1. 银行实现抵押权是否有先后顺序
我国商业银行不良贷款余额过高，其中有相当部分是由于抵押担保贷款无法收回且抵押权无法行使而形成的。因此有必要从审判实务操作的角度明确抵押物审查的关键点，以确保商业银行的贷款安全。 一、银行抵押财产范围 银行贷款抵押指为担保借款人履行还款义务，借款人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给银行，借款人或者第三人为抵押人，银行为抵押权人。借款人或者第三人不得转让或处分抵押财产。借款人不履行债务或者发生约定的情形时，银行可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿。 根据我国物权法的规定，以下财产可以抵押： (1)建筑物和其他土地附着物；(2)建设用地使用权；(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；(4)生产设备、原材料、半成品、产品；(5)正在建造的建筑物、船舶和航空器；(6)交通运输工具；(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 下列财产不得抵押： (1)土地所有权；(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，以及乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押时占用范围内的土地使用权除外；(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(5)依法被查封、扣押、监管的财产；(6)法律规定的不得抵押的其他财产。 二、抵押权行使效力如何确认，是司法实务中经常遇到的问题 当事人以《担保法》第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效；当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。 抵押权无效的情形：1、抵押合同与主合同不一致即抵押合同与主合同不具有从属关系，导致抵押权的无效。银行预先同借款人、抵押人分别签订一份借款合同和抵押合同，用于办理抵押物登记手续，在借款人和抵押人办妥抵押登记手续后，再用办妥的抵押物权证报批、签订发生真实债权债务关系的借款合同和抵押合同。银行虽然与前一抵押人签订了抵押合同，指定的抵押物也为同一标的物，但因为未办理抵押物的登记手续，故抵押合同没有生效。 2、抵押权与债权分离，抵押权作为其他债权的担保，导致抵押权的无效。由于抵押物的评估价值超过了贷款金额，借款人为获得新的贷款，就利用前述贷款中抵押物评估价值超过贷款金额的部分作为本次贷款的抵押担保，与银行签订了新的贷款合同和抵押合同。根据《担保法》的规定，除最高额抵押外，每一次抵押担保的登记都是针对具体某一主合同债权而进行的，即其只对该主合同债权承担担保责任。本次贷款的抵押，在未办理登记手续的情况下，抵押也是无效的。 3、抵押贷款展期和贷新还旧，导致抵押权的无效。借款人申请贷款合同展期的，合同展期后，如果未得到抵押人同意的情况下，合同展期对于抵押物和抵押人是没有约束力的。即使合同得到抵押人的书面同意，但是对需要登记的抵押物也应进行变更，否则也不发生法律效力。 对于以旧还新的贷款合同，双方达成一致意见后，应当一并签订新的抵押合同和办理抵押物登记手续，才能使新的贷款合同债权重新得到抵押物的担保。 4、以集体土地使用权设定抵押的贷款，导致抵押权的无效。如果作为担保的抵押物是集体土地使用权，就必须查明该土地上是否有建筑物（厂房），只有将此建筑物作为抵押物，其占用范围内的土地使用权才能同时抵押。如果单独以集体土地使用权作主抵押物签订贷款合同，则抵押无效。 5、部分共有人以共有房地产设定抵押时，存在的问题。签订抵押合同时，抵押合同的抵押人只有一个或部分共有人，而不是全体共有人共同签署，可能会造成合同的部分无效。在按份共有中，应查明抵押人的份额，如果超出份额，则造成抵押部分无效；在共同共有中，必须经全体共有人的书面同意，切勿遗漏当事人，否则可能造成抵押合同的部分无效。 6、以宅基地上的房产作为抵押物进行消费性贷款，导致抵押权的无效。《担保法》第37条规定了宅基地等集体土地使用权不得抵押，明确禁止宅基地作为抵押物进行借款担保。 三、抵押权行使的建议和完善 为准确合理的维护银行的合法权益，保全银行信贷资产，应做好以下几个方面的工作： 1、房屋及土地的基本信息：明确房地的自然状况其产权状况特别是产权主体。对于土地，要根据所有性质(国有或者集体所有)按照其各自相关的规定审查其是否可以抵押。 2、工程建设款优先权问题：建设工程价款优先受偿权是依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，建筑工程的承包人应得的工程价款在一定条件下优于抵押权和其他债权受偿。但有时承包人会为了中标而放弃此优先权。 3、企业经营期限的问题：企业经营期限届满后的民事行为能力具有不确定性。《城市房地产抵押管理办法》规定，有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。 4、审查相关的公司文件：《城市房地产抵押管理办法》规定，以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过(企业章程另有规定的除外)；以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过(企业章程另有规定的除外)。 5、房地分押问题：所谓房地分押就是抵押人将土地使用权和土地上的房屋分别设定抵押。虽然房地分别抵押有其存在的现实需求和客观条件，但在我国现行的法律规范之下，房地分别抵押存在抵押无效或抵押权落空的法律风险，因此商业银行在签订抵押合同时应尽量避免房地分押问题的出现。 6、抵押物被查封问题：根据我国最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释，已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。但要注意的前提条件是抵押权的设定是在财产被采取强制措施之前。 7、分割抵押问题：根据国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》，分割抵押是允许的。但应采取措施规避其中的风险，例如未完工在建工程只能办理整体抵押，只对可以进行分割处理的房地产办理“分割抵押”，不能分割处理或虽能分割处理，但分割处理后对抵押物价值有影响的房地产，应办理整体抵押。 综上所述，只有按照国家的法律、法规审查房地产抵押担保的合法性、有效性、可靠性，严格按贷款规程操作，才能最大限度的减少贷款风险的发生，维护银行债权，保证国家资产不受损失。 本回答由经济金融分类达人 成微推荐
2. 购房贷款抵押的抵押权人如何实现抵押权
《物权法》第l95条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 第196条：依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定： (一)债务履行期届满，债权未实现;(二)抵押人被宣告破产或者被撤销;(三)当事人约定的实现抵押权的情形;(四)严重影响债权实现的其他情形。第198条：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 【相关规定】《担保法》第56条：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法 缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。 《担保法解释》 第74条：抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿： (一)实现抵押权的费用;(二)主债权的利息; (三)主债权。 第75条：同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。 同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的.抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。 抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。 通常而言，抵押权的实现一般应当具备以下四个条件：其一，抵押权合法有效存在。其二，抵押权所担保的债权已届清偿期。但依照《物权法》第196条的规定，在抵押人被宣告破产或者被撤销、当事人约定的实现抵押权的情形以及严重影响债权实现的其他情形，比如抵押物因抵押人的原因造成价值减少而抵押人又不能恢复原状或增加担保的特殊情况下，即使债务并未届期，抵押权人也可以实现抵押权。其三，债务人没有清偿债务，既包括没有清偿全部债务，也包括尚有部分债务没有清偿，因为依据抵押权的不可分原则，债务人虽然只有部分债务未履行，抵押权人仍然可以对全部抵押物主张实现抵押权。其四，对于债务未清偿，非因债权人方面的原因而造成。若债务人没有履行债务是由债权人一方当事人的原因造成，则抵押权人不得实现其抵押权。比如，债权人拒绝接受债务人的全面适当履行等。 抵押权实现的方法，主要有三种，即拍卖、变卖、折价。在实践中具体以何种方式实现抵押权，首先由当事人协商决定，这种约定即可在订立抵押合同时也可在订立抵押合同后甚至实现抵押权时。若双方协议不成，抵押权人可以向人民法院起诉，由人民法院裁决以何种方式实现抵押权。下面对三种方法加以具体的分析： (一)拍卖拍卖因可使抵押物的变价公开、公平，既最大限度地保障了债权的实现，又保护了抵押人的利益，所以各国立法都把拍卖作为实现抵押权的最基本方式。拍卖分任意性拍卖和强制拍卖，前者由当事人自愿委托拍卖人拍卖，后者是抵押权人申请法院拍卖。有关拍卖的程序与效果，具体应适用《拍卖法》及《民事诉讼法》的有关规定。 (二)变卖 变卖是对标的物进行换价的一种较拍卖简易的方式，即由当事人或法院直接将抵押物以公平合理价格出卖，并以所得价款优先偿还其担保债权的抵押权实现方式。但应该注意的是，在司法实践中一般是以拍卖为原则，变卖仅以例外的形式存在。 (三)折价 折价是指债务人在履行期限届满时未履行其债务，经抵押权人与抵押人协议，或者协议不成时经由人民法院审理后判决，按照抵押物自身的品质、参考市场价格，把抵押物所有权由抵押人转移给抵押权人，从而实现抵押权的一种抵押权实现方式。简而言之，以抵押物折价即以协议的形式取得抵押物所有权。这种方法虽程序简便，但是透明性不足，故立法多有限制，其中最主要的就县对“流质契约”的禁止。
3. 贷款和抵押的区别
您好，贷款是你向银行，或者是贷款平台申请的贷款。抵押是指贷款的时候需要有抵押物，证明你有还款能力。
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4. 如何办理房贷抵押权
房贷不用抵押房产证。房产证抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系，所以房产证是不用进行抵押的。
【法律依据】
《个人贷款管理暂行办法》第十一条
个人贷款申请应具备以下条件：
（一）借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人；
（二）贷款用途明确合法；
（三）贷款申请数额、期限和币种合理；
（四）借款人具备还款意愿和还款能力；
（五）借款人信用状况良好，无重大不良信用记录；
（六）贷款人要求的其他条件。
5. 贷款抵押物都有什么
可以用来作为抵押的物品包括：提供抵押的人所有的房屋、汽车、机器设备、土地使用权等具有一定价值的财产。另外，抵押物品的价值应小于借款的额度。同时应注意法律规定的不得用于抵押的东西，包括所有权、使用权不明或者有争议的财产，依法被查封、扣押、监管的财产，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施等。
【法律依据】
根据2021年1月1日生效的《民法典》第三百九十五条
债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）海域使用权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
6. 什么是“两权”抵押贷款
“两权”抵押贷款是指农村承包土地的经营权抵押贷款、农民住房财产权抵押贷款。抵押贷款，又称“抵押放款”。是指某些国家银行采用的一种贷款方式。要求借款方提供一定的抵押品作为贷款的担保，以保证贷款的到期偿还。
抵押品一般为易于保存，不易损耗，容易变卖的物品，如有价证券、票据、股票、房地产等。贷款期满后，如果借款方不按期偿还贷款，银行有权将抵押品拍卖，用拍卖所得款偿还贷款。拍卖款清偿贷款的余额归还借款人。如果拍卖款不足以清偿贷款，由借款人继续清偿。
(6)贷款抵押权扩展阅读：
“两权”抵押贷款的个人选择：
办理抵押消费业务也就成为一些消费者的必然选择，链家地产副总裁林倩提醒消费者，除选择普通的抵押消费贷款外，根据个人具体情况，可选择不同特殊类型的贷款产品：
月还款能力较弱者：适合置换式房贷
置换式房贷可将贷款年限延长至30年，区别于普通抵押消费贷款20年的期限，分摊了月还款压力，适合月还款能力较弱的年轻人。
偿还拆借资金额度高者：适合净值贷款
部分购房者临时多了拆借筹措资金购房，因此偿还的额度也较高，做抵押消费时，要求贷的额度较高才能有偿还临时拆借款的能力。这种情况适合选择净值贷款，这种产品贷款成数最高可达8成，要求抵押房产在五年以内90平方米以下。
月还款能力不稳定者：适合循环贷
由于抵押消费贷款更倾向于针对房产本身审核，因此对于部分月收入和贷款偿还能力不稳定的人群来说，循环贷是更好的选择，即将住房抵押给银行，就可获一定的贷款额度，在房产抵押期内可分次提款，循环使用。这种方式，可以保证手里有一定的“余钱”。
7. 银行抵押贷款抵押给谁是抵押权人
抵押给银行，提供抵押物的人是抵押人，银行是抵押权人。不转移财产的占有，将财产抵押给债权人的是抵押人，而抵押权人是债权人，是对抵押物享有优先受偿权的人。
【法律依据】
《民法典》第三百九十四条
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第四百条
设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量等情况；
（四）担保的范围。
8. 优于银行贷款抵押权有哪些
农村信用社贷款条件有哪些 一、基本条件 1、企业法人执照或营业执照有效； 2、在信用社开立了基本账户或一般账户； 3、企业持有人民银行颁发的《贷款卡》； 4、服从信用社管理，如实向信用社提供有关经营情况，按时报送报表和经营计划； 5、有固定的经营场地和设施； 6、财务管理制度健全，企业管理规范。 三、政策性 1、企业从事的经营活动符合国家法律规定； 2、贷款对象必须符合人民银行和农村信用社信贷支持对象要求； 3、在其它银行或信用社没有贷款关系。企业必须在一个信用社贷款，不存在多头贷款问题； 4、企业在发放贷款的信用社辖区内经营，不得跨地区贷款。 四、项目可行性 1、原材料有来源，原材料供应有意向性协议； 2、产品质量合格，有长期稳定的市场，产品销路有意向性协议；3、有可观利润，经济效益好； 4、企业有生产技术保障； 5、企业对外负债占资产总额的比例小于70%。对于流动资金借款，企业自有资产占总资产的比例必须大于30%；对于固定资产贷款，企业自有资产占总资产的比例必须大于50%； 6、新建项目自筹资金必须在50%以上，要有注册资金证明； 7、新建项目必须要有有关部门批准文件。 五、贷款的安全性 1、担保人必须具有足够的经济实力和代替偿贷的能力，必须是具备法人资格的企业、其它经济组织、个体工商户或具有完全民事行为能力的自然人； 2、抵押物必须是地上定着物，易变现，贷款额必须控制在抵押物的70%以内； 3、质押物、证、权真实清楚，票据合规合法有效。 六、贷款的效益性 有明确可靠的偿还贷款本息的渠道，企业每年结清利息后，能拿出一定的资金偿还贷款本金。 七、企业的诚信度 企业无逃债、废债行为，不存在恶意拖欠信用社及其它银行、其它单位和个人借款和货款的历史。 八、对农村信用社的要求 1、信用社自身组织的资金在满足支农的前提下，有充足的富余资金用于发放此笔贷款。每5000万元富余资金最多只能发放1000万元企业贷款。不得用拆借资金或人民银行再贷款发放企业贷款； 2、若发放此笔贷款，此企业贷款占信用社总贷款的比例不能超过10%；信用社最大十户贷款占总贷款的比例不能超过50%。 3、市州联社、信合办必须有贷款可行性论证报告，有充足的可贷理由，对存在的不足要有改进措施； 4、市州联社、信合办审贷委多数同意，其中：理事长、主任必须同时同意，分别鉴有“同意”字样； 5、市州联社、信合办主要负责人必须对上报的全部贷款资料签有“真实无误”字样。