⑴ 贷款买房先等等，选“20年”还是“30年”
贷款买房，是很多购房者最头疼的问题之一。
这些年房价水涨船高，地市和县城动不动就破万，数据显示，截止2018年底，100个城市新建商品住宅成交均价为13382元每平，同比增长达8%，如果剔除一线、二线城市的数据，三线及以下城市均价高达10885元每平。
面对动辄百万以上的房款，全款买房、公积金买房、组合贷等方式，已经很难再实现。
拿今年来说，不少城市收紧了公积金贷款的门槛，2019年以来，西安暂停本市以外的购房公积金提取，天津对于外地公积金缴存者贷款额度进行限制，成都严格贯彻认房又认贷原则，石家庄暂停住房公积金异地贷款的发放，仅最近几个月，就有32个城市公积金再出新政。
就在最近，无锡也降低了公积金贷款额度，个人最高额度由50万降至30万，家庭最高额度由80万降至60万。
因为房价上涨、公积金额度不够、门槛收紧等因素，商贷已经成为越来越主流的按揭买房方式。
更何况，房贷新规来了之后，贷款买房不妨先等等。
10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
参考9月20日公布的新一期贷款市场报价利率，1年期LPR为4.2％，5年期以上LPR为4.85％。相比前值，1年期LPR下降5基点，连续第二次下降；5年期以上LPR没有变化。
作为房贷利率参考基准的5年期LPR，未来下调的可能性很小，但各地的自主加点空间又变大了。
为什么说要注意10月起的新规呢？
虽然房贷利率整体上不会下降，但在“因城施策”的框架下，各地自主加点的空间变大，部分城市会向刚需首套房倾斜，比如那些人口流出、库存较多、棚改之后缺乏购买力的城市。
毕竟，央行公告中有一个重点：首套房是不低于5年期LPR，加多少要看各地分支机构自主决定，政策还未实行或刚落地时，大家都在观望，只有等待一段时间以后，部分地区才可能出现松动。
那么，新规之下，按揭选“20年”还是“30年”？
我们先简单计算,在等额本金，等额本息两个方式之下，房贷选20年和30年的区别有多大。
以贷款100万，房贷利率5.88%，按揭20年来计算，初期还款额高达9000多元，其中含有固定每月需还的本金4166元，剩下的全部都是利息。
30年的话，每月初期还款7600多元，其中本金不到2700多元，利息不到5000元。
等额本息正好相反，每个月还款的本金逐月递增，利息逐月递减，但每月还款数额不变（以后要看LPR的浮动情况）。
贷款100万，房贷利率5.88%，按揭20年来计算，每个月固定还款7000多元，在还款初期，其中近5000元都是偿还的利息。
30年的话，每月固定还款5900多元，其中近5000元都是利息，本金只有1000元左右。
很明显，等额本息贷30年是每月还款最少的一种方式，其次是等额本息贷20年，等额本金30年，等额本金20年，只是利息和本金的组成结构不同。
明白了算法，我们再来说贷款时间的选择，笔者认为，要从以下两个方面来考虑。
首先，原则上，时间“越长越好”。
很多人不习惯负债的感觉，尤其是年龄稍大一点的购房者，听到买房要背着30年的债务就感到头疼，其实不然，起码过去这些年，用借来的钱买房，只是换了一种储蓄形式存在罢了，这部分钱发挥出来的作用，远远比存在银行要大的多。
我们不妨来看一组数据。
1990-2000年，广义货币M2增加了8倍，用CPI衡量的物价，上涨了101%。
从2001年至2018年末，18年的时间里，M2增加了11.5倍，但CPI上涨不足50%。
为什么这18年里，M2增速又提高了不少，我们却感受不到物价有多大变化呢？即便包含人力成本的餐饮、维修、家政之类的工作更值钱了，但电子产品、规模化生产的流水线产品，反而实实在在的降价了。
原因就是住房市场化后，多出来的钱，都流入到了房地产当中。
也就是说，借来的钱换成了房子，随着现金购买力下降，不动产涨价，负债会变得越来越轻。
虽然从长期30年的角度来看，利息支出要高很多，但是，对绝大部分仅有一套房的刚需族而言，房贷是一生中仅有的一次、能够享受到的大额、长期、低利率的贷款，在货币不断扩充的年代，相当于提供了一次绝佳的现金保值机会，时间越长，能享受到的优惠就越高。
如上文所说，新规下，首套房贷款时间选“长”不选“短”也是必要的，暂且不说目前国际上很多国家已经步入了降息周期，选“长”的情况下，长达30年的还贷周期，必然比20年、15年、10年更具灵活性。
因此，假如你是刚需族首套房，选等额本息的方式，贷满30年，是比较明智的做法。
其次，要看不同的城市，以及自身的财力。
当然，凡事总有例外，不一定每个人都必须要以等额本息的方式贷满30年，因为城市不同，各人的财力，买房目的也不同，用内行人的话来说：选错了方式，不少人白送钱。
比如，新一线城市，二线省会城市、大都市圈周边的三四线强市，在过去这些年当中，人口常年保持净流入状态，房价如同脱缰野马一般，尤其是2015-2018年这一波上涨，只有沾上概念就能“飞上天”。这些城市房子的增值速度超过房贷的利息，房贷30年，自然比贷20年更划算。
但是，像西北的甘肃、青海，东北的黑吉辽，这些省份的三四线城市，因为无法形成有效的集聚效应，哪怕经历了两三波上涨，房价依然保持在低位，有的地方甚至一千多块钱每平都没人要，这样的情况下，房贷时间自然越短越好，否则贷的时间越长，利息越多，不动产无法带来增值，就意味着付出的成本越高，白白给银行送钱。
当然，假如你根本不差钱，又不想全款买房，资金周转很快，在可预期的三五年里，就能把房子的贷款给还掉，此时选20年也是合理的。
如果买房掏空了家中的财力，把亲戚朋友、六个钱包全部透支了一遍，收入固定且没有提升空间，在精打细算的基础上，房贷时间应尽可能延长。
在最后，我们做个简单的总结。
第一，10月起实行的房贷新规，以后肯定会向刚需倾斜，首套购房者，最好选30年的等额本息，还款少，压力小，把自己的购房者资格、贷款额度、贷款年限用满用足。
第二，人口、就业、规模较差的中小城市，楼市上涨空间已被透支，家庭财力也允许的话，满足这两个条件，可以选20年等额本金的方式，最大限度降低还款成本。
⑵ 买房子要贷款40万，（商业）还贷款的话选择20年好呢还是30年好呢
这个要依据你的收入来确定，如果工作稳定，收入尚可，就贷款20年，否则就贷款30年，毕竟月供压力小。
⑶ 买房贷款年限怎么选 20年好还是30年好
贷款年限是否越长越好?买房的时候我们要怎么选贷款年限，你知道吗?
多数办理商业贷款买房的人在选择贷款年限时，多可能在30年和20年之间徘徊，当然，经济实力较强的人也可能会选15年、10年等。然而，面临这个问题，很多人都说“贷款年限越长越好”，然后就毅然决然选了30年，这样真的对吗?
三点理由告诉你为什么贷款要贷满30年
1、 每月还款压力小
不少人买房是为了结婚，但买房后还要面临结婚生子购车等一系列支出，这对于一对年轻夫妻甚至两个家庭来说都是不小的支出，而尽可能长的贷款年限可以减轻每月的还款压力，也可以让夫妻二人松口气。
举个例子，如果同样贷款200万，贷款20年，等额本息每月要还近1.31万元，而贷款30年的话，每月只需还近1.06万元，这样每月就可以多出近0.25万元的结余用于生活支出。
不过，还需要注意一点，月供不要超过月收入的50%，可以的话，尽量控制在30%以内，否则将降低生活质量。
商业贷款
2、越长的贷款年限越适合提前还款
一般来说，银行还款都是先还利息再还本金，所以提前还贷不要超过贷款期限的1/3，因为你已经把大部分利息还了，提前还贷并没有多大意义。
举个例子，贷款300万，贷了5年之后一次性还清：
如果是贷款20年，你已还近117.8万，还要还近250.9万，总共还368.7万;
如果是贷款30年，你已还近95.5万，还要还近276.2万，总共还371.7万。
由此可见，贷款30年比贷款20年的利息就仅仅多出3万，但你这些年的生活质量却很不一样。
3、可以买更大的房子
既然贷款年限越长，月供越少，那为何不多贷一点，买一个大点的房子呢?要知道，你贷款200万，年限为20年，月供是13088元，而贷款300万，年限为30年，月供也就是15921.8元，两者仅相差2833.8元，但总额相差100万。
总价相差100万元的房子，不管是在户型、地段、面积、配套，还是位置方面，两者的差距都很大。
那么，是不是每个人都应该贷满30年呢?
答案自然是“不一定”，因为银行在发放贷款的时候会审查借款人的收入，以便确定借款人每月收入是否能足以偿还房贷月供，所以收入不稳定、信用不良的人即使想贷满30年也是很有难度的。
而且，借款人要根据自己的收入和实际状况来确定贷款方式和年限，办理房贷应该以不影响家庭生活为前提，需慎重考虑月供与家庭收入的比例。如果这一比例过高，势必会减少家庭的其他开支，从而影响正常的家庭生活。
（以上回答发布于2017-05-19，当前相关购房政策请以实际为准）
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⑷ 买房贷款贷20年好还是30年好
如果你在资金方面较充裕，想少付利息，那么选择20年房贷，等额本金更划算。如果你现在收入不高，手里资金并不多，为减少每月的还贷压力，那么可以30年房贷，等额本息更划算。
房屋贷款，也被称为房屋抵押贷款， 是由购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
手续流程
1.借款人贷款前填写住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。
2.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。
3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。
4.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。
5.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。
6.贷款申请人按月还款。
贷款期限在一年以上的房屋贷款还款方式一般有等额本金还款和等额本息还款两种。
等额本金
是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。
每月还款金额= （贷款本金/ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率
特点：由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
等额本息
在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。
每月还款金额 = [贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]
特点：相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
不论是等额本息还款法还是等额本金还款法，利息的本质都是不会改变的。总体来看，等额本息是会比等额本金多付一点利息。。但前提是贷足了年限。看似银行都收回了利息，但实际上，等额本金还款法随着本金的递减，银行可以加速还款，尽快回笼了资金，降低经营成本在这一点上是有利于风险系数的低。 在实际操作过程中，等额本息更利于借款人的掌握，方便还款。。事实上，大部分借款人在进行比较后，还是选择了等额本息方式，因为这种方式月还款额固定，便于记忆，还款压力均衡，实际上与等额本金差别不大。因为这些借款人也同样看到了因为时间使资金的使用价值产生了不同，简单的说，就是等额本息还款方式由于自己占用了银行的本金时间较长，自己就要多支付利息；等额本金还款方式占用银行本金的时间较短，利息也就自然减少了，并不存在自己吃亏，而银行赚取更多利息的问题。 实质上，两种还款方式是一致的，没有优劣之分。只是在需求不同时，才有了不同的选择。 因为等额本息还款方式还款压力均衡但需多支付利息，所以适合有一定积蓄，但收入可能持平或下降，生活负担日益加重，并且无打算提前还款的人群。 而等额本金还款法，由于借款人本金归还较快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因为适用当前收入较高者，或预计不久将来收入大幅度增长，准备提前还款人群，则较为有利。
⑸ 贷款买房该选按揭20年还是30年究竟哪种最划算
30年的最划算。虽然按揭30年利息比较高，但是未来的通货膨胀会来越来越严重的，刚好可以抵消按揭产生的利息。