⑴ 空置3年以上商业用房不能抵押吗
第一个文件：《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），来源：《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）
(四)严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
第二个文件：《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号），来源：中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知
一、严格房地产开发贷款管理
对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。
商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。
⑵ 闲置土地有什么法律规定
土地闲置的法律规定
闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定期限未动工开发的建设用地。
构成土地闲置主要有三种情形：一是在取得建设用地批准文件以后，连续满一年或者超过一年未动工开发建设的。二是超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期1年以上(含1年)未动工开发建设的。三是已动工开发建设，但开发建设的面积占应开发建设总面积不足1/3的或者已投资额不足25%，且未经批准终止开发建设1年以上(含1年)的。其中闲置1年以上不足2年的，要征收闲置费，闲置时间达到2年以上的，应当无偿收回。对土地闲置的认定必须严格按照以上规定进行。
土地闲置的事实认定
对土地闲置的正确认定，是能够无偿收回土地的基本前提。因此，按照构成土地闲置的规定，提供充足、有力、有理的事实依据，是保证合法顺利收回闲置地的关键。
其一，对土地闲置时间的认定，应注意出让合同有约定的，按照约定时间确定。出让合同没有约定的，则应按照政府批准文件的时间确定。笔者认为，不能按照颁发国有土地使用权证书的时间确定土地闲置的起始时间，否则会导致故意囤地的开发企业延迟申请土地使用权登记。
其二，对投资额度的确定，不应由国土资源部门自行确定。国土资源部门应当聘请有价格鉴定资质的单位进行鉴定，并出具鉴定报告。对开发面积不足1/3的认定，应由国土资源部门和规划部门联合进行。应根据土地出让时规划部门出具的详细性规划，通过现场丈量进行比对，然后由规划和国土部门共同出具报告，确定其投资建设的面积。
其三，要正确界定不属于用地单位自身原因造成闲置的违约责任，这对决定是否无偿收回土地使用权有至关重要的作用。
从实际情况看，主要有两种情况不属于用地单位自身原因造成的土地闲置，一种是由于政府规划的原因造成的土地闲置。土地使用权出让后，政府改变了对该区域的规划，致使用地单位不能按期开工建设。另一种情况是政府的配套建设没有如期完成。
收回闲置土地的一般程序
收回闲置土地，国土资源行政主管部门应按照下列程序进行：一是进行立案，调查取证，认定事实。根据以上对闲置土地认定的基本要求，国土资源部门在立案后，应通过现场调查，以及对当事人、规划部门、市政电力等公用事业部门进行取证，确定是否构成闲置。
二是应告知当事人其有“要求听证”的权利。当事人要求听证的，应当举行听证会;当事人不要求听证的，应当出具放弃听证证明。
三是在报原批准机关批准后，下发收回闲置土地决定书，送达当事人，并告知当事人有申请行政复议和提起行政诉讼的权利。被收回的土地上已经依法设立抵押权的，应当通知抵押权人。
四是收回《建设用地批准书》或者终止土地使用权出让合同，注销国有土地使用权证书。
五是通知计划、规划、建设等部门撤销有关批准文件。最后是对收回土地使用权事项进行公示，至此完成对土地使用权的收回工作。
⑶ 请问，闲置土地收回与土地抵押权相冲突的时候应该怎么处理
从我国目前立法来看，一旦土地被认定为闲置土地，就会无偿收回，这种情况下只是通知抵押权人，但抵押权是得不到保障的 说白了收回是为了公共利益，抵押权是个人利益，在我国公共利益是大于个人利益的，个人利益要服从公共利益。在国外则相反，这是我国的特色。
⑷ 农村土地荒地承包后抵押需要哪些流程
土地抵押登记制度
第一条 为规范稀土高新区土地融资抵押登记行为，防范金融风险，提高资金使用效益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《土地登记办法》（国土资源部令第40号），结合我区实际，制定本制度。
第二条 本办法适用建成区、希望园区、滨河新区范围内国有土地使用权融资抵押登记。
第三条 本办法所称土地融资抵押登记是指借款人在不转移所持有的国有土地使用权条件下，以所持有的国有土地使用权及地上房产为担保抵押物向金融机构进行融资，办理土地他项权利证明书行为。
第四条 国有土地使用权抵押融资，应严格遵守国家法律法规和政策规定，遵循自愿互利、公平和诚实信用原则。
第五条 土地融资抵押登记条件：
1、委托的评估机构要具备土地评估资质。
2、用于抵押的土地使用权已进行土地登记，并未被法院查封；
3、该宗地土地使用权或者地上房产未办理抵押登记；
4、地上房产等权属材料齐全；
5、抵押权人具有融资担保的业务，符合《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134号）文件的规定；
6、储备土地办理抵押登记的，土地储备机构要列入国土资源厅的资质名录，抵押贷款条件要符合《国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号）要求。
第六条 土地融资抵押登记程序：
1、企业申请。以国有土地使用权融资抵押企业或个人，向高新区国土局提出土地融资抵押登记申请。
2、组卷审批。高新区国土局经办人负责初审，收集有关材料进行组卷，逐级审批。
3、登记发证。高新区国土局负责人审核批准后，颁发土地他项权利证明书。
第七条 国有土地使用权融资抵押应提交的材料：
1、申请表；
2、双方组织机构代码证复印件；
3、双方法人代表证明书及法人身份证复印件；
4、金融许可证复印件；
5、土地估价报告或价值确认书；
6、抵押合同；
7、借款合同；
8、土地证原件（含宗地图）及复印件；
9、地上构建物一并抵押的，需出具地上构建物权属证明材料；
10、储备土地办理抵押登记的，还需要提供融资规模控制卡，并附融资银行的审核意见；土地储备机构纳入名录的批准文件；出具承诺函，明确贷款用途，不得用于与土地储备业务无关的项目。
第八条 有下列行为的不予办理土地抵押登记手续：
1、权属有争议的；
2、已依法公告列入拆迁范围的；
3、认定为闲置土地的；
4、“安置房、经济适用房、廉租房”三类保障房用地；
5、土地评估价值严重背离市场真实价值的；
6、商业或住宅用地项目已经办理预售的；
7、以部分土地申请土地抵押登记的。
第九条 经审核符合土地抵押登记条件的，高新区国土局应于受理登记申请材料后5个工作日内办结土地融资抵押登记手续。
第十条 抵押人应以整宗国有土地使用权设定抵押权，不得分割宗地。同一宗国有土地使用权可以按时间顺序设立多个抵押权。已经抵押登记的国有土地使用权再次设立抵押权的，抵押人应将已经设立的抵押情况告知抵押权人。
第十一条 抵押人在抵押期间或抵押期届满要求注销抵押登记的，必须由抵押权人出具债务履行完毕申请注销土地他项权证的申请后，依法办理他项权证的注销登记手续。
第十二条 国有土地使用权抵押合同解除后20个工作日内，抵押双方应持国有土地使用权他项权证到高新区国土局办理他项权证的注销登记手续。
第十三条 国有划拨土地不得办理土地抵押登记。
第十四条 对已出让的国有土地使用权未满一年的，不再重新评估，可以以当时出让价格办理土地抵押登记手续。
第十五条 土地评估中介机构在土地估价过程中，必须遵循《城镇土地估价规程》，严格执行执业准则，实事求是地开展土地估价。对在土地估价过程中，有弄虚作假、低价高估等行为的土地评估中介机构，要严肃处理，并纳入土地估价诚信黑名单中，限制其在包头稀土高新区范围内开展土地估价工作。
第十六条 国有土地使用权持有人对其提供的申请材料的真实性负责；通过隐瞒有关情况、提供虚假材料或者拒绝提供反映其活动情况真实材料等不正当手段骗取国有土地使用权融资抵押登记的，一经发现依据有关规定处理；构成犯罪的，移交司法机关依法追究责任。
第十七条 办理国有土地融资抵押登记人员要严格履行职责，认真审核国有土地抵押融资登记资料，对失职、渎职行为，由纪检监察机关予以查处；情节严重、涉嫌犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
⑸ 闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人.什么意思
根据《闲置土地处置办法》规定：
1、第十三条 市、县国土资源主管部门与国有建设用地使用权人协商一致后，应当拟订闲置土地处置方案，报本级人民政府批准后实施。闲置土地设有抵押权的，市、县国土资源主管部门在拟订闲置土地处置方案时，应当书面通知相关抵押权人。
2、第十四条第二款，未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。
也就是说政府土地资源管理部门在认定和处置闲置土地的时候，要出书面的文件告知抵押权人，具体怎么认定、如何处置等的方案，用以抵押权人作出相应的应对，减少损失、控制风险等。
⑹ 已办抵押的土地是否可以以闲置为由收回
企业以出让土地,办理了抵押贷款,由于没有按计划开发.现在当地政府要以闲置土地的名义收回该土地.银行的抵押权任何保障.
⑺ 珠海市闲置土地是否可以作银行贷款抵押
不可以，闲置土地随时都有可能被政府无偿收回，银行不敢早这个风险。
⑻ 土地使用权证上用途为征用的土地是否可以做抵押登记手续
不可以
土地征用是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为。国家行政机关有权依法征用公民、法人或者其他组织的财物、土地等。
土地使用权是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。
土地使用权的抵押是一种不动产权利的抵押，它有以下特点：
(1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。
(2)土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。
(3)土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。
(4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。
(5)土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。
根据《城市房地产管理法》、《担保法》等法律法规，现对办理土地使用权抵押贷款手续作出如下规定：
一、有下列情形之一的，土地抵押登记不予登记。
1、违法建筑或非法占地；
2、土地使用权和房屋所有权有权属争议的；
3、未经登记领取土地证书的；
4、依法查封、监管、扣押或采取财产保全措施，以及以其他方式限制权利的；
5、已依法公告国家建设征用拆迁范围内的用地；
6、县级以上人民政府依法收回的土地使用权；
7、房屋所有权与土地使用权分离抵押、超值抵押、欺骗抵押；
8、土地所有权；
9、耕地、宅基地、自留地、自留山；
10、用于教育、医疗、市政公共基础建设、公益事业的；
11、列为古文物保护的古建筑；
12、其他法律禁止的。
二、有下列情形之一的，应按规定完善有关手续后，再予受理抵押登记申请。
1、共有的房地产，未经共有权人书面同意的；
2、集体土地使用权抵押未经土地所有者同意的；
3、出租的房地产未设定租赁期限并办理租赁登记的；
4、乡、村集体土地使用权单独抵押；
5、国有土地使用权出让金未缴清的；
6、征而未用一年的闲置土地未缴纳闲置费的；
7、土地现状用途与登记用途不一致的；
8、抵押土地范围超出登记范围或抵押面积超出批准面积；
9、未依法及时办理变更登记的；
10、抵押到期未申请注销续办或告知处置方式的；
11、土地抵押合同必要事项不详或权利和义务不明的。