⑴ 住房公积金利息怎么算
公积金贷款利率3.2%左右。
住房公积金贷款的条件有：
具有当地行政区域内的常住户口或有效居留身份证明的职工；
有公积金中心认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位作为保证人；
具有购买住房的合同或协议，且首期付款金额不低于所购住房价值的30%；
有较稳定的职业及经济收入，具备相应的贷款偿还能力，个人信用良好；
公积金中心规定的其他条件；
申请时已连续一年以上正常缴存住房公积金，并没有支取公积金用于支付购房首付款，同时无公积金贷款余额。
(1)历年公积金贷款额度扩展阅读：
公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率3.25%,月利率为3.25%/12，五年及以下公积金贷款利率为年利率2.75%，全国都一样。
商业贷款：
（1）贷款利率与贷款用途、贷款性质、贷款期限、贷款政策、不同的贷款银行等相关。国家规定基准利率，各银行根据各种因素确定差别贷款利率，即在基础上上浮或下浮。现行基准利率是2012年7月6日调整并实施的，种类与年利率如下：
①短期贷款六个月（含）5.6%；
②六个月至一年（含）6%；
③一至三年（含）6.15%；
④三至五年（含）6.4%；
⑤五年以上6.55%。
（2）房贷是银行贷款利率是根据贷款的信用情况等综合评价的,根据信用情况、抵押物、国家政策（是否首套房）等来确定贷款利率水平,如果各方面评价良好，
不同银行执行的房贷利率有所差别, 2011年由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。
从2012年多数银行将首套房利率调整至基准利率。4月上旬，银行开始执行首套房贷利率优惠。部分银行利率最大优惠可达85折。
五年期限以上85折优惠后利率为6.55%*0.85=5.5675%，三季度以来和2013年初由于资金供应紧张、信贷资金不足等原因又有所收紧。首套房利率一般在基准利率与85折之间。
⑵ 住房公积金贷款，按揭贷款，组合贷款如何分配
居民购房除了动用历年的积蓄,购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款,仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决,目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理,毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多,若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。
个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款,具有一定的政策补贴性质,只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款,它最大的优点是利率低,1年至5年档,年利率只有4.14%,6年至30年档,年利率也不过4.59%,不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率(一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右),而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说,在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较:十万元存五年定期,五年后,客户可得利息14400元;申请公积金贷款十万元,在贷款利率水平不变的情况下,五年后,客户需支付利息10880元,存贷之间的利差为3520元。而且,贷款金额越大、期限越长,利差就越可观。
分期付款 付款方式
一、一次性付款 是过去最为常见的付款方式,目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。 利:一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠,如是现房则能很快获得房屋的产权,如果是期房则这种付款方式价格最低。 弊:一次性付款需要筹集大笔资金,且损失此项资金的利息,对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款,开发商有可能不按期交房,造成利息甚至全部房款损失,购房风险大。
二、分期付款 又分为免息分期付款和低息分期付款,是目前比较吸引人的付款方式。 利:缓解一次性付款的经济压力,也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。 弊:分期付款随着付款期限的延长,利率会越高,房款额比一次性付款的房款额高。
三、按揭付款 即购房抵押贷款,是购房者以所购房屋之产权作抵押,由银行先行支付房款给开发商,以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式,因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求,所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。 利:可以筹集到所需资金,实现购房愿望,花明天的钱圆今天的梦。 弊:目前手续繁琐、限制较多。
⑶ 公积金贷款，每月还款金额大于每月缴存金额，缺的部分可以从历年账户余额中抵扣么
1、可以超过；2、您可以通过委托银行每月代理扣划公积金账户金额到个人银行还款账户中，从而简化公积金贷款还贷流程。申请公积金贷款时，为了以后方便还贷，申请人同公积金管理中心、受委托银行三方签订公积金代扣还款协。3、提取公积金的话，只能把银行代扣取消，一年提取一次还款，并且取消代扣后不能恢复。建议您和公积金中心核对一下12329.感谢您的咨询，希望对您有所帮助。
1.职工只需连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上的可申请住房公积金，此次住房公积金政策调整后，将实行缴存时间和贷款额度挂钩。根据公告规定，公积金贷款可贷额度=正常贷款额度×缴存时间系数。
2.对于连续正常缴存时间小于12个月的，时间系数为0.5;对于连续正常缴存时间在12个月至24个月的，时间系数为0.9;对于连续正常缴存时间在24个月以上的，时间系数为1。已婚职工夫妻双方均缴存的，可按缴存时间较长的一方确定时间系数。
3.办理贷款时，借用了他人账户余额，当借款人或配偶中任一人的公积金账户余额增加大于或等于借用他人账户余额时，可以进行置换。但不能将借款人和配偶的账户余额合计置换。置换人本人可携带身份证到办理贷款时的公积金中心办理置换手续即可。
⑷ 公积金贷款买房子 公积金办不下来 怎么办
解决方案：建议申请商贷。
具体还需向当地公积金管理中心和银行咨询。公积金贷款风险防控因该类纠纷的发生往往对买卖双方均造成巨大损失，所以对由此产生的违约责任如何辨析有利于促进此类纠纷的解决，但更为重要的是如何防范此类风险。
原因：
一、是你贷款的太多。意思是，你要买的这个房子现在卖40万，但是评估只能评估35万。买房首付是三成，40万的三成是12万，35万的三成是105000；剩下的七成就要贷款，40万要贷款的是28万，35万要贷245000。本来只能贷24.5万的房子，你要贷款28万，银行肯定不会审批了。
1、解决方案：
（1）重新评估，跟评估多说这个房子的，让他们给你评到40万，就可以贷28万了，当然是要交500元的评估费的。
（2）多交首付，因为评估35万，那你首付多交5万，这个也是可以的。
二、贷款人不具备贷款资格。在全国有过2次以上（包含2次）或者信用卡透支多次等不良记录的都是不给贷款的。这些记录可以自己去银行查的。
注：在银行没有贷款记录，买房首付3成贷款7成；在银行有一次贷款记录，首付6成贷款4成；在银行有2次及以上记录，买房要付全款。
(4)历年公积金贷款额度扩展阅读
商代注意事项：
一、征信状况良好
征信情况不好会影响贷款的申请是毋庸置疑的。一般情况下，如果个人征信记录中有连续三次累计六次以上的逾期记录，贷款申请很大程度会被拒批。信用卡、房贷、车贷如果出现逾期记录，都会出现在你的个人征信中。购房者可登陆中国人民银行个人征信中心进行征信查询，但结果仅作为参考，办理贷款是以银行实际查询的结果为准。
二、提前准备资料
购房者办理商业贷款需要一系列的材料，主要包括：身份证、户口本、收入证明、近半年的流水证明。其中需要注意的是，收入证明需保证大于申请贷款月供的两倍。而流水证明建议开收入较多的银行的流水，用来佐证收入证明。
三、注意贷款年限
各银行商业贷款最高贷款年限为30年，如果申贷人满足最长贷款年限的条件，可以任意选择贷款的年限，如选择贷款20年、10年等。贷款年限的不同直接影响月供金额。贷款总额一定的条件下，贷款年限越短，产生的利息越少，月供越多。
贷款年限可以根据自身经济实力来选择，如高收入人群可缩短贷款时间，减少利息成本。而经济实力一般的购房者则可以选择较长的贷款年限，减轻月供压力。
四、了解还款方式
最常见的还款方式有两种，等额本息和等额本金。在选择还款方式时，购房者可根据自己对未来的收入预期，及资金处置计划来作出选择。
等额本息的优点是：每个月还款额固定，方便还款；缺点是：还款利息多，后期提前还款不划算。
等额本金的优点是：总支出较少，后期提前还款划算；缺点是：每个月还款额不固定，前期负担重。
另外值得注意的是，购房者要避免逾期还款。逾期还款不仅会产生信用污点，影响你之后的贷款，还会产生一定的利息。如果遇到还款日在节假日期间时，需要提前准备好房贷，将钱转入到还款账户中，避免因为假期期间的延时到账，发生逾期情况。
五、注意提前还款的时间点
提前还款是指贷款人在保证按月足额偿还个人住房贷款本息的基础上，提前偿还部分或全部房贷的行为。但需要购房者注意的是，提前还款有一定的条件。如不满足条件，银行会可能收取一部分违约金。但由于各城市、各银行的规定不同，贷款人需提前向银行做好咨询工作。
⑸ 住房公积金的问题！回答详细加分！
3月11日，4份“红头文件”下发到了沈阳住房公积金管理中心的各个处室，它们分别是《沈阳市住房公积金归集管理办法》、《沈阳市职工住房公积金提取管理暂行办法》、《沈阳市住房公积金个人贷款实施细则》和《沈阳市住房公积金个人贷款管理办法》。这4份文件的意义非同寻常，这是沈阳市自从1994年实施公积金制度以来最大的一次调整，对住房公积金政策实行的最细致的一次细化。
老张的公积金买房史
全家5口人，一起挤在40多平方米的旧楼房里，客人多了坐不下，站起来转不开身……；坐拥城市中心的小南街，面积133平方米崭新的商品楼，环境优雅，宽敞明亮，3个卧室、2个厅、厨房和卫生间，一切布置得井井有条……
这是老张在用公积金贷款买房前后的居住条件的对比。
“如果一分钱一分钱地攒，凭我现在的工资水平，真不知道要等到什么时候才能住上这么好的房子呢！”谈起公积金买房这件事，老张不无感慨。
张威，沈河区城市管理局员工。2001年，在他工作20多年之后，通过个人住房公积金贷款，老张终于圆了“新房梦”。
“我一直很想把家里居住条件改善改善，但却苦于手里一下子拿不出那么多钱。”他说，如果光凭自己现在每月1200多元的收入，即使不吃不喝，夫妻两人最少也要攒上10多年才能买得起像现在这样的新房。
经过仔细打听，老张了解到，申请公积金贷款是个比较好的办法，并且利息要比商业银行低一个百分点，还贷比较轻松，负担也小。这让他下定了公积金贷款买房的决心。
2001年4月份前后，他向沈阳住房公积金管理中心提出了总额30万元的贷款。大约一个月之后，老张的公积金发放了。
自己交10万块钱左右的首付，贷款22年，每月还款1800多元。老张心里一盘算，还款负担不算重，还挺划算。他的眼里此时仿佛看到了新楼正在向他招手。
2001年9月，老张全家正式告别了原来45平方米的老楼，搬进了面积为133平方米的新家。这距他提出公积金贷款只有5个月。
“当时的手续还比较麻烦，各方面的要求都很严格，如果赶上现在的新政策那就更好了！”老张告诉记者，同事小郭在一个多月前，申请了20多万元、30年期的公积金贷款，10多天的时间就发放下来了。
“听说从今年4月份开始沈阳的住房公积金要执行新政策了，不但手续更简便了，贷款额和贷款年限都要根据贷款人的实际情况量身订制，也更加注重依据收入和偿还能力对借款人加以区分。”已经住上新房的老张，语气中却透出几丝没能赶上新政策的不甘。
十年之痒
“控制风险”几乎是许多参与本次公积金制度调整工作的相关人士，一致认为的4个文件的出台背景。
记者从沈阳住房公积金管理中心了解到，制定新政策的初衷，是对沈阳市的住房公积金进行更规范的管理，实现规范化、科学化、制度化，创造更好的服务环境。
据了解，1992年上海首先试行公积金制度，结果比较成功，在一定程度上解决了住房紧张的问题。紧接着在全国范围内倡导搞公积金制度建设，成为房改工作的中心环节，并在“十五大”报告中被明确提出。
1994年1月，沈阳市政府发布了公积金制度实施细则，开始实行住房公积金制度。从此，住房公积金在沈阳从无到有，从小到大。时至今日，正好10年。
截至2004年1月31日，沈阳市累计归集住房公积金58.3亿元，职工累计提取住房公积金17.5亿元，累计发放住房公积金个人贷款43.7亿元，个人贷款余额为35.4亿元。“住房公积金对于加快沈阳市的住房建设，改善广大城镇家庭特别是中低收入家庭的住房条件，发挥了积极的作用。”沈阳住房公积金管理中心有关负责人如是说。
公积金制度在这10年之中不断完善，走向法制化和科学化。据了解，当时许多职工还对缴纳公积金不理解，有的认为这又是‘乱收费’。但是随着旧的分房体制被打破，从1999年沈阳实行货币分房开始，大部分单位渐渐认识到了公积金的重要性，申请公积金贷款和支取的人越来越多了。
但在发展过程中，也不可避免地要面临一些亟待解决的问题。
例如，1999年国家颁布的《住房公积金管理条例》及2004年1月1日沈阳市颁布的《沈阳市住房公积金管理条例》，在涉及住房公积金归集管理方面的单位提高及降低缴存比例的幅度、审批条件和审批程序都未作明确规定；沈阳市部分单位和职工仍未建立住房公积金制度，有的单位不按照规定为职工缴存住房公积金，不缴、少缴住房公积金和随意缴存现象时有发生。
在住房公积金提取管理中，也存在一些问题。如住房公积金的提取在一定程度上还存在着随意性，不能充分发挥住房公积金的最大效能。
而在个贷方面，2003年经沈阳住房公积金管理委员会批准的《沈阳市住房公积金个人贷款管理办法》，仅对住房公积金个人贷款的有关政策做了原则性规定，可操作性不强。如无论借款人缴存住房公积金工资基数大小、缴存期限长短、账户余额多少，在贷款上都享受同等待遇，在一定程度上影响了住房公积金个人贷款的规范性运作和风险管理。
对于新出台的4个法规性文件的意义，有关人士认为，这让公积金制度更加规范，政策尺度更统一，抗风险能力更强。
公积金变革
变革来自各个方面。“从某种意义上说，从资金筹集到个人贷款发放，沈阳公积金的这次‘变脸’将产生深远的影响。”
据了解，“集中封存制度”是在资金筹集方面的重要创新。这项制度规定，职工“与单位终止劳动关系，并且住房公积金转入管理中心指定的账户集中封存满2年仍未重新就业的”可申请提取住房公积金。
“由于很多政策现在已经过时了，出于体制理顺的需要，在公积金贷款方面，我们主要进行了以下方面的改革。”沈阳住房公积金管理中心有关负责人对于个人公积金贷款的变化作了详细介绍。
“这次的变化及细化规定，主要涉及的是贷款额度、可贷比例、偿还渠道等方面，另外补充了一些新的内容，例如对所购房子的房龄方面的规定，对于贷款的计算方法也更加明确。”
首先是可贷额度比去年下降了。“这主要是出于资金平衡和防范风险的考虑。”
2003年沈阳市住房公积金共投放了14亿元，当年共归集了资金13亿元，投放大于归集，资金头寸明显不足。
从今年前两个月的情况来看，公积金的投放速度增势迅猛：一月份比去年同期增长了207％，二月份比去年同期增长了373％。截至2月末，贷款投放总额达到了3.3亿元，而去年还不到1个亿。
因此，根据需求情况由住房公积金管理委员会重新调整2004年的贷款最高限额，对让更多的职工享受到贷款政策，意义十分重要。
本次调整后，借款人一方缴存公积金的，最高贷款限额由以前的20万下降为15万，夫妻双方缴存公积金的，最高限额由30万下降到20万。
“但这并不会对贷款产生太大影响，因为根据我们进行的几次调查测算来看，绝大部分的贷款额都在15万元以下，根据目前房地产市场的平均价格，所购的房屋面积一般在80平方米左右的占了大部分。根据历年的统计情况，贷款额超过20万元的人群很少。因此，即使限额调整，仍能满足大多数人贷款的需求。”
“无论是贷款比例的调整，还是贷款系数的调整，这都是根据资金使用和管理的需要而进行的正常范围内的调整。”
另外，“贷款额度计算更科学。”今年新增加了贷款系数，今年的系数定为0.6。这意味着贷款额最高不能超过职工工资总收入的60％。“这就改变了过去缴3000元公积金可以贷款20万，缴50元照样能贷20万的不公平现象。”
“多缴款、有较高偿还能力的多贷，少缴款、偿还能力较低的少贷，这体现了公平的原则。”
在还款渠道上，增加了“等本还款法”。目前沈阳住房公积金管理中心正在做计算机系统的升级工作，“估计年内可以实现这种方式的还款。”
此外增加了贷款延期，只要是不超过退休年龄，最长可延期20年（二手房）或30年还款。
同时，也可以提前部分或全额还款，在还款期如住房出售，不用全部还清，还可以办理贷款转让。
⑹ 公积金基数怎么算
缴存基数计算公式
职工住房公积金月缴存基数＝职工上年工资总额÷12
工资总额包括：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班工资、特殊情况下支付的工资，新参加工作或新调入职工当年缴存基数为职工本人首月工资总额。
(6)历年公积金贷款额度扩展阅读
单位及个人的缴存比例可在5%~12%自行选择，个人缴存比例应等于或高于单位缴存比例。
2010年1月1日后新参加工作的职工，从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，以其参加工作的第二个月工资总额作为缴存基数。
从2016年5月1日起，国务院决定阶段性降低住房公积金缴存比例，凡是住房公积金缴存比例高于12%的，一律进行调整，公积金缴存比例不得超12%，暂按两年执行。