① 出让取得的教育设施用地不得设定抵押权
【问题】
某市一私立幼儿园因入园的学龄前儿童不断增多，决定增强师资力量，扩大招生规模。因需要大笔资金投入进行软硬件的改造，幼儿园决定以幼儿园房屋作为抵押向银行贷款，在当地国土资源局办理抵押登记手续时，被告知公益事业用地不得设定抵押权。幼儿园认为土地是以出让方式而并非划拨方式取得，不存在限制抵押权的问题。
问：1.抵押房屋时，房屋所依附的土地使用权如何处理？
2.幼儿园能否顺利设定抵押权？
【分析】
本案主要涉及房地产的抵押关系以及抵押财产的范围问题。
一、关于房地产的抵押关系问题
由于房屋具有依附土地存在的特性，房屋所有权依法转让，必然产生建设用地使用权是否一并转让的问题；同样，建设用地使用权依法转让，也会产生该土地上的建筑物是否一并转让的问题。由于房地产的不可分性，我国在处理房地产关系时的一个重要原则就是“地随房走或者房随地走”。所谓“地随房走”，就是转让房屋的所有权或者使用权时，建设用地使用权一并转让。所谓“房随地走”就是转让建设用地使用权时，该土地上的房屋也一并转让。这一原则也同样适用于抵押，在设定抵押权时，房屋的所有权和建设用地使用权应当同时抵押。《担保法》第三十六条对此也做出了明确的规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”十届全国人大五次会议通过并已于2007年10月1日施行的《物权法》，对于房地产的抵押关系在第一百八十二条做出了更加明确的规定：“抵押人未按照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”也就是说，即使抵押人只办理了房屋所有权抵押登记，没有办理建设用地使用权抵押登记，实现房屋抵押权时，建设用地使用权也一并作为抵押财产。同样，只办理了建设用地使用权抵押登记，没有办理房屋所有权抵押登记，实现建设用地使用权抵押时，房屋所有权也一并作为抵押财产。
本案中，幼儿园以房屋所有权设定抵押权，根据法律的规定，其取得的建设用地使用权也将被一并作为抵押财产。
二、关于抵押财产的范围问题
以出让取得的公益事业用地的土地使用权是否可以设定抵押权。
在我国，公益事业用地大多是以划拨方式取得，由于划拨土地使用权取得的价格要远低于市场价，以及划拨土地使用权没有最高使用年限限制等原因，划拨土地使用权的转让和抵押是受到严格限制的。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《划拨土地使用权管理暂行办法》中均规定，以划拨土地使用权设立抵押权需要具备一定的条件。而通过招标、拍卖、挂牌的出让方式取得的建设用地使用权设立抵押权，法律法规没有像划拨土地使用权一样进行严格限制。《城市房地产管理法》第四十七条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。”“以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权”。2000年10月31日，国土资源部、国家工商行政管理局《关于发布 ＜国有土地使用权出让合同＞示范文本的通知》（国土资发[2000]303号）规定，受让人按照合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押。因此，出让取得的国有土地使用权是可以设定抵押权的。
但是，《担保法》和《物权法》对于抵押物的范围也做出了限制，《物权法》第一百八十四条列举了六项不可抵押的财产。其中，第三项规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。也就是说，教育、卫生机构无论是公立还是私立都不允许抵押，即使土地是通过出让方式取得，也不得设定抵押权。法律做如此规定，主要是考虑学校、幼儿园的教育设施是用来教书育人的，如果允许以学校的教育设施抵押，一旦实现抵押权，不仅办学的目的难以达到，严重的还可能造成学生失学，影响社会安定。从国家、民族的未来考虑，从维护社会安定出发，从教育的目的着眼，法律规定了禁止以教育设施抵押。
综上所述，某市的私立幼儿园以房屋所有权设立抵押权，因法律“地随房走或者房随地走、房地一体抵押”的规定，必然导致幼儿园教育用地的土地使用权抵押的一并实现。 而以教育设施设定抵押权，无论土地是以划拨方式取得还是以出让方式取得，都是法律明文禁止的。因此，某市幼儿园不能顺利设立抵押权。
② 以出让方式取得的教育用地可以抵押吗
以出让方式取得的教育用地可以抵押。
根据《中华人民共和国担保法》：
第三十四条 抵押财产的范围
下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
(2)银行为教育用地抵押贷款案例扩展阅读：
根据《中华人民共和国担保法》：
第三十七条 不得设定抵押的财产
下列财产不得抵押：
（一）土地所有权：
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）依法不得抵押的其他财产。
第三十五条 超额抵押之禁止
抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
第三十六条 设定抵押时房屋与土地使用权间的关系
以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
③ 我有一块土地，有土地证，使用用途是教育用地，想向银行做抵押贷款，可以吗
不可以的土地使用权限是限制的。某些国家银行采用的一种贷款方式。要求借款方提供一定的抵押品作为贷款的担保，以保证贷款的到期偿还。
抵押品一般为易于保存，容易变卖的物品，如有价证券、票据、股票、房地产等。贷款期满后，如果借款方不按期偿还贷款，银行有权将抵押品拍卖，用拍卖所得款偿还贷款。拍卖款清偿贷款的余额归还借款人。如果拍卖款不足以清偿贷款，由借款人继续清偿。
(3)银行为教育用地抵押贷款案例扩展阅读
（1）借款人以新购住房或未设定抵押的自有住房作最高额抵押申请个人住房最高额抵押贷款，需提供；身份证明材料；首付款发票；在《个人住房借款申请书》中提出办理个人住房最高额抵押贷款申请。
（2）将在建设银行的原住房抵押贷款转为个人住房最高额抵押贷款的，客户需填写《中国建设银行个人住房最高额抵押贷款申请表》，并向贷款行提供身份证明材料及婚姻状况证明材料、偿债能力证明材料；房屋权属证明材料；抵押房产共有人同意办理最高额抵押的声明；原住房抵押贷款的借款合同原件。
（3）将原他行住房抵押贷款转为最高额抵押贷款的，借款人需填写《中国建设银行个人住房最高额抵押贷款申请表》，并向贷款行提供：借款人身份证明材料及婚姻状况证明材料；借款人偿债能力证明材料；房屋权属证明材料；抵押房产共有人同意办理最高额抵押的声明；原住房抵押贷款的借款合同原件；原住房抵押贷款近一年的还款记录情况。
参考资料来源：网络-抵押贷款
④ 三个案例告诉你：教育地产区域不同贷款不同
遍布京城，大大小小的“教育地产”数不胜数，不同地区的教育地产的情况也不相同，所以不同区域应该有不同的贷款“妙招”。
又到了每年开学的季节，二手房市场中购买“教育地产”的咨询人气逐渐增多。尽管前阵子教育部欲推行“多校划片”等政策，大有为“教育地产”降温之势，然而很多家长们仍然早早将目光锁定在挑选和购买“教育地产”上面。
近日，有研究机构称不同区域的教育地产贷款办法不一样的，各位家长可能在交流购房经验时，也会有一些不同的贷款策略，今天就通过几个案例一块整理一下。
案例一：二环内的老房子
郭先生和老婆都在国企上班，两个人年收入约50万左右，目前孩子到了上学的年龄，两个人的社保都在东城缴纳，所以郭先生和妻子打算在二环内买一套教育地产，但咨询了多家中介门店后，不少房子都是业主急于出手，最终他们选择了一套建成于90年代，评估价260万左右的小两居，但是两个人想咨询使用哪种贷款方式比较好。
代表学校：丁香胡同小学、府学胡同小学、东交民巷小学
注意事项：
由于二环内的房屋本身较老，通常都在15—20年左右，所以郭先生在贷款时需要格外注意房龄，如果超过了30年的房屋，不建议贷款购买。如果房龄较老，可能贷款的年限就会比较短，最好选择在15年以内的房屋比较合适。
贷款指导：
年后，随着二手房价格的攀升，有不少业主急于出售手中的房产，现在银行放贷比较宽松，而且他们购买的房屋价格较高，所以建议郭先生用商业贷款购房。
此外，郭先生夫妇的家庭资金实力较强，如果业主着急卖房，也可以先全款购买房屋，再通过补按揭的方式对房子进行后期布置。
案例二：三环正在涨价的房子
刘先生月收入2万，由于没几年女儿就要上学了，所以春节以前，他就开始留心小学的招生情况，最终他选择了三环内的一所小学，他的购房目标是朝阳东大桥的一套评估价为320万的两居室，然而最近不少家长都在议论着教育地产以后会涨价的问题，让他对买不买房这件事犹豫不决。
代表学校：芳草地小学、育慧里小学
注意事项：
其实大多数人还是持这样的观点，就是买房“买涨不买跌”，现在是出手买房的最好时机，为了女儿上学买一套房子很值。
贷款建议：
刘先生在买房前需要先凑钱支付的首付比例为30%，即96万元，再贷款224万购买，由于是首次购房，以现如今大多数银行给予的首套房85折为例，贷款万每个月的月供在1万元左右，刘先生月收入为2万，所以可以将贷款年限应尽可能延长，他也可以和老婆一起申请贷款，增加贷款额度，减轻日后的经济压力。
案例三：四环到五环的新房子
张女士今年31岁，在一家企事业单位上班，月收入18000元，并且单位一直正常为其缴纳了公积金。几年前她组建了自己的家庭，并且用公积金贷款购买了一套住房，现在已经还清了贷款。自从儿子出生以后，张女士便打算买一套教育地产。一来可以方便儿子上学，二来全家也可以搬进面积更大一些的房屋。去年年末他通过中介看中了中关村区域的房屋，因为没有支付全款的能力，所以她想咨询该选哪种比较合适。
代表学校：一小、二小、三小
注意事项：因为四环或五环外的房源比较新，因此贷款的年限普遍比较长，而且张女士今年31岁。贷款年限可以达到30年。
贷款建议：虽然张女士缴纳了公积金，但是她属于二次置业，再次选择公积金贷款将被算作二套，而且公积金贷款额度较少，所以她选择商贷较为适宜。
总结一下，不同的人群都有其不同的适用策略，具体而言，可以分以下几种：
一是首次购房人群，首次购房的人以年轻人居多，经济能力也相对较弱，所以贷款时应该尽量选择利率低的银行。公积金贷款相比商贷利率更低，如果有条件的话，尽量利用好公积金贷款，可以选择“公积金+商贷”的组合贷款模式。
二是改善性购房人群，用商业贷款显然更加适宜。这类人群一般名下有一套已经还清贷款的住房，按照这种情况再买房仍然将会被算作首次贷款，首付比例为25%，利率也会有相应的折扣，所以不用卖掉现有住房，可以将名下这套住房出租，用租金来抵偿日后的贷款月供。
三是资金比较充裕的人群，她可以选择利用存款全款购房，再通过补按揭贷款完成后续置业等。不少教育地产的业主也能够给予全款购房人一定的优惠，而且购房前一般审核周期也会耽误一定的时间，所以建议资金比较充裕的购房者全款购房，再使用补按揭还贷款为买房上选方案。
（以上回答发布于2016-03-13，当前相关购房政策请以实际为准）
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⑤ 房产抵押贷款成功案例
我是来自苏州的朋友，对于房产抵押贷款有自己的经历。
首先，你要有了房子，不管是全款还是分期按揭的，都可以贷到款。
也许有的人认为很多机构都会存在抵押现象，可是不抵押也是可以做到的。
苏州同城贷贷款有无抵押信用贷款，只要有房，在还房贷就可以贷款。
手续也很简单
我去办过这样的贷款，手续就是那么 简单。
首先要有身份证以及中行借记卡，然后就是房产证
基本上额度在20万以下，而且申请也很简单，基本上审核后，两天左右就可以拿到了。
⑥ 教育用地可以抵押吗
招行接受产品明晰、变现能力较强的商品住房/商业用房作为抵押物，且要求已办妥产权证明，可以上市流通并能依法办理抵押登记，没有产权争议等不利变现情况，具体教育用地能否申请贷款，建议直接联系当地网点个贷部咨询。
⑦ 我校为民办高校，想把土地抵押贷款，土地使用性质：教育用地；取得方式：出让。是否可以抵押，有无文件依
可以的，学校的土地一般是划拨性质的，但是民办学校的性质有所不同。因为你们土地取得方式是：出让；是允许做抵押的，但是做抵押贷款必须按照合法的渠道进行，必须是学校合法的法人代表。
⑧ 中小学教育用地能否作为银行贷款抵押
现在的法律规定教育用财产是不可以用于抵押的．除非现在教育结构已经撤消．变成非教育用地．否则就是抵押了也是无效的