Ⅰ 房产抵押要注意哪些风险
1、内部操作风险
信贷员风险意识够强总认发放房产抵押贷款比保证贷款、信用贷款要许看见、摸着房产担保基本现风险于我银行说抵押贷款虽种保险贷款式借款能按规定履行款义务银行通抵押物行使权力收款项由于抵押贷款种特点易造信贷员房产抵押贷款风险认识够能确认识抵押贷款风险存及其程度忽视房产抵押贷款风险危及信贷资金安全若抵押设定存符合律规定素影响其律效力实现并终给农商行主债权实现带定律风险二信贷员按操作流程要求或规章制度办理业务贷款发放前进行现场真实性调查、未进行认真事前尽职调查贷评价、未确评估借款第款源房产合理市场价格等素往往导致贷款决策失误准入严谨贷管理失效
2、抵押物权利瑕疵风险
贷款银行办理房产抵押登记手续若办理房产抵押登记未办理土使用权抵押登记抵押房产处置变现二光土使用权抵押若抵押购置并抵押土规定期限内未建造厂房或进行项目发政府偿收土使用权所抵押土使用权面临政策障碍即使能够处置要付非高昂本
3、效抵押行风险
按照《担保》规定校、幼园、医院等公益性事业单位、社团体教育设施、医疗卫设施其社公益设施(包括房产)抵押否则属效抵押行能政府关部门规章规定抵押并作担保承诺按照律于性规效力原则抵押行仍效且存较律风险二共财产抵押风险根据《担保解释》规定共财产进行抵押共其共财产设定抵押未经其共同意抵押效借款用共财产办理房产抵押贷款若贷款没要求借款财产共共同签字自丧失抵押权使贷款行使抵押权利效
4、抵押物价值跌风险
随着经济环境、市场状况景气影响抵押房产价值能幅度缩水若借款款银行处置抵押品受较损失二介评估机构管理规范抵押物估价程存定风险借款申请贷款评估机构存任意性满足借款申请贷款额度需要故意抬高房产评估价格房产抵押物评估值高于实际价值处置抵押物贷现能足额收贷款本息损失风险三贷款违规操作向借款超规定抵押率发放贷款增信贷资产损失风险
5、抵押登记完备风险
银行未及办理抵押手续或抵押手续效导致抵押物悬空抵押权力效发贷款损失需处置抵押品银行权利律保障二农商行工作员未亲自参与办理登记、信息查询或借款续贷期间未亲自办理抵押查询确定抵押房产否已查封冻结、否已物抵更确定借款使用假房产权证骗取银行贷款存较操作风险道德风险
6、抵押物处置风险
由于我律规定及司环境、保障民考虑等问题执行及其所扶养家属所必须居住房屋民院查封拍卖、变卖或者抵债造银行抵押权难于实现二担保规定借款违约抵押权若抵押物拍卖必须先与抵押协商致倘若抵押同意银行拍卖抵押物、或根本联系抵押或抵押腾空抵押房产抵押权能通律途径起诉抵押耗费财力受经济环境景气影响现抵押房产低价竞买、流拍等情况往往偿失三租赁权抗风险按照买卖破租赁原则若抵押抵押物先租抵或先抵租贷款按规定及与抵押、承租三签订抵押物处置补充协议借款即便能按期归贷款由于租赁仍效难处置抵押房产同贷款拍卖抵押房产按照《合同》规定承租基于租赁合同具优先购买权能采取定措施故意压低房产拍卖价格
7、抵押物灭失风险
若贷款未按规定房产抵押物进行贷前足额投保续保、并明确贷款保险第受益旦发诸火灾、自灾害等毁灭性事故造抵押物价值灭失导致贷款抵押物完全失控存抵押物灭失损失风险
Ⅱ 房产抵押贷款风险点都有哪些
按照“买卖不破租赁”的原则,如果“先租后抵”,借款人即使不能按期还贷,由于租赁仍然有效,银行也很难处理抵押房产。租金收入也可能难以获得。其次,如果借款人不按期还贷,银行有权处置抵押房产用来归还贷款。抵押登记权的风险: “一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第2款规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后,一旦破产倒闭,抵押房产将很难处置变现。土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时,如果只是办理了房产抵押登记,而没有办理土地使用权抵押登记,抵押的房产将无法处置变现。另外,我国法律规定:集体土地不可以用来抵押。因此,农村的集体土地如果用来办理抵押贷款,必须转化为国有土地。登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时,如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致,一旦贷款到期无法收回,抵押登记也将到期,银行将无法处置抵押房产。土地用途变更的风险:出让土地根据用途不同有很多种,其价值是完全不同的,特别是工业、仓储等一类的出让地,由于其取得成本低廉,如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地,其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定,建设单位确需改变土地建设用途的,经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后,报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后,如果私自变更土地的用途,如将仓库用地变更为娱乐核心用地,根据我国法律规定,国家可以无偿收回土地使用权,银行将无法处置抵押房产。在大力建设新农村的背景下,县域金融有着很好的发展前景。但是,由于农村用地的一些特殊规定,银行在办理业务时要加强风险防范。
Ⅲ 房产抵押的贷款存在哪些风险以及如何规避
一、当前房地产抵押贷款存在的风险
1、内部操作风险。
一是信贷人员风险意识不够强,总认为发放房地产抵押贷款比保证贷款、信用贷款要好许多,有看得见、摸得着的房产担保基本不会出现风险。对于我们银行来说,抵押贷款虽是一种很“保险”的贷款方式,当借款人不能按规定履行还款义务时,银行可以通过对抵押物行使权力而收回款项。正是由于抵押贷款的这种特点,易造成信贷人员对房地产抵押贷款风险的认识不够,不能正确认识到抵押贷款风险的存在及其程度,忽视了房地产抵押贷款风险会危及信贷资金的安全,若抵押的设定存在不符合法律规定的因素,将会影响其法律效力和实现,并最终给农商行主债权的实现带来一定的法律风险。二是信贷人员不按操作流程要求或规章制度办理业务,如在贷款发放之前不进行现场真实性调查、未进行认真的事前尽职调查和贷后评价、未正确评估借款人第一还款来源和房地产合理的市场价格等因素,往往导致贷款决策失误,准入不严谨,贷后管理失效。
2、抵押物权利瑕疵风险。
一是贷款银行办理房地产抵押登记手续时,若只办理了房产抵押登记,而未办理土地使用权抵押登记,抵押的房产将无法处置变现。二是光土地使用权抵押,若抵押人购置并抵押的土地在规定期限内未建造厂房或进行项目开发,政府会无偿收回土地使用权,所抵押的土地使用权就将面临政策障碍,即使能够处置,也要付出非常高昂的成本。
3、无效抵押行为风险。
一是按照《担保法》规定,学校、幼儿园、医院等公益性事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(包括房地产)不得抵押,否则属无效抵押行为,可能政府有关部门的规章规定可以抵押并作出担保承诺,但按照“法律大于地方性法规的效力”原则,抵押行为仍然无效,且存在较大的法律风险。二是共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》规定,共有财产进行抵押时,共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人同意,抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时,若贷款人没有要求借款人和财产共有人共同签字,就会自动丧失抵押权,将会使贷款人行使抵押权利无效。
4、抵押物价值下跌风险。
一是随着经济环境、市场状况不景气影响,抵押的房地产价值就可能会大幅度缩水,若借款人不还款,银行在处置抵押品时将会受到较大损失。二是中介评估机构管理不规范,抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险,在借款人申请贷款时,评估机构存在任意性,为满足借款人申请贷款额度的需要,故意抬高房产评估价格,当房地产抵押物评估值高于实际价值,在处置抵押物还贷时,就会出现不能足额收回贷款本息的损失风险。三是贷款人违规操作,向借款人超规定抵押率发放贷款,增大了信贷资产损失风险。
5、抵押登记不完备风险。
一是银行未及时办理抵押手续或抵押手续无效而导致抵押物悬空,抵押权力无效,在发生贷款损失需处置抵押品时,银行权利无法得到法律保障。二是农商行工作人员未亲自参与办理登记、信息查询,或在借款人续贷期间未亲自办理抵押查询,就无法确定抵押房地产是否已查封冻结、是否已“一物多抵”,更无法确定借款人使用假房地产权证骗取银行贷款,存在较大的操作风险和道德风险。
6、抵押物处置风险。
一是由于我国法律规定及司法环境、保障民生的考虑等问题,对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债,造成银行抵押权有时难于实现。二是担保法规定,当借款人违约时,抵押权人若将抵押物拍卖,必须先与抵押人协商一致,倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物、或根本无法联系到抵押人或抵押人不腾空抵押的房产,抵押权人就只能通过法律途径起诉抵押人,耗时又费财力,常常受经济环境不景气的影响还会出现抵押房产低价无人竞买、流拍等情况,往往得不偿失。三是租赁权对抗的风险。按照“买卖不破租赁”的原则,若抵押人将抵押物“先租后抵”或“先抵后租”,贷款人不按规定及时与抵押人、承租人三方签订抵押物处置补充协议,借款人即便不能按期归还贷款,由于租赁仍然有效,也很难处置抵押房地产。同时,当贷款人拍卖抵押房地产时,按照《合同法》的规定,承租人基于租赁合同,具有优先购买权,将可能采取一定措施故意压低房地产的拍卖价格。
7、抵押物灭失风险。
若贷款人未按规定对房地产抵押物进行贷前足额投保和续保、并明确贷款人为保险的第一受益人的话,一旦发生诸如火灾、自然灾害等毁灭性的事故,将造成抵押物的价值灭失,导致贷款人对抵押物的完全失控,存在抵押物灭失的损失风险。
二、房地产抵押贷款风险控制措施
1、重视实地调查。
贷前对借款申请人提供的抵押房地产要深入现场、房管部门和土管部门作彻底的调查,对抵押物的市场变现价格进行必要的分析和风险评估,确保抵押物的真实性、合法性。同时,要详细调查抵押人的房地产在贷前和贷后的租赁情况,及时订补充协议,确保抵押物处置安全性。
2、合理评估房地产的价格。
农商行抵押资产评估中心要加强市场调查分析,不断完善抵押资产价值估价制度,按照市场经济规律及时调整抵押房地产的参考指导价格;辖内机构信贷人员定期对抵押房地产进行重检,从多方面评估抵押物的抵押价值变动和变现能力,掌握贷款发放的主动权,根据风险度合理确定抵押率,同时要避免使用评估价值与市场价值偏离度较大的中介机构资产评估报告,对估价偏高的贷款提前进行回收,并在合理评估基础上重新发放。
3、重视抵押登记手续的合规性。
发放房地产抵押贷款前或续贷期间,信贷人员必须亲自参与抵押登记手续的办理和抵押物登记信息的查询,并及时对抵押房地产办理足额保险和续保手续,确保银行抵押权利的有效性和安全性。
4、重视信贷业务知识培训。
提升信贷人员专业知识水平和业务操作能力,转变抵押贷款风险小或无风险的观念,增强信贷人员对房地产抵押贷款的风险识别能力,牢固树立起风险防范意识。
5、确保抵押合同的有效性。
在签订抵押贷款合同前,信贷人员要仔细核对抵押房地产的权利归属、核对抵押人公司章程、核对抵押人身份和婚姻状况等资料,要特别关注是否有潜在的财产共有人存在、公司董事会(股东会)权利义务,杜绝因法律规定不能抵押的房地产而设定抵押或因遗漏共有人签字和董事会(股东会)抵押决议书而造成的抵押无效。
6、重视借款人第一还款来源。
发放房产抵押贷款时,不仅要考虑借款人的第二还款来源(处置抵押的房产),更要重视第一还款来源,要对借款人的财务、非财务和现金流量进行深入分析,全面掌握借款人生产经营情况、资金合理需求和债务偿还能力,审慎准入房地产抵押贷款,从源头上控制贷款风险。