请公积金组合贷款的，请提前向商业银行确认可贷期限，且组合贷款中公积金贷款与商业贷款的期限须一致。
⑨ 商贷转公积金贷款必须要满一年才能转吗
是的，因为商业房贷最低要还一年以上才能允许一次性付清未还的本金。所以不超过一年没有办法转；
需要公积金连续缴纳满一年，才可以商贷转公积金贷款下面是流程：
首先，要携带个人住房公积金账号或身份证号到单位所属辖区的住房公积金管理部或分中心进行初审，确认可贷额度和期限。然后准备以下贷款所需资料：
（一）个人住房公积金贷款必备资料：
1、借款人身份证、户口簿首页及内页（原件、复印件）；
2、借款人婚姻关系证明（结婚证、离婚证、法院判决书、单身职工签署《单身声明》）（原件、复印件）；
3、借款人配偶身份证、户口簿内页或军官证（警官证、士兵证）；配偶为华侨身份，提供居住国护照（原件、复印件）；
4、借款人配偶在非本中心缴存住房公积金的，由所在地住房公积金管理部门出具：未贷款证明及缴存基数证明；
5、借款人配偶有固定收入但未建立住房公积金制度的，提供本人完税证明或由所在单位出具收入证明并且提供银行近半年工资卡明细；也可以由贷款经办人员认定其他真实有效的资料来确认工资收入；
6、作为贷款抵押物的《房屋所有权证》及产权人身份证（原件、复印件）。（通过担保公司担保与购买本地二手房以及与中心签订按揭协议的房产公司业务除外）
7、使用他人产证抵押的，应出具《同意抵押声明公证书》（原件）；
其他必备资料：
（1）《商品房预售合同》（原件、复印件）；
（2）契税完税证（原件、复印件）；
（3）购房交付全款发票或首付款凭证（原件、复印件）；
（4）《商业银行住房借款合同》（原件、复印件）；
（5）商业银行个人贷款账户发放日至今还款明细表（原件）；
（6）商业银行贷款余额单（原件）。
(9)商转公的贷款期限扩展阅读：
公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请个人住房公积金贷款。
2012年部分城市放松公积金贷款条件，其中山东临沂市9县自2012年6月1日起，住房公积金贷款额度上限将由20万元提高至30万元。
2014年10月，由住建部、财政部、央行三部门发文，包括放松公积金贷款条件、推进异地贷款、降低中间费用、取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，减轻贷款职工负担。其中，连缴6个月的职工即可申请公积金贷款（现行为12个月）。
2017年8月15日，由住建部等联合发布通知称，自2015年9月1日起公积金贷款买二套房首付取消2成首付！
公积金贷款即指个人住房公积贷款，是各地住房公积金管理中心，运用申请公积金贷款的职工所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。
按规定缴存住房公积金一定期限以上（各城市的期限不同，如长沙为12个月以上）的在职职工为购建住房、翻建、大修自有住房资金不足时可申请公积金贷款。
贷款的条件是：单位在职职工签订劳动合同3年期以上（或连续3年签订1年期劳动合同）；正常连续按月缴存住房公积金一定期限以上；未超过法定退休年龄；
借款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力；借款人同意办理住房抵押登记和保险；提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。
贷款条件
1.只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金贷款。
2.参加住房公积金制度者要申请住房公积金个人购房贷款还必须符合以下条件：即申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为，如果职工缴存住房公积金的行为不正常，时断时续，说明其收入不稳定，发放贷款后容易产生风险。
3.配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种"住房保障型"的金融支持。
4.贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务。当职工有其他债务缠身时，再给予住房公积金贷款，风险就很大，违背了住房公积金安全运作的原则。
5.公积金贷款期限最长不超过30年。办理组合贷款的，公积金贷款和商业性住房贷款的贷款期限必须一致。