1. 房地产开发前期工程费用怎么算呢
房地产前期开发费用（明细）
征地、拆迁阶段：
地形勘测费
征用土地补偿费
附着物补偿费（拆迁补偿费）
林地补偿费
森林植被恢复费
林地同意使用砍伐费
使用林地评估费
耕地占用税
耕地开垦费
新菜地、鱼塘开发建设基金
村民社保基金
征地管理费
征地查勘测量费
拆迁管理费
临迁补助费
城市增容费
房地产开发阶段：
土地手续阶段
用地预审附图费
土地勘测费
摘牌交易服务费
土地使用权出让金（地价）
土地使用权出让合同契税
土地闲置费
地质灾害评估费
购买地形图费
套图费用
总规阶段：
交通评估费
调规可行性研究费
公示公证费
公示牌制作费
专业报建
环境评价咨询费
人防易地建设费
规划报建
放线测量费
公示费（含公证费、公示牌制作费）
市政设施配套费
设计、施工、监理招投标
招投标评标费
场地使用费
交易服务费
初步设计审查
审查费用
专家费
会议费
施工许可证
施工图审查费
工程定额编制费
质监费
安监费
劳保金
散装水泥基金
印花税
新型墙体材料基金
农民工社会工商保险
预售证
门牌号码制作费
邮箱制作费
楼盘名、路名登报费
制作路牌费
面积测绘费
规划验收阶段
验线费
公示费（含公证费、公示牌制作费）
公示费（含公证费、公示牌制作费）
违章处罚
大确权
房屋测绘费
确权查册费
补交出让金
房地产销售交易阶段
印花税
缴交税费
房地产交易手续费
其他费用
工商注册费
工商年检费
补充：房地产开发项目成本费用组成
对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。
（一）开发成本
共有八项：
1.土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2.土地征用及拆迁安置补偿费。
（1）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
（2）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3.前期工程费。
前期工程费主要包括：
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
（2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4.建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
5.基础设施费。
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
6.公共配套设施费。
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
7.不可预见费。
它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
8.开发期间税费。
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。
（二）开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
1.管理费用。
可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。
2.销售费用。
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：
（1）广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；
（2）销售代理费。约为销售收入的1.5％一2％；
（3）其他销售费用。约为销售收入的0.5％一1％。
以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。
3.财务费用。
它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。
（三）投资与成本费用估算结果的汇总
为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出。
2. 房地产开发费用包括哪些
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10以内％计算扣除。
3. 房产开发项目收费及配套费怎么计算
房产开发项目收费及配套费计算方法如下：
1．土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；
也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2．土地征收及拆迁安置补偿费。
(1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。
3．前期工程费。前期工程费主要包括：
(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。
在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
5．基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
6．公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
7．不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3%一5%计算。
8．开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。
核算
房地产开发成本核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。
房地产开发成本核算经过整顿，有关法规制度已比较完善，房地产开发将在有序，规范的道路上运作，房产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，重点控制房地产开发成本构成，严格控制各项费用支出，并严格进行房地产开发成本计算。
成本分类
房地产开发成本核算就其用途来说，大致可分为三部分：
1、土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本构成的主体内容，大致占总成本的80%，其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。
房产商在决定是否开发一个项目以前，必须进行房地产开发成本计算，将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。
2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。
其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。
配套及其他收费项目是房地产开发成本核算中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.
3、管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确进行房地产开发成本计算，将起到非常重要的作用。
(3)房地产开发贷款中的预备费用扩展阅读：
房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。
在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定;房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。
房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目，其对国计民生产生重大影响，因此，国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。
房地产开发项目必须严格执行城市规划。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。
房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范;房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
上述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。取得竣工验收合格证亦是申请取得房屋所有权的一个重要条件。
4. 造价中预备费 贷款利息如何算
预备费分基本预备费和涨价预备费。
基本预备费的计算基础是建筑工程费，安装工程费和设备工器具购置费和工程建设其它费用。
涨价预备费的计算基础是上面那几个费用再加上基本预备费。公式如下
当年涨价预备费=It*[(1+f)^m*(1+f)^0.5*(1+f)^(n-1)-1]
It 是当年投资 m指建设前期年限 n指建设期 f年均投资价格上涨率
建设期利息是一般是按当年贷款的1/2计算，乘以贷款利率。
第二年利息是第一年的贷款额加上第一年的利息再加上第二年贷款额的1/2后乘以利率计算。
5. 房地产开发预备费计算
开发预备费分两块：包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以（1．土地使用权出让金；2．土地征收及拆迁安置补偿费；3．前期工程费；4．建安工程费；5．基础设施费；6．公共配套设施费）之和为基数，按3%一5%计算。
6. 房地产开发中财务费用都包括哪些内容
房地产开发中财务费用是指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等。
包括企业生产经营期间发生的利息支出（减利息收入）、汇兑净损失（有的企业如商品流通企业、保险企业进行单独核算，不包括在财务费用）、金融机构手续费，以及筹资发生的其他财务费用如债券印刷费、国外借款担保费等。
房地产企业的财务费用：
1、凡是为开发项目专门借款产生的利息费用，应记入“开发成本”科目；项目完工后产生的利息费用，记入“财务费用”科目。
2、利息费用是计入“财务费用”，还是记入“开发成本”，关键要看借款的用途。
7. 房地产开发费用明细
1 土地费用
1.1 土地征用费
1.2 土地出让金
1.3 土地购置（拍卖、招标）费
1.4 拆迁补偿费
1.5 拍卖佣金
1.6 土地交易费
1.7 土地契税
1.8 其他土地费用
2 前期费用
2.1 七通一平费
2.1.1 临时施工道路费
2.1.2 临时施工用水接入费
2.1.3 临时施工污水管接入费
2.1.4 临时施工用电接入费
2.1.5 临时施工用气接入费
2.1.6 临时施工办公电话接入费
2.1.7 临时施工办公网络接入费
2.1.8 场地平整
2.2 临时设施
2.2.1 临时办公室费
2.2.2 临时厕所费
2.2.3 施工场地围墙及门卫室费
2.2.4 临时场地占用费
2.2.5 临时借用空地租费
2.2.6 其他费
2.3 可行性研究
2.4 设计费
2.4.1 规划(方案)设计费
2.4.2 管线设计费
2.4.3 施工图设计费
2.4.4 幕墙专项设计费
2.4.5 装饰专项设计费
2.4.6 智能化专项设计费
2.4.7 景观专项设计费
2.4.8 其他专项设计费
2.4.9 规划设计模型制作费
2.4.10 制图、晒图费
2.4.11 方案评审费
2.5 行政规费及规划报建
2.5.1 项目报建费
2.5.2 施工许可证费
2.5.3 规划管理费
2.5.4 拆迁管理费
2.5.5 审图费
2.5.6 价格评估费
2.5.7 渣土费
2.5.8 施工噪音管理费
2.5.9 散装水泥费
2.5.10 工程质量监督费
2.5.11 工程造价管理费
2.5.12 安全监督费
2.5.13 劳动定额测定费
2.5.14 招投标管理费
2.5.15 房屋所有权登记费
2.5.16 综合开发管理费
2.5.17 房屋所有权登记工本费
2.6 大配套费
2.6.1 基础设施配套费
2.6.2 白蚁预防费
2.6.3 地方教育附加费
2.6.4 新型墙体材料专项费
2.6.5 人防易地建设费
2.7 水文地质勘察
2.7.1 地质勘察费
2.7.2 地下障碍物探测
2.7.3 环境评测费
2.7.4 水准测量工程测量
2.7.5 日照分析合同
2.7.6 工程波速测试
2.7.7 建设项目日照分析工程测量
2.7.8 交通分析费
2.8 测绘
2.8.1 面积测绘
2.8.2 地形地貌测绘
2.9 其他前期费用
2.9.1 专家评审费
2.9.2 工程担保费
2.9.3 咨询费
3 建安工程费
3.1 建安工程费
3.1.1 土建工程
3.1.1.1 基础工程
3.1.1.1.1 土方工程
3.1.1.1.2 地基加固处理费
3.1.1.1.3 桩基础
3.1.1.1.4 围护及支撑费
3.1.1.2 主体工程
3.1.1.2.1 土建(结构)工程
3.1.1.2.2 土建(建筑)工程
3.1.2 安装工程
3.1.2.1 照明电气(强电)工程
3.1.2.2 弱电智能化工程
3.1.2.3 给排水工程
3.1.2.4 消防安装工程
3.1.2.5 火灾报警工程
3.1.2.6 煤气安装工程费
3.1.2.7 综合布线系统
3.1.2.8 避雷接地工程
3.1.2.9 空调及通风工程
3.1.2.10 供暖供热工程
3.1.2.11 电梯及自动扶梯
3.1.2.12 航空灯
3.1.2.13 停车设备
3.1.2.14 室内停车交通设施
3.1.2.15 其他安装工程费
3.1.3 装饰工程
3.1.3.1 室内精装饰施工
3.1.3.2 室外精装饰施工
3.2 样板房/售楼处装修
3.2.1 样板房装修
3.2.1.1 样板房建筑及装修
3.2.1.2 样板房内家具
3.2.1.3 样板房内家电
3.2.2 售楼处装修
3.2.2.1 售楼处建筑及装修
3.2.2.2 售楼处内家具
3.2.2.3 售楼处内家电
3.2.2.4 售楼处景观
3.3 建安监理费
3.3.1 建设监理费
3.3.2 安全监理费
3.4 检验检测
3.4.1 基坑监测
3.4.2 桩基检测费(静载)
3.4.3 桩基检测费(小应变)
3.4.4 桩基检测费(高应变)
3.4.5 工程主体沉降观测费
3.4.6 其他
3.5 景观工程费
3.6 工程造价咨询费
3.6.1 工程施工招标代理费
3.6.2 工程设备招标代理费
3.6.3 工程预算编审咨询费
3.6.4 工程结算编审咨询费
4 市政基础设施费
4.1 电力基础设施费
4.1.1 供电贴费
4.1.2 交纳的电增容费
4.1.3 设备安装及电缆铺设费
4.1.4 电源建设费
4.2 给排水基础设施费
4.2.1 水增容费
4.2.2 供水管网建设费
4.2.3 雨(污)水管网建设费
4.2.4 防洪管网建设费
4.2.5 消防给水基础设施费
4.2.6 中水基础设施费
4.3 燃气基础设施费
4.3.1 燃气增容等规费
4.3.2 煤气管道的铺设费
4.3.3 煤气配套费
4.4 电视
4.4.1 入网费
4.4.2 有线电视(闭路电视)的线路铺设
4.5 通讯工程费
4.5.1 电话配套费
4.5.2 电话增容费
4.5.3 电话电缆集资费
4.6 通讯线路及设备安装
4.6.1 宽带网接入费
4.6.2 智能化系统
4.7 供热基础设施费
4.8 小区道路工程
4.8.1 小区道路
4.8.2 小区路灯
4.9 环境景观工程
4.9.1 环卫
4.9.2 垃圾站(箱)
4.9.3 灭蚊灯
4.10 邮政
4.11 配套监理费
4.12 配套预算标底编制费
4.13 其他市政基础工程费
5 公用配套设施费
5.1 区内公建费
5.1.1 会所
5.1.2 幼托
5.1.3 学校
5.1.4 居委会
5.1.5 派出所
5.1.6 消防
5.1.7 公厕
5.1.8 自行车棚
5.1.9 露天停车场或停车设备
5.1.10 钢炉房
5.1.11 水塔
5.1.12 室外游乐设施
5.2 小配套费
5.3 物业开办费
5.4 公共设施维修基金
5.5 其他公用配套设施费
6 开发间接费用
6.1 办公
6.2 资金成本
6.2.1 贷款利息
6.2.2 融资费用
6.3 工资
6.4 职工福利费
6.5 邮电费
6.7 差旅费
6.8 水电费
6.9 租赁费
7 营业费用
7.1 日常费用
7.2 推广费用
7.2.1 广告费
7.2.2 展览费
7.2.3 业务宣传费
7.2.4 代销费用
7.2.5 制作费用
7.2.6 策划设计费用
7.2.7 售楼处费用
7.2.8 样板间费用
7.2.9 其他市场推广费
8. 房地产开发企业银行借款利息费用能否在计算土地增值税时扣除
一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第三款规定：“开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”
二、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“三、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”
9. 房地产开发成本包括什么
房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
①土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
②前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
③建筑安装工程费。指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
④基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
⑤公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
⑥开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。