Ⅰ 有兰峪村村庄改造3
有兰峪村村民委员会
关于集体土地款分配方案的决议
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《山东省实施<中华人民共和国农村土地承包法>办法》以及最高人民法院司法解释和山东省农业厅相关文件的精神，结合本村实际情况，坚持以人为本，构建和谐社会的原则，力求推进集体经济发展，促进全村团结和谐稳定，经本集体经济组织成员的村民代表大会审议并通过以下土地款分配方案：
一、在每次征地补偿安置方案确定时，符合下列条件并同意本村土地统筹方案的人员，可参加本集体经济组织当次土地款的分配。
（一）户口在本村的下列人员：
1.在本村出生，出生时其父母至少有一方为本集体经济组织成员，且户口未曾迁出过的农业户口人员；（第5条规定的人员除外）
2.在本村出生，出生时其父母至少有一方为本集体经济组织成员，且户口未曾迁出过的非农业户口人员；但是机关公务员、事业编制人员、以及与国有大中型企业签订劳动合同并由单位为其统一缴纳养老保险尚在劳动合同期内的人
员以及第5条规定的人员除外；
3.与本集体经济组织成员男性依法结婚，户口迁入本村
的妇女和随之迁入的未成年子女，且迁入前为农业户口的；
4.与本集体经济组织成员女性依法结婚，户口迁入本村的男性和随之迁入的未成年子女且迁入前为农业户口的以及现有承包地的女婿，（前述女性应为无兄弟，且此女性姐妹两人以上的只能确定一个人的女婿及随之迁入的未成年子女参加分配）；
5 .本村姑娘结婚后，户口未迁出，其子女随母生活的，但是其父为非本集体经济组织成员的，由本村为其该子女承担本村集体经济组织成员所收益的一半；
6.本集体经济组织成员依法办理领养手续户口迁入本村，迁入前为农业户口，且户口迁入时为未成年的人员；
7.在升学前系本集体经济组织成员的高等院校、中等职业学校学生，毕业后户口自学校直接迁回本村的人员，无职业无工作的；
8.入伍前户口在本村的解放军、武警部队义务兵以及二级以下士官，复员后放弃国家安置、并将户口自部队直接迁回本村的人员；
9.刑前系本集体经济组织成员的刑满释放回本村的人员；
10.原系本集体经济组织成员，离婚后于本决议生效前将户口依法迁回本村的人员；
11.本条款3条—10条若现系非农业户口则机关公务员、
事业编制人员、以及与国有大中型企业签订劳动合同并由单位为其统一缴纳养老保险尚在劳动合同期内的人员均除外。
（二）户口不在本村的下列人员：
1.入伍前户口在本村的解放军、武警部队的现役义务兵以及二级以下士官；
2.升学前系本集体经济组织成员的高等院校、中等职业学校在校学生；
3.刑前系本集体经济组织成员的正在服刑人员；
二、下列人员不能参加本村集体土地款分配：
1.本决议第一条（第一款）第3、4项的人员即本村媳妇及养老女婿离婚后不能再参加本村的土地款分配；
2.户口虽在本村，但是系机关公务员，事业编制人员、享受社会统筹保障领取退休金的退休人员，不能参加本村的土地款分配；
3.其他不符合本决议第一条情况的人员不能参加本村的土地款分配；
4.本决议第一条以外的新迁入人员不参加本次集体土地收益款的分配；
5.不同意本村土地统筹方案的。
三、虽现为本集体经济组织成员，因法律法规、政策规定以及本决议或者经本集体经济组织的村民会议、村民代表大会决议丧失本集体经济组织成员资格的，自丧失资格之起
不再享受本决议涉及的权利。
四、本决议所指户口的农业、非农业户口性质系指2007年11月18日前济南市户籍制度改革前所记载的户口性质。
五、若日后国家出台新的政策及规定与本决议不一致的，按相关政策规定另行决议。
六、本决议的解释权归村两委会。
七、本决议授权村两委会指派并组成专门工作机构具体实施。
八、本决议自公布之日起生效。
有兰峪村民委员会
2009年8月12日
Ⅱ 有兰峪村村庄改造2
有兰峪村村庄改造
框架性思路（要点）
一、济南市村庄改造的政策性文件
1、《关于加强和规范城区旧村（居）改造工作的意见》（济发[2005]20号）；
2、《城市建设项目审批管理暂行规定》（济政发[2005]33号）；
3、《关于进一步加快市区村庄改造建设的意见》（济政发〔2009〕31号）；
4、历城区政府关于村庄改造的指导意见。
二、村庄改造的主要内容：
1、改善住宅：拆旧房，盖新楼，建设新型住宅小区。
2、改善居住环境：达到生态村标准或城市生活标准。
3、改变工作方式：从种地逐步改为经商或到公司上班。从一家一户单干到村集体经济组织统一安排。
4、改变生活保障方式：从没有固定保障到固定每月有收入，人人有收入。
5身份变更：村委会变为居委会，村民变为居民。
三、村庄改造后村民的住宅安置
1、在册村民住宅安置：
第一种情况：原住宅够每人40平方米的，给每人40平方米新楼房(建筑面积，下同)。
第二种情况：原住宅不够每人40平方米的，补齐每人40平方米新楼房，补齐部分按成本价购买，村委会对贫困户适当给予补偿。
2、新建安置房屋数量：按政策规定可建设71066平方米。
3、新建安置房屋标准：
1A级。最低六层。通水、通电、通暖气、通天然气（管道）、互联网网络、有线电视。
4、安置房建设地点：根据规划确定。可选择方案：
一是原村址；
二是旅游路北；
三是港沟村东。
4、非农业人口安置：按有关政策“长期在本村居住的非本村集体经济组织成员住户,经村民代表大会研究同意,可与村集体经济组织成员一并安置,解决方式为自购安置房,价格可享受高于成本价、低于市场价的优惠,不享受安置保障政策。”
四、村民生活保障安排：
1、生活保障项目：
主要是建设一定数量的经营项目，或可租赁房屋项目。包括：住房；托儿所、幼儿园、医院或诊所、护理院、文化活动中心、运动场馆、健身设施、食品店、百货店、饭店、药店、书店、超市、便民商店、银行、储蓄所、邮电所、社区服务中心、养老院、治安联防站、物业管理等。建成后经营收入目标确定在人均500元/月，然后逐年上升。
2、生活保障房建设数量：按政策规定可建设36360平方米。
3、生活保障设施经营方式：
一是由村集体经营或委托村民经营。经营收益处置由集体经济组织管理和支配；二是分配给村民经营。
集体经营收益的分配：一部分作为工资或分红，分配给村民；第二部分给村民购买各类社会保险；其余部分用于建立集体经济发展基金，兴办实业，用于安排剩余劳动力就业，实现可持续发展和村民长期安居乐业。
劳动力就业：
村庄改造后具有劳动能力的村民，可安排从事物业管理、超市工作人员、医院服务人员、娱乐及公园服务人员、酒店服务人员、综合食品店服务人员、养老院服务人员、社区服务中心服务人员，基本做到人人有工作。
4、老年人安置：
村集体建立养老保险基金，实行每月领取养老金制度，保障老年人晚年幸福。
5、子女上学：
从入托到大学毕业全部由村委出资。
五、旧房拆除补偿：
1、拆迁数量
全村共需拆除旧房约11.0137万平方米。其中住宅面积约9.8768+1万平方米，厂房及其他房屋面积约1.1369万平方米。
2、拆迁补偿标准
参照《济南市统一征用土地暂行办法》（市政府令第204号）政策规定，给每人40平方米新楼房后，原住房面积超出人均40平方米时，超出的正房部分原则上按以下标准给予货币补偿：
类别 标准内容 补偿价格
钢混结构 主体承重为钢结构或者混凝土结构，主要指框架结构的大跨度厂房或多层楼房 550元/平方米
砖混结构（楼房） 砖墙承重，现浇或预制板保温防水屋面，水泥或其他硬化地面的楼房 450元/平方米
准混结构（平房） 砖墙承重，现浇或预制板保温防水屋面，水泥或其他硬化地面的楼房，沿高不低于2.5米 350元/平方米
砖木结构（平房） 规则的石脚，砖墙或石墙承重，符合规格的木屋架，木（预制）檩条，瓦屋面，外墙钎缝（抹灰），檐高不低于2.5米。 300元/平方米
简易结构 承重墙土坯、砖头、条砖混砌、碎石等，不规则木梁檩、瓦屋面，两面借墙或檐高低于2.5米 150元/平方米
围墙 乱石基砖墙高2.5米以上 80元/平方米
乱石基砖墙高2~2.5米 70元/平方米
乱石基砖墙高1.5~2米 60元/平方米
乱石基土坯墙高1.5~2.5米 40元/平方米
畜禽舍 砖混结构 80元/平方米
简易结构 40元/平方米
说明：
、附属物中简易棚、房，补偿标准80元/平方米。
、建筑正规的大门房参照房屋结构套用上表补偿标准。
、全封闭的前出厦按建筑面积的80%计算，有柱子未封闭的前出厦按建筑面积的40%计算。
3、旧房拆除补偿基准时间：
旧房拆除补偿面积以2003年双查面积为基准；以后新建、扩建的房屋，经村委会批准的视资金情况确定。未经批准自行新建的不予补偿。
4、旧房拆迁主体：
一是由政府或者开发商进行拆除。拆除的物料归政府或开发商；
二是由政府或者开发商委托村民自行拆迁。拆除时的物料归个人。
5、拆迁周转费：先拆房后搬新家情况下，村民自搬迁之日起至搬入新房止，每人每月按80元的标准发放过渡安置补助费，用于村民租住房屋。
六、村庄改造的土地安排
1、现有土地状况
全村现有土地共6955.3亩。其中，集体建设用地580.9亩，未利用土地2416.3亩，农用地3958.1亩。
2、土地类别的安排意见
按济南市旧村改造政策确定：
一类：安置村民住宅建设的居住用地（简称安置用地）。
按现有在册村民1818人，人均供地面积30平方米的标准核定，申请安置用地82亩。
二类：村民生产经营设施建设的生活保障用地（简称生活保障用地），按现有在册村民1818人，人均供地面积25平方米的标准核定，申请用地42亩。
预留建设用地：考虑村民自然增长等因素，根据市旧村（居）改造领导小组规定，按村居民总数的5%核定，共预留建设用地8亩。
三类：政府统征储备用地。除安置用地、生活保障用地、预留建设用地以外的土地共6823亩，由政府统征储备（上交政府）。
本着统筹规划，合理布局，集约利用土地的原则，拟将安置用地、生活保障用地、预留土地合并重组，整合使用。
3、捆绑房地产开发项目用地
共申请642亩（可建设商品房77万平方米）。
4、村庄改造及捆绑房地产开发项目总用地
共申请800亩。
5、征地补偿
由政府按政策统征储备后，政府将在以后逐步征用。征地时按每次征用数量进行补偿。包括：土地补偿、耕地补偿、青苗补偿、地上物补偿等，收入由村集体用于补贴村庄改造和提高村民生活水平。
七、村庄改造资金的筹集方式
1、引进开发商。
2、村民集资、入股。
3、利用区政府村庄改造投融资平台。
⑴、村庄改造建设中的经营性用地依法征为国有出让后,土地出让总价款的60%先行拨付到负责项目的区政府,用于被征地村庄的土地补偿、拆迁补偿、安置补助等土地出让成本；按每亩100万、出让642亩土地计算，约获取土地收益款返还3.8亿元。
⑵、利用区政府村庄改造投融资开发建设公司或利用原有的融资平台,作为村庄改造建设的投融资建设主体,以项目资产和预期收益为担保质押融资。
⑶、采用合作、参股、集资、冠名等多种形式融资,允许积极探索,将拟置换的集体建设用地进行抵押贷款。
八、建设资金平衡情况
1、村庄建设总的需要资金：约2.3亿元。
2、政府返还土地收益款：约3.8亿元，扣除土地整理成本费用后，约有2.7亿元。
经框算，村改资金基本可保证；融资方式可行。
九、村庄改造的可行模式
1、引进开发商总包开发。
2、委托区政府组织土地熟化和土地收益变现，由村委会组织或由村委会委托专业机构组织开发建设。
十、村庄改造的组织单位：
由区政府、镇政府和村委会共同组织实施（村委会可聘请专业机构组织实施）。
时间安排 ：
1、2009年9月至2010年，办理相关手续。
2、2011年初开工建设。
3、整个旧改时间约需5年。
Ⅲ 引入社会资本参与旧城改造的土地熟化符合政策要求吗
引入社会资本参与旧城改造的土地熟化符合政策要求
其实,引入社会资本参与城市建设在国外并非新鲜概念。目前,国际上常见做法包括“建设-经营-转让”(BOT)及其衍生模式,即建设—经营—转让模式。在这种模式下,政府按契约授予私营企业一定期限的特许专营权,许可其融资建设和经营特定的公用基础设施,并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款,回收投资并赚取利润；特许权期限届满时,该基础设施无偿移交给政府。
Ⅳ 对开发商来说土地熟化是收入还是支出
对开发商来说属于支出
市财政部门在收到土地熟化主体提报的土地出让收入分配资金申请表及相关资料后，于10个工作日将分成资金拨付相应土地熟化主体土地出让收入核算账户。
Ⅳ 烟台城投公司介绍一下好吗
你好：是去年才成立的公司。
属于建设公司，应该说潜力巨大！
8日上午，烟台市城市建设投资有限责任公司正式挂牌成立。烟台城投公司的挂牌，将为今后烟台城市建设投融资搭建平台，同时也标志着我市城建投融资体制改革迈出了新的步伐，对于保障和推动中心城市的建设发展具有重大而深远的意义。
城投公司成立4个月融资6个亿元烟台市城市建设投资有限责任公司是市政府批准成立的国有独资企业，由市政府直接管理、市住房城乡建设局代管。公司主要承担市区土地一级熟化整理、城建重点项目投融资和资金管理、保障性住房建设、资本运营等方面职责。据介绍，在市区两级共同努力下，市城投公司仅用4个月时间就完成近40亿元的资产注入，成功融取资金6亿元，取得了可喜成绩，实现了良好开局。未来资产规模将达到56亿元为切实增强融资能力，经过深入筛查和反复研究，将市住建局管理的27万平方米直管公房一次性注入城投公司，公司资产规模达到38亿元，为融资工作提供了坚实保障。目前，正在加紧运作第二批30万平方米直管公房注入工作，注入完成后公司资产规模将达到56亿元。4月份以来，烟台市城市建设投资有限责任公司先后与15家金融机构进行了沟通接洽，就融资条件、贷款额度、利率水平等方面内容进行了深入探讨，取得了实质性进展。
目前，建设银行6亿元贷款全部到位，烟台银行2亿元贷款近期具备放款条件，还有约15亿元融资额度处于授信审批或组件上报阶段。各项融资全部到位后，必将有力推进中心城市建设改造步伐。
参与16个地块的市级拆迁安置房建设
据介绍，烟台市城市建设投资有限责任公司成立后，已经会同市区两级有关部门和单位，筛选确定了16个地块用于市级拆迁安置房建设。
目前，西山颐苑二期项目2个楼座实现主体封顶，1个地块初步达成代建意向，9个地块方案设计和房屋征收工作全部展开，其余5个地块正在加紧进行前期对接。
另外，烟台城投公司还主动与市区有关部门和单位沟通对接，积极参与和推进芝罘区慎礼、白石及上车门等区片的土地熟化整理工作。
烟台住建部门有关负责人表示，烟台城投公司将在市政府和业务主管部门的指导下，按照专业化、实体化的运作要求和“政府主导、市场运作、自求平衡、滚动发展”的原则，加强资源整合，创新工作思路，完善组织架构，规范运作程序，集中打造专业规范、运转高效的投融资公司，努力为中心城市建设发展作出新的更大贡献。将有利于加快旧城旧村改造步伐资金是保障城市建设的最基本的要素支撑。搭建投融资平台，运用市场化机制适度融资、超前建设，既是盘活整合城市资源的有效途径，也是完善城市功能、保障和改善民生的重大举措。近年来，市中心区按照建设“大城市、大市区”的目标要求，相继组织实施了火车站、文化中心等一大批事关长远发展的重点项目，有力提升了城市功能形象。与此同时，城建资金来源不足的问题也越来越突出，制约了中心城市的做大做强和持续发展。组建成立市城投公司，有利于加快旧城旧村改造步伐，在更高起点上谋划和推动中心城市建设，牢牢把握新一轮竞争发展的主动权。
Ⅵ 土地熟化是什么意思
土地熟化是指把新收上来的土地（生地）进行三通一平（路通、水通、电通和场地平整）工作的过程。
土地，分为生地和熟地。所谓生地，就是刚刚收上来的土地，基本保持原有状态（农田、工厂、荒地等）。这样的土地理论上是不做出让的，需要变成熟地。
而所谓熟地，就是在生地上完成三通一平的工作，包括：路通、水通、电通和场地平整。这个过程就是土地熟化了。
(6)土地熟化资金贷款扩展阅读
土地的自然特性有：
1、土地的不可替代性。地表上绝对找不出两块完全相同的土地。任何一块土地都是独一无二的，故又称土地性能的独特性或差异性。其原因在于土地位置的固定性及自然、人文环境条件的差异性。
2、土地面积的有限性。土地不能像其它物品一样可以从工厂里不断制造出来。由于受到地球表面陆地部分的空间限制，土地的面积是有限的。正像马克思所说的那样，它不能像工业生产中那样随意增加效率相同的生产工具的数量，即肥沃程度相同的土地数量。
3、土地位置的固定性。土地位置的固定性，亦称不可移动性，是土地区别于其它各种资源或商品的重要标志。我们可以把可移动的商品如汽车、食品、服装以及可移动的资源如人力、矿产等，由产地或过剩地区运送到供给相对稀缺或需求相对旺盛因而售价较高的地区。
4、土地质量的差异性。土地的特性和质量特征，是土地各构成要素(地质、地貌、气候、水文、土壤、植被等)相互联系、相互作用、相互制约的总体效应和综合反映。
地理位置不同，地表的气候、水热对比条件不一样，地质、地貌对其具有再分配的功能，使得地表的土壤、植被类型也随之发生变化，因而造成土地的巨大自然差异性。
5、土地永续利用的相对性。土地利用永续性有两层含义：作为自然的产物，它与地球共存亡，具有永不消失性;作为人类的活动场所和生产资料，可以永续利用。但土地的这种永续利用是相对的，只有在利用中维持了土地的功能，才能实现永续利用。
Ⅶ 土地出让金区级政府和市级政府各分成比例
关于土地出让金区级政府和市级政府各分成比例，每个市的规定不同。
以济南市为例，在《济南市人民政府办公厅关于进一步调整完善市级国有土地出让收支管理政策的通知》中提出，土地熟化主体为各区政府的，市级与区级按照市级国有土地出让收入的3:7比例分成。
若土地熟化主体不为各区政府而是市各投融资平台的，市级与各投融资平台按照市级国有土地出让收入的2︰8比例分成，并在出让方案中予以明确。
即区里出让一块土地熟化主体为该区政府的土地，土地出让金一百万，按照济南市的规定，市级与区级按照市级国有土地出让收入的3:7比例分成，则区级财政收入为70万元，市级财政收入为30万元。
(7)土地熟化资金贷款扩展阅读
计算方法：
一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。
二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。