① 什么叫差别化住房信贷政策;
对贷款购买首套商品住房，首付款比例不得低于30%
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍
?暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
住宅商品房公寓：
一套房首付3成、0.85折利率
二套房首付5成、1.1倍
这就是差别化信贷
② 银行贷款方案比较，哪种更划算求实际利率！
不论现值法还是终值法都可以比较，两者是一致的。
1。=RATE(36, -7194,(260000-41850))=0.96%
2。=RATE(36, -7702, (260000-26310))=0.96%
以上是月息，年息乘12就行了。这样看来，两种方案是一样的。如果考虑到再后面的小数点，第二种还要稍微少一丁点。
③ 16年贷款120万30年,贷款利率4.557,选择基准利率方案一：LPR+浮动利率，二：固定利率，选哪个好
外围选择固定利率比较好，毕竟你是16年的贷款，120万元，30年的期限贷款利率4.55期已经很低了，按照固定利率还款就行了。
公积金贷款是“不以盈利为目的”的政策性贷款。截至2017年8月3日我国住房公积金贷款利率统一如下：贷款期为5年以上的，首套3.25%，二套3.575%。商业贷款期限为5年以上的，首套3.25%，二套5.88%。
两者利率差别可以看这张图：
公积金贷款利率是指5年以上的贷款利率
注：为防止购房家庭通过离婚手段享受首套房住房贷款资格，规定：借款人在离婚一年内申请公积金贷款的，算二套。
综上，公积金和商业贷款的区别主要有：
区别一：贷款利率
商贷首套5年期以上的基准利率是4.9%，公积金贷款首套5年以上利率是3.25%。
区别二：贷款比例
借款人首套购买一套普通住房，商贷最多可贷65成，而纯公积金贷款首套最多可以贷到8成，最高可贷120万。
区别三：贷款流程
商业贷款要在办理过户之前签贷款合同，公积金贷款（国管）是在办理过户之后签贷款合同。
区别四：使用人群
商业房贷针对所有符合条件的社会公众开放，而公积金贷款则只对公积金缴纳者开放。
区别五：审批机构
商业房贷主要通过银行审批，决定权在银行；公积金房贷则需要通过公积金管理中心审批，决定权在公积金管理中心，银行只是执行机构。
区别六：年限和额度
不同银行和不同城市公积金管理中心规定不同，一般来说商业贷款可以选择的还贷期更长更灵活，额度更高。
来源：2015年9月，北京市住房公积金管理中心针对三部委发布的《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》执行政策、以及《规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金[2010]179号）等相关通知。
该内容仅在北京适用
⑤ 差别化政策
(重定向自差别化房贷政策)
什么是差别化住房信贷政策
所谓差别化住房信贷政策，就是针对拥有不能套数房产的购房者有不同的贷款政策，坚决抑制不合理住房需求。
这个政策有一个基本限度，但是具体的还是需要看各个银行的执行情况。对购买首套自住房且套型建筑面积在9平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
差别化住房信贷政策的重点
实施差别化住房税收政策，要在交易环节和所得税征管上加强管制。在交易环节上，通过差别化住房税收政策主要是增大投资性房的交易成本，降低刚需住房的交易成本。在住房交易所得税上，需要加大税收征管，严厉打击阴阳合同，从而可以降低投机性购房的投资回报率。因此，落实差异化住房税收政策才会点中房价上涨的“死穴”。
差别化住房信贷政策的实施标准
差别化住房信贷政策对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
差别化住房信贷政策严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。
差别化住房信贷政策的影响
政策效力的时空对比
差别化住房信贷政策的调控矛头直接指向了楼市中的投资与投机性需求，从而避免了07年政策的“一刀切”。 此调控是以提高购房门槛、拉高月供负担和购房成本作为政策出发点的。以总价200万元的房产为例，在一般的改善性需求的条件下，新政前后的首付金额有20-60万元的增长，而在相同的首付前提下新政前后的月供对比约有12.7%的增幅。对投机性购房需求而言，政策在提高进入门槛和购房成本方面的效果将极为明显。
银行业的“骨牌效应”
差别化住房信贷政策的出台使与楼市联系紧密的银行业遭遇到了连带影响。从对银行业的影响来看，虽然调控措施在一定程度上能够提升息差、防范风险，但在中、短期内伴随着政策效力的显现，楼市的成交量必将会受到影响，购房人对房贷的需求也会有较大幅度的下降。
差别化住房信贷政策的相关规定
2016年9月，住建部在“贯彻《法治政府建设实施纲要(2015至2020年)》的实施方案”中指出，实施住宅用地分类供应管理，完善和落实差别化税收、信贷政策。
在限贷方面，苏州规定，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商贷购房，其最低首付款比例由40%调整为50%；居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。
而南京规定，拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于35%；拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭最低首付款比例不低于50%。
武汉规定，在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，继续暂停发放相应购房贷款。
在差别化住房税收政策方面，财政部、国税总局和住建部2016年年2月份联合出台的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》规定，90平方米以下首套房契税降至1%，90平方米以上二套房契税统一为2%；二手房无论普通住宅还是非普通住宅，满2年的统一免征营业税。
通知适当加大了个人购买住房的税收优惠力度，体现了对居民自住和改善性住房需求的支持。具体是将个人购买住房契税优惠范围由家庭唯一住房，扩大到家庭第二套改善性住房，并不再区分普通住房和非普通住房。
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⑥ 商业贷款和公积金贷款的利率差别大吗，有区别吗
五年期以上商业贷款利率：4.90%，公积金贷款利率：3.25%
⑦ 两种贷款方案哪个更划算一些
第一种还款方式为先息后本，第二种还款方式为等额本息，先息后本的月利息肯定要高于等额本息，也就是先息后本支付的总利息要高于等额本息，但是先息后本的资金利用率比较高，如果你的贷款用途为经营周转，那么建议选择先息后本，如果仅仅是消费用途，且每个月有固定收入，建议选择等额本息，等额本息可以分摊每个月的还款压力，而先息后本，最后一般是很难拿出那么多钱，具体选择还是由你个人决定。
⑧ 政策强调差别化信贷 购房需考虑公积金贷款利率
编者按：二套房公积金贷款利率计算要考虑到“二套房贷款利率”和“住房公积金”两个方面。2011年1月起，国务院要求各金融机构对房屋贷款实行差别化信贷，使贷款利率的计算更加复杂，二套房公积金贷款申请条件也比较严格。二套房公积金贷款利率上调更是成为政策调控楼市的一种手段。安家置业是一步到位还是刚需为先，考虑二套房公积金贷款利率十分重要。
2011年1月起，国务院要求各金融机构对房屋贷款实行差别化信贷：
购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
为规范住房公积金个人住房贷款政策，根据《住房公积金管理条例》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）的有关规定，经国务院同意，规定如下：
第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。
第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
相关法律规定：
《住房公积金管理条例》上海住房公积金网
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中华人民共和国中央人民政府网站
（以上回答发布于2013-02-01，当前相关购房政策请以实际为准）
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⑨ 部分二三线城市下调首套房贷款利率 差异化房贷政策正在落地
北京地区部分银行房贷利率优惠活动仅存在于个别几家支行和与其对口的个别链家门店，不能将个别支行的推销活动等同于北京地区房贷利率“松动”
2019年房地产调控政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则，但在内外部需求因素影响下，调控政策可能适度结构性松动
近日，网络上关于全国房贷款利率变化的消息持续发热，引起社会高度关注。据经济日报记者了解，全国确实有部分二三线城市的银行下调了首套房贷款利率，但在作为“风向标”的北京地区，目前国有大行房贷利率未出现大面积调整，整体上均执行原有利率政策，即首套房贷款利率为基准利率上浮10%，二套房贷款利率为基准利率上浮20%。
但与此同时，个别国有大行的个别支行也出现了利率“优惠”，首套房贷款基准利率上浮5%、基准利率、基准利率打九折。
那么，个别“折扣”的获得条件是什么？为何会出现这一现象？这是否意味着北京地区房贷利率“松动”？
记者走访发现，上述折扣存在于个别支行与房地产中介的协议合作中，但仅限于北京个别区位的支行与地产中介，且要求贷款人具有良好的信用记录和足够的还款能力。
“我们行在全北京有200多家支行，利率优惠活动仅存在于个别几家支行和与其对口的个别链家门店，如果贷款人换一家门店或支行，这个优惠也就不存在了。”某国有大行的一位信贷经理说。
为何会出现上述现象？究其原因，在贷款审批方面，部分银行将审批权限下放给支行，各支行可根据本区域的市场情况作出灵活调整，但需要注意的是，如果贷款金额超过一定上限，则该笔贷款的审批权限仍会上收至北京分行，即仍然执行原有利率政策：基准利率上浮10%。
因此，多位业内人士表示，不能将个别支行的推销活动等同于北京地区房贷利率“松动”。那么，从全国范围看，房地产信贷政策接下来是否将出现变化？
中国银保监会相关负责人表示，从银保监会的角度，房地产信贷政策是没有变化的。2019年，银保监会将进一步落实差异化房地产信贷政策，分类指导、因地施策。
具体来看，对于有刚需和改善性需求且自身有财务支付能力的购房者，要给予相应的贷款支持；但对于投资性甚至投机和炒卖的，要严格进行管控，设定严格的贷款标准，有的将不予支持，有的要提高利率的风险定价。
记者从中国工商银行获悉，对于房贷利率，该行将继续严格执行“一城一策”的房地产差别化信贷政策，根据当地调控政策要求和市场需求，按照风险定价原则合理确定利率政策。
交通银行首席经济学家连平认为，2019年房地产调控政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则，但在行业内外部需求因素的影响下，调控政策可能适度结构性松动。
其中，一二线和三四线城市、供给端和需求端将呈差异化，各地可能自下而上局部进行调整。一二线城市以保障刚需和置换型改善需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施；三四线城市区别对待棚改安置，对已完成去库存的地区取消或减少货币化安置。
此外，房贷利率有见顶回调之势，部分城市的银行可能小幅下调个人按揭贷款利率，加快放款速度。对于主要提供刚需改需住房的房企，资金紧张的局面可能得到一定的缓解。
“就长效机制来看，住房租赁供给格局将随着国资房企在建项目集中入市而发生显著变化，国资房企也有望提供更稳妥的运营方案；预售制度改革或是长期方向，但短期可能暂缓；房地产税将在立法层面取得进展，初步出台的方案可能相对温和。”连平说。