㈠ 融资的融资途径
1、银行
需要融资的时候您最先想到的肯定是银行，银行贷款被誉为创业融资的“蓄水池”，由于银行财力雄厚，而且大多具有政府背景，因此很有“群众基础”。
2、融资平台
由于从银行融资存在一定难度，第三方的融资平台是融资者的不错选择，比如国内最大的第三方融资平台 投融界 提供了比较专业的投融资信息服务。
3、信用卡
信用卡随着商业银行业务的创新，结算方式日趋电子化，信用卡这种电子货币不但时尚，而且对于从事经营的人来讲，在急需周转的时候，通过信用卡取得一定的资金也是可行的。
4、保单质押
保单质押保险公司“贷”钱给保险人吗？很多人可能会表示惊奇，然而，这项业务确实已经出现了。投保人如因经济困难或急需资金周转时，可以把自己的保单质押给保险公司，并按相关规定和比例从保险公司领取贷款。
5、典当行
典当可能是从古至今最具生命力的行业。通过典当行取得资金，也逐渐开始为百姓所熟知。黄金、珠宝、家电、房地产、机动车等都可以典当，有价证券可以用来质押。
6、委托贷款
委托贷款这也是解决个人资金需求的一种办法。简单地讲，就是资金的提供者通过商业银行将资金借贷给需求方，借款人按时将本息归还给对方在银行所开立的账户，利率在人民银行同期贷款利率基础上上浮3成，具体由双方商定。
㈡ 贷款的必要条件
每个银行,以及非银行金融机构(如农村信用社)、个人等都可以发放贷款借款，.因此，借款的条件大多是由贷款发放机构按照约定的，而私人的借贷，只要借款人愿意，贷款人同意，达成一致就可以产生借贷关系。
对银行等金融机构而言，一般个人贷款的必要条件是:
1、借款人具有完全民事行为能力和权利能力;
2、身份证明;
3、收入证明,或者财产所有权证明.
4、合法的贷款用途. 人委托贷款是委托人以其可以自主支配的资金，委托招行按其所指定的对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。个人委托贷款的委托人可以是政府机构、企事业单位或个人。个人委托贷款的借款人必须是具有完全民事行为能力的自然人，具有合法有效的身份证明。
㈢ 资管业务、资金撮合业务、委托贷款的区别
在混业经营趋势下，金融机构间的部分业务正在形成同质化竞争，如何以最高效率运作资产与资金，盘活存量 资产，优化资产配置结构，并能够兼顾流动性、收益性、安全性等多维度，是大资管时代的核心竞争力，而资产证券化正是诠释这种竞争的典型标准化工具。
数年以前，资产管理时代的概念已经被人提出。单就“ 资产管理”字面意思而言，它可以源于众多行业，如金融业、实业甚至经营性物业等。本文想讨论的资产管理概念仅限于金融行业。
混业经营时代最佳竞争工具资产证券化
如果想讨论金融业的资产管理背景，就不得不对金融业的现状有一个概括性的描述。笔者愿意尝试着做如下描述：
我国绝对大多数银行是国有资产，并已基本完成股份制改造，成为上市公司，资产规模迅速扩张，截至 2015 年底已达199.3万亿元人民币。虽然银行业的服务水平有所提高，服务手段有所增加，但仍面临主营业务利差缩小及不良资产明显增加的严峻挑战。
与此同时，我国信托行业在资产管理的浪潮中快速发展，截至 2015 年底，信托行业资产规模已达16.3万亿元。源于资产隔离的天然优势，4 年前，信托业已成为我国金融领域的第二大产业。信托公司无疑是金融资产管理的重要工具之一。
信托公司虽然有综合金融服务的灵活性，但也常年面临主营业务有所波动的考验，在经历了能源行业、矿产行业和房地产行业的深度波动之后，信托行业也面临消化不良资产的挑战。
我国保险行业也实现了持续快速发展，截至 2015 年底，资产规模已达12.4万亿元，是我国第三大金融产业。保险公司对中长期资产配置有行业偏好，但我国保险资金的聚集成本不高，行业投资成本却偏高，致使该行业面临投资标的要超低风险（如 AA+ 以上）、而投资收益还要较大幅度高出固定收益市场平均水平的挑战。
我国证券行业在经历了股票市场的数次大幅度波动后，已逐渐走向成熟，截至 2015 年末，证券行业资产规模已达 6.42 万亿元。在营业部手续费收入和投行业务收入增速放缓的同时，在证监会的积极推动下，证券公司已成为我国金融资产管理的后起之秀。据不完全统计，截至 2015 年底，我国证券行业资产管理业务的总额已达11.89万亿元，并且有部分资产管理产品已在交易所上线发行，使资产管理的二级市场也有所活跃。
公募基金截至 2015 年底管理资产规模已达 8.37万亿元，其中货币型基金占去半壁江山，达到 55%。从规模上看，公募基金行业是一个集中度非常高的行业，前五大基金公司——天弘基金、华夏基金、易方达、广发基金和工银瑞信的行业集中度达到 31%。
我国租赁公司分金融和非金融两类，没有金融牌照的租赁公司归商务部主管，有金融牌照的租赁公司在本文的讨论范围之内，归银监会主管。截至 2015 年底，我国金融租赁公司资产管理规模1.45万亿元，其通过为生产资料不足的企业和个人提供融资融物服务，提高资产利用效率，也更多地涉足了资产管理业务的领域。
综上所述，我国金融业虽然目前执行的是分业监管的原则，但各个金融行业都不约而同地投身于金融资产管理领域，甚至出现混业经营的苗头，这也许就是我们所说的“大资管”时代的缘由所在。
在混业经营的趋势之下，金融机构之间的部分业务实质正在形成同质化竞争，在传统业务收入不断缩水的现状下，如何以最高效率运作资产与资金，盘活存量资产，优化资产配置结构，并能够兼顾流动性、收益性、安全性等多维度，是各金融行业在大资管时代的核心竞争力，而资产证券化无疑正是诠释这种竞争力的典型的标准化工具。
资产证券化 在我国主要指的是在银行间市场发行的、委托人为金融机构的信贷资产证券化业务。在我国信贷资产证券化市场中，品种不断丰富，例如工商企业贷款类资产证券化、住房抵押贷款支持的证券化、商业住房贷款证券化等产品均已成熟面市。还有一些专项类的资产证券化产品，例如：车贷资产证券化、租赁资产证券化、小额消费贷款资产证券化、信用卡资产证券化、单一铁路专项资产证券化等。
我国的资产证券化业务，从初次试点到多次扩大试点，至今已有10 余年的市场实践。纵观我国资产证券化发行市场概况，市场脉络大致可分为两个阶段：2005 年至 2008 年为试点的第一阶段。
由于是初创阶段，因而市场参与机构不多，发行规模不大。2008 年，美国次贷危机引发全球金融风暴，我国资产证券化市场遭遇了三年半左右的停滞。
2012年5月至今为连续扩大试点阶段，市场扩容急速提高，特别是 2015 年发行额创出 4056 亿元的规模，是 2006 年同类发行规模的 47.6 倍，市场参与机构也扩大到102 家，市场环境趋于成熟。
信托公司的重要机遇和业务本源
可以肯定的是，资产证券化规模不断扩大是未来金融市场化的必然方向。
首先，资产证券化是金融行业增加资产流动性的重要工具。
众所周知，资产流动性，对于经济各部门，尤其是金融企业的重要性不言而喻。以银行为例，银行需要流动性满足存款人提取现金、借款人正常贷款、在市场上支付到期债务。
而银行占比最大的资产是贷款，主要负债是存款。贷款即银行信贷资产本身是缺乏流动性的，但预期能够产生稳定现金流。于是，其通过设立用于风险隔离的 SPV，让这些贷款得以入池，再安排信用增级和信用评级予以实现结构化安排。最后，再通过承销商在债券市场上发行并交易流通。通过这一系列运作，将非标准化、不具有流动性、但有未来稳定现金流的资产，变成了一个可交易、可流通的标准化证券。
资产证券化这一工具之于中小金融机构流动性释放的重要性更是显而易见。相比以大型政策性银行或商业银行为首的金融机构而言，中小型金融机构的流动性压力更大。尤其是金融租赁公司、央企财务公司、消费贷款公司等资产管理规模较小的机构，通过信贷资产证券化能够盘活存量，加快资产周转，缓解流动性压力，不仅可以大大提高其净资本收益率，更使其可以应对金融市场波动带来的多重不确定性，使抗风险能力得以提升。
其次，资产证券化是金融企业调整资产负债表的手段之一。
资产证券化之于信贷类金融资产扩张最大的好处是，可以让金融机构的资产出表，从而缓解资本充足率压力。例如，银行资产不出表，按照中国现行的融资结构和经济增长要求，每年发放贷款是要占用银行资本的，这意味着银行需要不停地筹集资本。假设银行不进行资产证券化，那么银行在自有资产负债表中闭环运作，只进不出，发放一笔贷款，贷款偿还不到期，这部分资产永远出不去，银行就必须不断进行资产补充，才能保持资本充足率比例不变，这也意味着银行需要不停地“吃占”资本，才能维系其资产负债结构的平衡。
对于这一问题，有人提出银行可以减少信贷规模，使结构重新平衡。但是，银行如果减少信贷规模，就不能适应社会经济增长的现实需求。也有人建议可以通过发行金融债的方式补充资本金。但是，金融债是谁在买走？还是银行业金融机构，同样还是要占用金融机构表内资本金。
由此可见，资产证券化作为一个可以表外融资的工具，对于调整金融机构资产负债结构的重要战略意义。对金融机构来说，通过信托公司设立 SPV，使得相应资产打包实现真实出售和资产隔离，就可以从其资产负债表上真正消失，从而实现表外化，使表内重新腾出信贷发放规模。银行用发行证券化产品回笼的资金，再发放新的贷款，在总信贷规模不变的情况下实现新增效益，同时提高了自己维护客户的能力。
当然，资产证券化和其他一些借助资产进行的融资一样，不一定一开始就在报表上不体现，但出了表肯定就看不到了。最后，资产证券化是信托公司的重要机遇和业务本源。
信托公司相比于其他金融机构，拥有相对独特的两大业务优势：一是依法规范彻底地实现受托资产的隔离；二是依据客户需求，可以机智灵活地运用好受托资产。
这两个优势十分明确地告诉人们，资产证券化类业务是信托公司的本源业务。
资产证券化产品“标准化”的启示资产证券化
针对市场上已公开发行的各类资产支持证券，我们可以对此类产品做一个标准化交易结构的梳理。
从图 2 可以看出：信托公司在资产证券化业务的交易框架中起着核心作用。其一，信托公司处于交易结构的中心，在所有交易过程中，只有发起人和信托公司签署《信托合同》，在该合同中，信托公司是乙方；而其他中介机构都与信托公司签署《服务合同》，信托公司均是甲方。其二，面对主管机关，信托公司是撰写申报文件的主体。其三，信托公司不仅是受托人，在受托资产隔离中起着最为关键的作用，而且还是唯一向市场申请公开发行资产证券化产品的发行人。
资产证券化业务的一个核心特点，就是靠受托资产分级自我增信。信托公司通常以被隔离的资产作为证券化的基础资产池，通过对现金流的拆分设计产品，以产品的安全性为标准进行结构分层，所以此类产品一般不需要第三方的增信担保。
标准化的资产证券化产品是公募的，如果把外延扩大，就会发现许多产品都有上述特点。只要是通过 SPV 实现资产隔离、并以被隔离的资产作为证券化的基础、以现金流拆分和结构分层为手段设计产品，产品向客户真实售出，这类产品都属于资产证券化的范畴。公募发行的资产证券化产品仅仅是提供了一个标准化的范本，或者说提供了一种启示：凡是“资产隔离化 + 结构化”的产品模式都可以算作资产证券化的范畴。它们有公募和私募之分，有综合和专项之分，有规模大小之分。
总而言之，资产证券化类的业务领域是非常宽泛的，而且这方面的创新机会也是非常多的。作为金融从业人员，尤其是在大资管时代背景下的金融从业人员，应当学会资产证券化式的思维方式，使该模式能够更灵活地与客户的综合需求相结合，不断创新，使业务越做越有生命力。
基于这样的认识，中信信托从三年前就开始注重打造资产证券化的专业团队，并努力在市场上获取资产证券化业务机会，其成果是在银行间市场连续三年占据了资产证券化业务量的领先地位 。
㈣ 委托贷款资金可否用作银承保证金普通短期流动贷款资金可否用于归还委托贷款
委托贷款资金一般来说可以用于银承保证金，因为委托贷款资金只要委托方同意，其用途不受银行监管限制；普通短期流动贷款资金如果用于归还委托贷款，一般银行在审批时会对原委托贷款的用途进行审查，如果原委托贷款的贷款用途明确的用于生产经营过程中的流动资金周转，即资金用于购买商品、支付劳务等款项，而未用于固定资产等非流动资产的支付，即可用普通短期流动贷款资金归还委托贷款；若是原委托贷款的贷款用途明确的用于非生产经营过程中的流动资金周转，而是用于固定资产、无形资产、机器设备等非流动资产的支付，则不能用普通短期流动贷款资金归还委托贷款，否则即为短贷长用，不符合银监会的流动资金管理办法对流贷用途的规定。
㈤ 委托贷款与信用贷款的联系与区别
委托贷款与信用贷款的联系
1，委托贷款是指由委托人提供合法来源的资金，委托业务银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。委托人包括政府部门、企事业单位及个人等。
2，信用贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。广义的贷款指贷款、贴现 、透支等出贷资金的总称。
两者的区别：
(1)资金性质不同。
委托贷款只是在资金的运用上改变了形式，委托单位的拨款改为金融信托机构的贷款，委托人和用款单位之间的借贷关系变为金融信托机构与受益人之间的信用关系，但这并未改变资金原来的性质。而信托贷款是金融信托机构用吸收的信托存款和部分自有资金，在保证受益人能获得应有收益的前提下，自行选定项目和对象发放贷款，从而具有银行贷款的一般特征，实质上改变了原来资金的性质和用途。
(2)对信贷计划影响的程度不同。
由于委托贷款是金融信托机构受单位的委托代为运用委托资金，委托资金的运用多表现为一次性，所以对综合信贷计划影响不大，信用规模扩张的程度也较小。信托贷款的表现形式为贷放与收回反复循环，资金不断周转使用，因而对信用规模和信贷计划影响的程度较大。
(3)管理方法不同。
一般而言，国家对委托贷款管理较松，而对信托贷款则视同对银行贷款的管理比较严格。
(4)具体的业务要求不同。
金融信托机构办理委托贷款业务主要依据委托单位所指定的资金用途、对象等发放贷款,监督款项使用情况，以及负责贷款到期时催还，但对借款单位到期无力偿还贷款的情况不负责任。而信托贷款的发放和收回均由金融信托机构自主办理，所以要由自己承担贷款的风险和经济损失。
㈥ 公司的委托贷款与贷款的区别
1、性质不同。
委托贷款业务中，受托人具有财产管理性质，主要根据委托人的指示转移委托财产；
贷款业务中，受托人通过类似银行的贷款业务，为委托人投资。
2、形式不同、
委托贷款合同须由委托人、受托人和借款人签订三方协议，或者分别由委托人与受托人、受托人与借款人签订内容一致协议。
贷款合同纠纷的当事人仅为委托人和受托人。
3、确定借款合同内容的主体不同。
委托贷款合同中，借款合同内容、(包括借款人、借款期限、借款利率等)由委托人指定。
贷款合同中，委托人对于借款合同很少干预，借款合同独立于信托合同，借款合同的具体内容由受托人确定。
4、责任和风险承担不同。
委托贷款中借款人负有直接向委托人还款的义务，贷款风险由委托人自行承担;信托贷款合同纠纷中，借款人是合同以外的第三人，其没有直接向委托人还款的义务。
贷款中款项的安全由信托机构负责，风险由信托机构承担。
㈦ 我想问下银行信贷资金的几个问题，谁帮我解答下谢谢了！
第一题：信贷资金运动的特征是什么？
信贷资金运动是一个二重支付和二重归流的价值非凡运动过程,具备5个特征：虚拟性，周转性，期限性，增值性，参与性。
第二题：银行信贷资金运用需要满足哪些要求？
贷资金无论是来源还是运用要求有一定的期限予以制约，必须按期返回。
信贷资金不同于企业分配或 财政分配的资金，其中一个最大的特性就是所有权与使用权的两权分离，返还带息。而这种两权分离的行为必定要求在一定的时期内完成，而不是永远不变的，否则就等于剥夺了存款人的资金所有权。在农村信用社的信贷资金中，除了资本金以外，都是具有期限制约的资金，都要求事先与债权人商定支取日期，农村信用社在存款到期时须履行约定还本付息，没有任何商量的余地，基于此，信贷资金的运用也必须要求按期还款，使信贷资金的来源与运用从期限上相互对应与衔接。所以，对信贷资金进行流动性管理是农村信用社日常经营管理的一个十分重要的内容。
信贷资金管理暂行办法
第三章 信贷资金的比例管理
第十五条 商业银行和非银行金融机构按照自主经营、自担风险、自负盈亏、自求平衡、自我约束、自我发展的原则，实行资产负债比例和风险管理。
第十六条 资产负债比例管理是以金融机构的资本及负债制约其资产总量及结构。实行这种管理是为了保持资产的安全性和流动性，保证资产质量，防范和减少资产风险，提高信贷资金效益。
第十七条 资产负债比例管理指标，主要包括资本充足率、存贷款比例、中长期贷款比例、资产流动性比率、备付金比例、单个贷款比例、拆借资金比例、股东贷款比例和贷款质量比例。商业银行根据本行情况可增加其他监测指标。
第十八条 商业银行和非银行金融机构，要建立健全贷款审查审批制度；逐步降低信用放款比重，提高低押、担保贷款和贴现比重；对金融资产实行风险权数考核，控制风险资产比重；建立大额贷款、大额信用证、大额提现向人民银行报告制度；完善信贷资产风险准备制度。
第十九条 商业银行和非银行金融机构要接受人民银行对其资产负债比例及其资产质量的检查和考核。商业银行和非银行金融机构要按照人民银行的要求，及时、准确、完整上报资产负债比例和资产质量管理的统计报表和分析报告。
第四章 商业银行信贷资金的管理
第二十条 商业银行要按照人民银行规定的业务范围吸收存款、发放贷款和组织资金营运，实施资产负债比例和风险管理。
第二十一条 商业银行要按照国家金融宏观调控的要求和业务发展的需要，对贷款和其他资产全面实行期限管理，编制年度信贷资金营运计划，按季分月组织实施。
第二十二条 商业银行总行对本行资产的流动性及支付能力负全部责任，应加强系统内信贷资金的集中管理和统一调度，可根据情况建立第二存款准备金制度，并谨慎地使用第二存款准备金，保证全系统资金的正常运行。
第二十三条 商业银行之间的资金余缺调剂，可以采用以下方式：
一、同业头寸拆借；
二、同业短期拆借；
三、商业票据的贴现与转贴现；
四、债券买卖和抵押借款。
第二十四条 商业银行总行应对其分支机构拆出拆入资金、向人民银行借款和再贴现的数额、期限做出明确规定，并将规定抄报人民银行总行和抄送分支机构所在地的人民银行分行。
第二十五条 商业银行在坚持组织存款、加强系统内资金调度和市场融资的前提下，资金仍然不足，方可向人民银行申请借款和再贴现。
商业银行对到期的人民银行借款，应主动办理还款手续。如确有困难，可向人民银行申请展期。
关联资料：关联案例共3部
第二十六条 商业银行必须在当地人民银行开户，按照人民银行的规定及时缴存存款准备金和留足备付金，不得透支。
第二十七条 商业银行应持有一定数量的国债，通过国债的抵押和转让，保持资产的流动性。
第二十八条 商业银行的资金运用，要体现国家产业政策和信贷政策的要求。对国家限制发展的产业和产品，要严格控制贷款的发放；对国家明令禁止生产的产品，不得发放贷款。
商业银行要按照人民银行规定购买政策性银行发行的金融债券。
第二十九条 商业银行房地产信贷业务的管理。
一、经人民银行批准，由商业银行房地产信贷部门办理的房地产信贷业务，分为委托性住房信贷业务和自营性住房信贷业务。
二、委托性住房信贷业务是指受政府委托以城市住房基金和住房公积金为资金来源的委托贷款业务。商业银行经办委托性住房信贷业务只收取手续费，不承担经济责任。委托性住房信贷业务资金自求平衡，并纳入社会信用规划。
三、自营性住房信贷业务是指按规定吸收的单位存款及个人住房储蓄存款，按规定对企事业单位、个人发放的房屋抵押贷款等。自营性住房贷款纳入主管行的信贷收支计划，并实行比例管理，单独考核。住房信贷资金必须自求平衡，不得使用拆借资金和其他借款发放住房贷款。
第三十条 商业银行结汇资金的管理
一、外汇指定银行结算周转外汇所需的人民币资金(简称人民币周转金)，应由各银行自行解决。
二、外汇指定银行的人民币周转金实行比例管理，比例由人民银行核定。人民币周转金超过核定比例的，必须将外汇结售给其他外汇指定银行或人民银行；人民币周转金低于核定比例的，应及时从其他外汇指定银行或人民银行购入外汇。
第三题：银行信贷资金运动过程中的经济关系有哪些？
：（1）经济运行决定信贷资金运动，表现为信贷资金运动产生于经济运行过程，经济运行的状况决定信贷资金运动的规模和结构。
（2）信贷资金运动对经济运行具有很强的调节作用。表现在信贷资金运动调节社会总供给与总需求在总量上、结构上的平衡，调节货币流通，从而保证经济正常运行。
㈧ 流动资金贷款与委托贷款的区别
流动资金贷款是从贷款用途角度对贷款进行的划分，该品种是银行将资金贷给企业用于企业日常经营周转用途的，如购买原材料、支付工资等，主要与固定资产贷款区分，固定资产贷款是用于购置固定资产的，如建设厂房、购买设备等。委托贷款和一般贷款区别很大，主要是资金来源完全不同，一般贷款都是银行的钱向外借给企业，而委托贷款的钱不是银行的，而是A企业把钱存入银行，制定该银行将该笔资金发放给B企业的，银行在这里只是一个经办和管理贷款的作用，收点管理费，其他事情都和银行没关系。这样说明白吗？
㈨ 针对房屋无法办理贷款开发商怎么快速回笼资金
房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。:
1.自有资金:开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用;必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。:
2.预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家;而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。
3.建设单位垫资:一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”;一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。
4.银行贷款:在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，:房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。
5.房地产信托:现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新尔后再与银行贷款充分结合起来就形成了一种新的组合融资模式即信托+银行。:
6.上市融资:上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求。从企业规模上看由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买:(借):壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。
7.房地产资产证券化房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。:资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目;它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域;:同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。2005年12月1日起《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》:正式施行为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。
8.联合开发:联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在:35%及以上。因此对于中型开发企业来说选择联合开发这种方式可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障避免资金链条断裂。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的对商业特性和商业规律的把握存在着偏差套用住宅开发的模式开发不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位并且地产商与经营商强强联合可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。
9.开发商贴息贷款:开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金也可直接投入工程建设还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题使他们更容易得到商业银行的开发贷款。:同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材，:购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行，:获得一定比例的现实贷款，:来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。
10.售后回买及回租:售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金，:用于再投资;同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，:再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的;同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。:整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。
11.海外融资:海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展;另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。
12.融资租赁:根据《合同法》的规定房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用承租人交付租金。:出租人通过收取租金获得收益在存款利率不断下降的情况下出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。
13.非上市增资扩股:——:私募股权融资::受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售(IPO)未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%;中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%;德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。
14.夹层融资:夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品在房地产领域常常是对不同债权和股权的组合处于公司资本结构的中层具有灵活性高、门槛低的优势。近年来欧美的抵押贷款渠道变窄房地产开发商融资的:15%:至:0%:,是靠夹层融资来补足的。:对于房地产商来说可以根据募集资金的特殊要求进行调整股权进去后还可以向银行申请贷款资金回报的要求适中;:对于项目要求较低不要求“:四证”齐全投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言还款方式灵活投资风险比股权小;:退出的确定性较大比传统的私有股权投资更具流动性。
15.债券融资:由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入且发行成本较高对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。
16.项目融资：所谓项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用。